ملک مشاع به عبارت سادهتر به ملکی گفته میشود که بیشتر از یک نفر مالک دارد و همه مالکین حق استفاده از آن را دارند. در املاک مشاع، مالکیت دارایی و همچنین هزینه های مربوطه بین صاحبان آن، به صورت مشترک و یکسان تقسیم میشود.
به طور مثال اموالی که از متوفی به ارث میرسد، بین تمام وراث تقسیم خواهد شد و هر ورثه به اندازه دیگر وراث، به عنوان صاحب ملک شناخته میشود. هر چند نسبت سهم پسر نسبت به دختر متفاوت است، اما تمام وراث به طور هم زمان و به صورت مشترک صاحب ملک هستند.
انواع مالکیت مشاعی
مالکیت مشاعی شامل دو نوع اصلی است. مالکیت قهری و مالکیت قراردادی که در ادامه به بررسی انواع مالکیت مشاعی میپردازیم:
مالکیت قهری (ارثی)
مالکیت قهری نتیجه وراثت است. در این نوع از مالکیت، وراث به طور مشترک صاحب ارث میشوند و نسبت به سهم دارایی خودشان میتوانند در مورد دارایی خود دخل و تصرف کنند.
مالکیت قراردادی
در این نوع مالکیت مشترک که مالکیت از طریق قرارداد ایجاد میشود. اساس آن بر پایه قراردادها و توافقهای مکتوب ما بین افراد است و هر نفر متناسب با سهم خود در ملک، اختیارات و تکالیف خود را انجام میدهد.
نحوه فروش ملک مشاع
روند فروش ملک مشاع به دو روش انجام پذیر است:
روش اول: فروش ملک قبل از ثبت سند است.
روش دوم: شامل فروش ملک بعد از ثبت سند میباشد.
فروش ملک قبل از ثبت
بر اساس ماده 11 قانون ثبت اسناد رسمی، پس از پایان مراحل ثبت سند ملک ، مالکان میتوانند با توافق سایر وراث، ملک را دوباره به نام یکی از مالکان به ثبت برسانند، اما باید توجه داشت که این کار منجر به باطل شدن تمامی اسناد مالکیت پیشین میگردد. در این گونه موارد تنظیم یک سند رسمی برای رفع هر گونه ابهام، ضروری است.
فروش ملک بعد از ثبت سند
بعد از ثبت سند ، ملک مشاع واگذار شود : طبق ماده 11 آیین نامه قانون ثبت هر زمان که ملک مشاع در نتیجه نقل و انتقالات به یک نفر منتقل شود، اسناد مالکیت قبلی باطل و سند مالکیت جدید تهیه و تنظیم میشود.
اجاره ملک مشاع
به طور کلی میتوان گفت اجاره ملک مشاع و یا هرگونه دخل و تصرف حقوقی دیگر در آن درست و بلامانع است. اما نکته مهم این است که اجاره ملک مشاع مرتبط با تسلیم عین مستاجره است که یک تصرف مادی به حساب میآید و جهت هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع ، اخذ اجازه از شریک حیاتی و ضروری است.
به بیان دیگر میتوان گفت اجاره ملک مشاع بدون اجازه شریک موجب میشود تا شریک شاکی بتواند در دادگاه نسبت به دیگر شرکا خود ، شکایت نموده و برای رفع تصرف و خلع ید مستاجر از ملک مشاع، حکم دادگاه بگیرد. در این شرایط مستاجر محکوم به پرداخت اجرت المثل تصرف در ملک مشاع نسبت به میزان سهم شریک شاکی نیز میشود.
دستور فروش ملک مشاع
در بحث املاک مشاع هر یک از شرکا مجاز است، هر زمان که قصد فروش ملک را دارد ، دادخواستی را مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل ملک ارایه دهد.در صورت تمایل شرکا میتوانند سهم متقاضی را بپردازند در این صورت نیازی به دادخواست و دستور فروش نیست؛ چرا که فقط زمانی امکان صدور دستور فروش برای ملک مشاع وجود دارد که گواهی مبنی بر عدم امکان افراز ملک توسط اداره ثبت صادر شده باشد.
لازم به ذکر است که دستور فروش یک دستور قضایی است که قابلیت اعتراض ندارد و با اطلاع رسانی به تمامی شرکا در ملک مشترک ، ملک به مزایده گذاشته شده و به فروش میرسد.
همچنین بخوانید: ابطال فروش مال مشاع
قوانین و مقررات تخلیه ملک مشاع
تخلیه ملک مشاع فرآیند مهمی است که باید تمامی صاحبان با موافقت و همکاری یکدیگر عمل کنند. این فرآیند در برگیرنده نحوه تصمیم گیری در مورد تقسیم داراییها ، تعیین قواعد و مسئولیتها و نکات قانونی مختلفی میباشد.
نکته حائز اهمیت این است که بدانیم توافق و ارتباط و هماهنگی میان صاحبان ملک مشاع مهمترین مسئله است که نباید از این مساله غفلت کرد.
