دعاوی ملکی ثبتی ⚖️ معرفی انواع پرونده های ثبتی املاک

همان طور که می دانید املاک در گروه اموال غیرمنقول قرار دارند، و لازم است ثبت شوند. ثبت املاک می تواند از مشکلات زیادی در زمینه معاملات آنها جلوگیری کند. به عنوان مثال: در زمان فروش املاک، انتقال سند به صورت رسمی باید انجام بگیرد. در چنین مواقعی املاکی که سند ثبت شده نداشته باشند، با مشکل انتقال سند مواجه خواهند شد.
کسب اطلاعات لازم حقوقی در زمینه ثبت املاک می تواند آشنایی با دعاوی ملکی ثبتی شما را افزایش داده و مانع بسیاری از کلاهبرداری ها شود. علاوه بر این آشنایی با این مسائل حجم پرونده ملکی ثبتی را نیز در دادگاه ها کاهش می دهد. بهتر است اشاره کنیم که قوانین حاکم بر ثبت هم در قانون مدنی و هم در قانون ثبت اسناد و املاک به عنوان قوانین اصلی و اولیه طرح شده اند.
برای آشنایی با دعاوی ملکی ثبتی بهتر است اشاره کنیم که مالک اصلی از نظر قانون کسی است که ملک به نام وی سند خورده باشد. دعاوی ملکی ثبتی نیز شامل دعاوی است که در جریان ثبت ملک و مراحل پس از آن، از جمله افراز، انتقال و … ایجاد شود. علاوه بر این برخی از دعاوی ثبتی املاک به دلیل وجود مشکلاتی در خود سند ملک مطرح می شوند. برای مشاوره با مجرب ترین وکیل دعاوی ملکی شیراز با ما در ارتباط باشید.

دعاوی ملکی ثبتی ، معرفی انواع پرونده های ثبتی املاک

دعوای ملکی ثبتی شامل طیف گسترده ای از دعاوی می شوند و به جرات می توان گفت از دعاوی هستند، که به دلیل اینکه امور بسیاری را در بر می گیرند، تنوع زیادی دارند. برای رسیدگی به دعوی ملکی ثبتی قوانین خاصی از سوی قانون گذار تدوین شده است، که می توان با استناد به آنها مشکلات ایجاد شده را حل نمود.
به دلیل حجم بالای پرونده ملکی ثبتی در دادگاه ها ضرورت دارد برای حل و فصل چنین دعاوی به وکیل ملکی ثبتی مراجعه و از وی راهنمایی بگیرید. دانش و تجربه وکیل ملکی ثبتی می تواند موجب جلب اعتماد شما شده و دعاوی شما را با موفقیت به سرانجام برساند. نداشتن دانش کافی در زمینه حقوق املاک و در برخی مواقع سهل انگاری افراد می تواند آرامش خاطر را از آنها سلب نماید.

انواع دعاوی ملکی ثبتی

در حالت کلی دعاوی ثبتی املاک به نوعی از دعاوی در حوزه دعاوی ملکی ثبتی گفته می شود، که در ارتباط با املاک می باشند. البته نیازی نیست که حتما در خصوص سند و یا تغییر آن باشند. در ادامه به معرفی انواع دعاوی ملکی ثبتی می پردازیم:

• اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک
• اعتراض به ثبت ملک
• الزام به تفکیک
• دعوی ابطال سند رسمی ملک
  

ابطال سند مالکیت معامله معارض

یکی از پرونده های ثبتی املاک، در حوزه دعاوی ملکی ثبتی سند معارض به سندی گفته می شود، که پس از ثبت سند اولیه در دفاتر املاک و برای همان سند ثبت شود. در واقع در صورتی که برای ملکی دو بار سند صادر شود به سند دوم، سند معارض گفته می شود. هیئت نظارت ثبت، تنها مرجعی است که می تواند احراز تعارض در اسناد مالکیت را بر عهده بگیرد.
اعتبار اسناد مالکیت اولیه تا زمانی که دادگاه حکمی بنا به ابطال آن نداده باشد برقرار است. سند مالکیت دوم یا همان سند معارض نیز تا زمان اعلام حکم قطعی دادگاه به عنوان سند معارض تلقی خواهد شد. ابطال سند مالکیت معامله معارض نیز تنها در دادگاه امکان پذیر خواهد بود و به هیچ وجه نمی توان این کار را در دفاتر اسناد رسمی انجام داد.

دعوی ابطال سند مالکیت معارض

در مورد سند مالکیت معارض در بندهای قبلی توضیح داده شد، که لازم است در مورد دعاوی آن، در دادگاه رسیدگی گردد. برای ابطال سند مالکیت معارض بعد از اعلام حکم دادگاه، نیازی به صدور حکم اجرائیه نمی باشد. در چنین مواردی دادگاه حکم خود را به اداره ثبت اسناد و املاک ارسال می کند و این اداره سند مالکیت را باطل می کند.
فرد ذینفع در دعاوی ابطال سند رسمی می تواند پس از صدور حکم قطعی، گواهی قطعیت رای را به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه و درخواست ابطال سند را بنماید. رئیس اداره ثبت اسناد و املاک نیز برای انجام اقدامات لازم موضوع را به دفتر املاک ارجاع می دهد.
در دفتر املاک متصدی پس از بررسی مدارک موجود در پرونده، در بخش ملاحظات دفتر املاک، توضیحات مربوطه را درج می کند. در نهایت پیش نویسی برای سند مالکیت جدید تهیه می گردد که در آن مشخصات مالک جدید درج گردیده و به جریان پرونده و چگونگی باطل شدن آن به صورت کامل اشاره می شود.

