انتقال سند در مشارکت در ساخت از مهمترین چالشهایی است که در پروژههای مشارکت ساخت به وجود میآید. این فرآیند به دلیل پیچیدگیهای حقوقی و مالی، نیاز به دقت بالایی دارد و هرگونه بیتوجهی میتواند مشکلات جبرانناپذیری برای مالکین و سازندگان ایجاد کند. در ادامه، روشهای متداول انتقال سند در مشارکت در ساخت و نکات مهم آن را بررسی میکنیم.
اهمیت درج شرایط انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
در ادامه سعی داریم شما را با روشهای متداول و معمول انتقال سند در مشارکت در ساخت آشنا کنیم. اما قبل از آن باید یادآور شویم که هر توافقی دراین مورد باید به صورت مکتوب در قرارداد مشارکت در ساخت درج گردد. زیرا درج شرایط انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت سبب میشود تا تعهدی حقوقی بین طرفین ایجاد شود و آنها در موقع لازم، برای این کار اقدام نمایند.
روش های انتقال سند در مشارکت در ساخت
سه روش رایج برای انتقال سند در پروژههای مشارکت ساخت وجود دارد که هرکدام مزایا و معایب خاص خود را دارند. در ادامه این روشها را بررسی میکنیم:
-
انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در انتهای کار
در این روش، انتقال سند به پایان پروژه موکول میشود. مالک در ابتدای کار، چکی به عنوان تضمین به سازنده ارائه میدهد که معادل ارزش سهم سازنده از پروژه است. پس از اتمام کار و انتقال سند، چک تضمینی بازگردانده میشود. این روش معمولاً هزینههای انتقال سند را کاهش میدهد اما ممکن است برای سازنده خوشایند نباشد، زیرا دریافت سهم وی به انتهای پروژه موکول میشود.
-
انتقال سند از مالک به سازنده با چک تضمینی مالک در شروع کار
در این روش، مالک در ابتدای پروژه سهم مشخصشدهای از ملک را به نام سازنده انتقال میدهد. در مقابل، سازنده چک تضمینی معادل ارزش سهم منتقلشده را به مالک ارائه میکند. این روش برای سازنده جذابتر است، اما مالک باید نکات حقوقی زیر را در نظر داشته باشد:
- جلوگیری از انتقال سند به شخص ثالث بدون اطلاع مالک
- ممنوعیت استفاده از سند برای دریافت وام
- جلوگیری از رهن یا فروش سهم منتقلشده تا پایان پروژه
دقت به این نکات باعث میشود مالک از حقوق خود محافظت کرده و از بروز مشکلات آتی جلوگیری کند.
-
انتقال مرحله به مرحله سند بر اساس قدرالسهم
این روش به عنوان تعاملی ترین و مطمئن ترین روش انتقال سند شناخته میشود. در این روش، انتقال سند بر اساس میزان پیشرفت پروژه و آورده سازنده به صورت مرحله به مرحله انجام میشود. میزان سهم انتقالی سازنده در هر مرحله بر اساس توافقات صورت گرفته و میزان هزینه کرد وی تعیین میشود. این روش اگرچه هزینههای بیشتری به همراه دارد، اما به دلیل امنیت بالا برای هر دو طرف، محبوبیت بیشتری دارد.
همچنین بخوانید: فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
بهترین روش انتقال سند مشارکت در ساخت
انتخاب بهترین روش انتقال سند در مشارکت در ساخت به شرایط پروژه و توافقات بین طرفین بستگی دارد. هرکدام از روشها مزایا و معایب خاص خود را دارند، اما نکته مهم این است که تمامی جزئیات به صورت مکتوب در قرارداد مشارکت در ساخت درج شود. انتقال سند مرحله به مرحله معمولاً بهترین گزینه است زیرا هم خیال سازنده را بابت دریافت سهم خود راحت میکند و هم مالک میتواند با توجه به پیشرفت پروژه، سند را انتقال دهد.
همچنین بخوانید: قوانین مشارکت در ساخت
مراحل انتقال قدرالسهم در مشارکت در ساخت
به طور کلی باید در زمان تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، تمام این مراحل به صورت دقیق درج شوند، ازاین رو لازم است به بررسی نکات مهمی دراین باره بپردازیم و روشهای معمول آن را معرفی کنیم. البته باز یادآور می شویم که هر پروژه ای شرایط خاص خود را دارد و برای آن تصمیمگیری و توافق کرده اند. در برخی مواقع هزینه دریافت جواز ساختمان بسیار بالا می شود و انتقال سند از این مرحله آغاز میگردد. در برخی مواقع هم بعد از نمایان شدن سقفها این انتقال انجام می گیرد. به طور معمول دو برنامه زمان بندی شده زیر را میتوانید برای انتقال سند به صورت قدرالسهمی مرحله به مرحله در پیش بگیرید.