نحوه تخلیه ملک مشاع
از اساسیترین کار در تخلیه ملک مشاع، رعایت دقیق قوانین تخلیه ملک مشاع و مقررات مربوط به حقوق ملکی و توافق ما بین صاحبان ملک است. برای تخلیه ملک مشاع ضروری است، اول مدارک و مستندات مربوط به ملک جمع آوری شده و پس از بررسی توضیح شفاف صحت دلایل تخلیه، مدارک لازم آماده شده باشند.
پس از تصویب شدن تخلیه، آغاز مراحل اجرایی در دستور کار قرار میگیرد که شامل تعیین مهلت زمانی و اقدامات لازم برای تخلیه ملک است. لازم به ذکر است در دستور تخلیه باید دلایل تخلیه و مهلت زمانی به صورت کامل مشخص شود. در مرحله نهایی برای حفظ حقوق و واجبات طرفین، باید قراردادهای دقیق و کامل مدیریت مالی به دقت انجام شود.
مراحل تخلیه ملک مشاع
مراحل گرفتن حکم تخلیه ملک مشاع داری جزییات و نکات بسیار زیادی است که حتما باید قبل از اقدام مورد بررسی قرار بگیرد.
- تصمیم گیری و توافق
در صورت تمایل صاحب یا صاحبان ملک مشاع برای تخلیه، صاحبان ملک مشاع باید تصمیم بگیرند که آیا تخلیه ملک مشاع باید انجام شود یا خیر ، همچنین برای چگونگی انجام تخلیه و در نظر گرفتن مسائل ضروری باید توافق کنند.
- تنظیم سند موافقت نامه
پس از مرحله تصمیم گیری ، صاحبان ملک مشاع میبایست یک سند موافقت نامه تهیه کنند و در آن شرایطی از جمله تخلیه ملک ، تقسیم داراییها و نکات مربوط به آن را با دقت تعیین کنند.
- استعلام حقوقی
در این مرحله که از اهمیت زیادی برخوردار است ، مالک با گرفتن مشاوره با وکیل دعاوی ملکی باید با بررسی مراحل تخلیه و حصول اطمینان از اعمال تمامی موارد حقوقی و قانونی تخلیه ملک مشاع اقدام کند.
- تعیین میزان ارزش دارایی ها
از آنجایی که تخلیه ملک مشاع همراه با تقسیم داراییها انجام میشود، بنابراین به منظور تقسیم منصفانه داراییها ارزیاب مستقل برای بررسی املاک یا ملک انتخاب شود.
- تخلیه فیزیکی
بعد از تخلیه ملک، مالکان ملکی مشاع باید به تسویه نهایی بپردازند که شامل تسویه دیون و پرداخت هزینههای مربوط به ملک مشاع است.
- ثبت اسناد
هرگونه تغییرات جزیی و کلی در مالکیت باید ثبت قانونی شود که شامل مواردی از جمله اسناد مربوط به تحویل و تسلیم، توافق نامهها و اسناد مختلف مربوط به تخلیه ملک مشاع است.
- اطلاع رسانی به مراجعه کنندگان
اگر ملک مشاعی مکان اداری یا تجاری است، برای پیشگیری از بوجود آمدن مشکلات احتمالی، باید به مراجعین و مشتریان اطلاع رسانی شود.
مدارک مورد نیاز در صدور حکم تخلیه ملک مشاع
ابتدا متقاضی باید برای دریافت گواهی عدم افراز اقدام کند. گواهی عدم افراز زمانی صادر میشود که ملک مشاع قابل تقسیم به قسمتها یا واحد های مساوی نباشد.
برای دریافت حکم تخلیه ملک مشاع باید با گواهی نامه عدم افراز و سایر مدارک و مستندات، درخواست کتبی را مبنی بر درخواست صدور حکم تخلیه ملک مشاع به دادگاه حقوقی ارایه کرد. دادگاه پس از دستور صدورفروش، آن را برای اجرای حکم به دایره اجرا ارسال میکند. مدیر اجرایی نسبت به مزایده و فروش اموال غیرمنقول اقدام مینماید. بنابراین، دستور فروش ملک مشاع و حکم تخلیه ملک صادر میگردد.
برای فروش و تخلیه اموال مشاع غیرقابل افراز ، به منظور درخواست فروش و تخلیه ملک مشاع باید از طریق مالک یا وکیل ملکی مدارک زیر را به دادگاه ارائه گردد:
- تصویر کارت ملی
- تصویر و اصل سند مالکیت
- گواهی مبنی بر عدم افراز ملک
- فرم دادخواست
- فیش واریز هزینه دادرسی
اگر شما یکی از صاحبان ملک مشاع هستید و با مشکلات و اختلافات مرتبط با جریان تخلیه مواجه شدهاید، میتوانید با گرفتن مشاوره از وکیل دعاوی ملکی برای حل مشکل به وجود آمده اقدام نمایید. صاحبان ملک مشاع با استفاده از دادخواست تخلیه ملک مشاع میتوانند در صورت مواجه شدن با اختلافات از این حق حقوقی برای رسیدن به حق قانونی خود استفاده کنند.