دعوی ابطال سند رسمی

در دعوی ابطال سند رسمی جزء دعاوی ملکی ثبتی است، که در پرونده های ثبتی املاک است. و در دعوی ابطال سند رسمی، شخص به منظور بی اثر بودن اسناد رسمی در آن طرح دعوی می کند. برای طرح چنین دعاوی دلایل بسیاری را می توان نام برد ولی معمولا موضوع چنین پرونده هایی بیشتر در مورد فروش ملک به دو یا چند نفر می باشد.

در برخی موارد نیز دعوی ابطال سند رسمی در مورد املاکی طرح می گردند، که سندی رسمی بر اساس مقررات مربوطه برای آن موجود نباشد. و در مورد تمامی اسناد رسمی از جمله سند اجرایی، سند انتقال اجرایی، سند مالکیت، سند مالکیت معارض و … در صورتی که دلیل قانونی بر بی اعتباری آنها موجود باشد. و می توان دعوی ابطال سند رسمی در مورد آنها را مطرح نمود. دادگاه نیز مکلف خواهد بود در مورد این دعاوی، رسیدگی های لازم را انجام دهد.

عوامل ابطال در سند مالکیت

در حالت کلی عوامل مختلفی می توانند موجب ابطال سند مالکیت شوند که عبارتند از:

• تطبیق نداشتن سند ملک با قانون مدنی و قوانین ثبت
• صدور سند مالکیت معارض
• بروز اشتباه در صدور سند مالکیت
• ثبت املاکی که مالک آنها فوت شده و یا املاک موقوفی توسط برخی افراد سودجو
• دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک مرتبط

در مراحل مختلف اجرای قوانین مربوط به اسناد رسمی لازم الاجرا، امکان شکایت از عملیات اجرایی و همچنین دستور اجرا از سوی قانون گذار در نظر گرفته شده است.؛ زیرا ممکن است در مورد حقوق بدهکار یا بستانکار و نیز اشخاص ثالث تعرضی پیش آید.

انواع مختلف دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی

مصداق دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی املاک زمانی است که معترض، اصل صدور اجراییه را زیر سوال ببرد و مدعی گردد که اصلا نباید اجرایی صادر می شد. این مساله می تواند در دادگاه مطرح شده و پیگیری گردد. انواع مختلف دعوی ابطال اجرائیه‌‌ ثبتی عبارتند از:

• ابطال اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه به‌ جهت مخالفت با مفاد سند
• ابطال اجرائیه ثبتی از طریق دادگاه به‌ جهت مخالفت با قانون
• ابطال اجرائیه ثبتی صادره بر مبنای قراردادهای بانکی

دعوی ابطال مراحل ثبتی

اگر خواهان دعوی بنا به عللی درخواست ابطال سندی را داشته باشد به آن دعوی ابطال مراحل ثبتی گفته می شود. همان طور که می دانید اسناد مالکیت املاک تنها در دفاتر اسناد رسمی به ثبت می رسند و برای باطل کردن آنها، قوانین خاصی وجود دارد. برخی از دلایل مهم که می تواند موجب ابطال مراحل ثبتی شوند عبارتند از:

• مالکیت معارض و یا فروش ملک به دو یا چند نفر
• عدم تنظیم سند ملک بر اساس قوانین
• جعل سند

بروز اشتباه در زمان صدور سند

در صورتی که هر یک از دلایل ذکر شده در بالا رخ دهد، می توان سند را طی شرایطی خاص باطل کرد. شرایط ابطال سند عبارتند از:
ارائه سند رسمی: به دلیل این که در حوزه املاک تمامی دعاوی، تنها با ارائه سند رسمی قابل پیگیری و رسیدگی هستند، باید سند رسمی را به دادگاه ارائه نمایید.
رعایت مقررات مربوط به صدور سند: اگر در زمان تنظیم سند به مقررات صدور آن توجه نشود ممکن است نقض قانون صورت بگیرد و خواهان با توجه به این مساله ابطال سند را خواستار شود.

• دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
• دعوی افراز ملک
• دعوی اجرای ثبت
• دعوی توقیف عملیات اجرایی
• دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

استفاده از وکیل ملکی برای حل دعاوی ملکی ثبتی

طرح دعاوی ملکی ثبتی با توجه به ماهیت پیچیده شان، چالش های بسیاری برای طرفین به همراه خواهد داشت. نداشتن تخصص در مسائل حقوقی می تواند اصلی ترین عامل این مشکلات و طولانی شدن مراحل پیگیری پرونده ملکی ثبتی باشد. صرف هزینه های گزاف و زمان بر بودن چنین دعاوی می تواند برای خواهان مشکل ساز شود.
با توجه به چنین مسائلی پیشنهاد می کنیم در مورد دعاوی ملکی ثبتی از ابتدای امر از مشورت با وکیل ملکی ثبتی غافل نشوید. البته اهمیت مشاوره با وکلای حقوقی در زمان انجام معامله و قبل از بروز مشکل بسیار پر رنگ تر خواهد بود؛ زیرا در این زمان می توان از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نمود. البته پس از بروز مشکل و طرح دعوی نیز وکلای ملکی ثبتی می توانند با تکیه بر دانش و تجربیات خود، به بهترین شکل ممکن شرایط را مدیریت کنند.