روش اول:
تاثیرگذارترین عامل در تعیین مراحل انتقال سند در مشارکت در ساخت، هزینه هایی می باشد که سازنده آنها را متقبل میشود. برحسب این هزینهها و همچنین توافقات صورت گرفته، مالک میتواند در 3 یا 4 مرحله عملیات انتقال سند را انجام دهد. یکی از پیشنهادات مناسب برای انتخاب این مراحل به شرح زیر می باشد:
- بعد از دریافت جواز ساختمان
- پس از اتمام سفت کاری پروژه
- بعد از تحویل ملک قابل سکونت
- پس از دریافت پایان کار و صورت مجلس تفکیکی
روش دوم:
اگر به دنبال سه مرحلهای کردن شرایط انتقال سند هستید میتوانید از این تقسیم بندی زیر استفاده نمایید. البته با شرط اینکه سهم سازنده 50 درصد یعنی 3 دانگ باشد میتوانید مراحل زیر را در پیش بگیرید:
- انتقال دانگ اول بعد از اتمام سقف نهایی
- انتقال دانگ دوم پس از تکمیل نازک کاری
- انتقال دانگ سوم بعد از دریافت پایان کار
همچنین بخوانید: نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت
مالیات انتقال سند در مشارکت در ساخت
از نکات مهم برای جلوگیری از مشکلات انتقال سند در مشارکت ساخت باید به آن توجه کنیم، موارد مربوط به برآورد هزینهها می باشد. برآورد هزینهها نقش تعیین کننده ای در تعیین زمان انتقال سند دارد. به همین دلیل لازم است که این مراحل را در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت در آن درج نمایید. با این حال شما نیاز به یک برآورد اولیه دقیق از هزینههای اجرایی و ساخت ساختمان خواهید داشت. برای این منظور توصیه میکنیم حتماً از یک وکیل مشارکت در ساخت برای برآورد این هزینه ها کمک بگیرید. بهتر است هزینه ها را نیز به صورت تفکیک شده محاسبه نمایید. هزینههای مربوط به اخذ مجوزها، مالیات و کارهای اداری را در یک سایت و هزینههای مربوط به ساخت ساختمان را نیز به صورت طبقه به طبقه درج نمایید. با انجام این روند، میتوانید تصمیم ایده آل تر و بهتری برای انتقال سند به سازنده داشته باشید. در غیر این صورت ممکن است در هنگام اجرای پروژه با چالشهای مختلفی مانند برابر نبودن میزان قدرالسهم انتقالی با میزان آورده سازنده روبرو شوید.
نکات حقوقی انتقال سند در مشارکت در ساخت
در انتقال سند مشارکت در ساخت باید به نکات حقوقی زیر توجه داشت:
- ضرورت ثبت رسمی قرارداد: قراردادهای عادی ممکن است مشکلات حقوقی ایجاد کنند؛ بنابراین، حتماً قرارداد را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنید.
- پرداخت مالیات و هزینههای قانونی: هزینههای انتقال سند، مالیاتها و عوارض شهرداری باید توسط طرفین پرداخت شود.
- رعایت سهم بندی دقیق: هرگونه تغییر در سهم بندی باید با توافق و رضایت طرفین باشد.
- حل و فصل اختلافات احتمالی: در صورت بروز اختلاف، طرفین میتوانند از طریق مراجع قضایی یا داوری، مشکلات خود را حل و فصل کنند.
جمع بندی
انتقال سند در مشارکت در ساخت از حساسترین مراحل این نوع قراردادها است. هرگونه غفلت یا بیدقتی میتواند زمینه ساز مشکلات حقوقی و مالی شود. بنابراین لازم است که تمامی مراحل انتقال سند بهطور شفاف در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شود و از یک وکیل مجرب مشاوره حقوقی بگیرید.
در نهایت، روش انتقال مرحله به مرحله سند به دلیل امنیت بیشتر، گزینهای مناسبتر برای بسیاری از پروژههای مشارکت ساخت است. با رعایت نکات ذکرشده، میتوانید از مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و مشارکت موفق و سودآوری را تجربه کنید.