نکات مهم در تنظیم دادخواست تخلیه املاک مشاع
برای تنظیم دادخواست تخلیه ملک مشاع نکاتی وجود دارد که باید به آنها توجه کرد که در ادامه به بررسی آنها میپردازیم.
- عنوان و مشخصات دادخواست
عنوان دادخواست باید صریح و واضح باشد و مشخصات مشترکین شامل نام و نام خانوادگی و آدرس ملک مشاع باید قید شود.
- تحلیل حقوقی
در دادخواست حقوقی باید تحلیل حقوقی از موارد قانونی و حقوقی وجود داشته باشد. چرا که این تحلیل میتواند از منظر حقوق ملکی ،تعهدات پیشین و قوانین مربوط به بازار ملک را پوشش دهد.
- دلایل و ضرورت انجام تخلیه
در این مرحله به صورت واضح دلایل و ضرورت تخلیه ملک مشاع بیان میشود که شامل اختلافات ما بین مشترکین، ناتوانی در توافق و هرگونه مسائل ضروری مرتبط با ملک مشاعی است.
- خواسته تخلیه
در این مرحله، خواسته تخلیه به صورت واضح و مختصر بیان میشود که شامل اطلاعاتی مانند مهلت زمانی تخلیه ملک، شرح سلسله مراتب فرآیند تخلیه و نکات مهم مرتبط با جریان تخلیه است.
- مراحل پیگیری
پس از ارسال دادخواست، مراحل پیگیری مانند جلسات و اقدامات قانونی بعدی در دادخواست گنجانده شده که میتوان برای پیگیری در اقدامات بعدی استفاده گردد.
مراحل دریافت سند ملک مشاعی
هر یک از مالکین ملک مشاع که برای سهم خود خواهان دریافت سند مجزا باشند باید مراحل زیر را طی کنند :
- طرح درخواست تفکیک سند
- تعیین سهم جداگانه برای اعضا
- تنظیم تقسیم نامه
- تنظیم صورت نامه تفکیکی شامل مشخصات دقیق متراژ ، تعداد واحدها و اطلاعات کلی سهم تقسیم شده هر یک از اعضا
- ارسال سند ملک مشاع تقسیم نامه تنظیم شده به اداره ثبت اسناد
- ابطال سند ملک مشاع و تنظیم سندهای جداگانه شده برای هر مالک با توجه به سهم آن فرد
مشاور حقوقی
- تهیه و تدوین دادخواست
برای تنظیم یک دادخواست و طرح دعوای دقیق و منطبق با نیازهای حقوقی خود از وکیل ملکی در شیراز بهرهمند شوید.
- پشتیبانی در مذاکرات
چنانچه خواهان توافق به صورت صلحآمیز هستید، در صورت تمایل میتوانید از همراهی وکیل ملکی در شیراز استفاده کنید.
- پیگیری مداوم
به منظور سرعت بخشیدن به اقدامات حقوقی لازم در جریان تخلیه، به کمک وکیل ملکی شیراز تمامی مراحل را با دقت کامل انجام خواهد داد.
کلام پایانی
تعارض و درگیری در ملک مشاع بسیار متداول است. اگر شما هم به هر دلیلی مایل به فروش یا تخلیه ملک مشاع خود بودید میتوانید به راحتی با بررسی این مقاله و آگاهی از مراحل گرفتن حکم تخلیه ملک مشاع اقدامات قانونی لازم را انجام دهید.
سوالات متداول
اگر جز صاحبان یک ملک مشاع هستید، در صورت اینکه در مورد نحوه تصرف ملک یا املاک مشاع خود با شرکا توافق نکنید میتوانید با مراجعه به دادگاه حقوقی و درخواست تخلیه خلع ید اقدام به تخلیه ملک خود بنمایید.
مستاجر میتوانید تا آخر مدت قرداد خود نسبت به تخلیه ملک مشاع اعتراض کند.
- تصویر کارت ملی
- تصویر و اصل سند مالکیت
- گواهی مبنی بر عدم افراز ملک
- فرم دادخواست
- فیش واریز هزینه دادرسی
در صورت تصرف ملک مشاع بدون رضایت با اذن هر کدارم از مالکین امکان درخواست تخلیه ملک مشاع از طریق دادگاه حقوقی وجود دارد.
در مورد بحث تخلیه باید به این نکته توجه داشت که در ملک مشاعی هر شریک در تمام ملک حق دارد. بنابراین بدون اجازه سایر شرکا امکان تصرف شریک در ملک مشاع وجود ندارد. در نتیجه تخلیه سهم هر شریک زمانی امکان پذیر است که از تمام ملک خلع ید شود.
