تقسیم نامه رسمی به سندی گفته می‌شود که سهم مالکان را از مال مشاع مشخص می‌کند و به شراکت آن ها در آن مال پایان می‌دهد. تقسیم نامه، در واقع مشخص کننده مالکیت افراد بر واحدها می باشد. در متن قرارداد باید میزان سهم هر یک از طرفین و همچنین محل واحدها ذکر گردد. مشخص کردن نحوه تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، از اختلافات و درگیری ها پس از پایان ساخت جلوگیری می کند.

انواع تقسیم نامه چیست؟

تقسیم نامه‌ها به دو نوع عادی و رسمی دسته بندی می‌شوند. قراردادی که مالک و سازنده در بین خود برای تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت منعقد می‌کنند، تقسیم نامه عادی می‌گویند. اما در اکثر مناطق ثبت رسمی ملک نیز الزامی می‌باشد. پس از پایان پروژه، سازنده می‌تواند با استفاده از تقسیم نامه عادی نسبت به تقسیم واحدها اقدام نماید. اما سازنده برای دریافت پایان کار، لازم است که به اداره ثبت مراجعه نماید. اداره ثبت صورت مجلس تفکیکی را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. مالک و سازنده باید با هم صورت مجلس را به دفتر خانه اسناد رسمی ارائه دهند و تقسیم نامه رسمی را دریافت نمایند. بهتر است که مالک وکالت امضای تقسیم نامه به سازنده، ندهد تا دچار مشکلات نشوند.

تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

تقسیم نامه واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت از مهم ترین موضوعات مربوط به ساخت و ساز مشارکتی می باشد. طرفین قرارداد، بهتر است که پیش از عقد قرارداد، در این مورد به تفاهم برسند. در متن قرارداد بایستی میزان سهم هر یک از طرفین و محل واحدها نیز ذکر شود. تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، از اختلافات و درگیری ها پس از پایان ساخت جلوگیری می‌کند. ساخت و ساز به صورت مشارکتی مزایایی همچون افزایش سرمایه و ارزش ملک، ساخت آپارتمان مدرن و مقاوم نیز در پی دارد.

تقسیم واحدها در دفترخانه اسناد رسمی

تقسیم واحدها در دفترخانه اسناد رسمی، سبب می‌شود از درگیری و اختلافات احتمالی جلوگیری شود. همچنین با مشخص کردن واحدها و محل دقیق آنها و ذکر اجازه فروش یا پیش فروش در قرارداد، هر یک از طرفین می‌توانند حتی پیش از اتمام پروژه، نیز اقدام به فروش واحد خود نمایند. به طور کلی اگر تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به صورت رسمی و اصولی انجام گیرد، این قرارداد برای هر دو طرف سودمند خواهد بود.

همچنین بخوانید:دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

نحوه ی تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت

نحوه ی تقسیم واحدها در قرارداد مشارکت در ساخت، به این صورت است که اگر سهم طرفین 50 درصد و تعداد واحدهای ساخته شده زوج باشد و مساحت آنها نیز برابر باشد، کار تقسیم واحدها آسان خواهد بود. برای نمونه اگر یک آپارتمان 10 واحده باشد و قدرالسهم هر یک از طرفین 50 درصد باشد، سهم مالک و سازنده هر کدام 5 واحد می‌‍شود. البته باید طبقه و محل واحد را از نظر شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی بودن نیز تعیین و در قرارداد لحاظ کنند. علاوه بر این موارد باید مکان پارکینگ و انباری مختص مالک و سازنده را نیز مشخص سازند. معمولا در تقسیم پارکینگ و انباری در مشارکت در ساخت، اختلافی بین طرفین قرارداد به وجود نمی‌آید و راحت تر انجام می‌گیرد.

به طور کلی برای تقسیم بهتر واحدها در مشارکت در ساخت، بهتر است مساحت و مرغوبیت واحدها را نیز مدنظر قرار دهید. گاهی هم ممکن است یکی از واحدها بنا به دلایلی مثلا تعداد فرد بودن واحدها و یا موارد دیگر قابلیت تقسیم شدن نداشته باشد، که در چنین شرایطی دو راهکار وجود دارد. یکی از راهکارها این است که، یکی از طرفین سهم خود را به طرف مقابل انتقال دهد و وجه معادل آن را دریافت نماید. راهکار دوم، مشاع در نظر گرفتن آن واحد است که در این حالت پس از پایان پروژه و فروش واحد، وجه آن بین طرفین تقسیم می‌گردد.

تقسیم واحدها بر اساس سهم‌الشرکه

تقسیم واحدها بر اساس سهم الشرکه به معنای درصد مالکیت هر شریک در کل ساختمان می‌باشد. تقسیم واحدها و تعیین درصد سهم الشرکه هر یک از طرفین در حین عقد و به تناسب ارزش آورده‌ها مشخص می‌گردد و در عوض قرارداد مشارکت در ساخت می‌باشد. طبق ماده 575 و 150 قانون مدنی، سهم الشرکه حتماً باید به درصد مشخص گردد.

نحوۀ محاسبۀ درصد مشارکت در ساخت چگونه است؟

نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت یکی از موضوعات کلیدی در مشارکت در ساخت است و کمک می‌کند تا طرفین مشارکت در ساخت تصمیمات بهتری بگیرند. درصد مشارکت در ساخت نشان دهنده نسبت سرمایه‌گذاری هر یک از طرفین در یک پروژه می‌باشد. برای محاسبه این درصد، باید به مواردی همچون ارزش زمین، هزینه‌های ساخت، و نوع مشارکت نیز توجه کرد. روش ساده برای شروع محاسبه درصد مشارکت در ساخت این است که ابتدا ارزش کل پروژه را تعیین نمایید و سپس ارزش ملک یا زمینی که شما به پروژه اضافه کرده‌اید را نیز محاسبه کنید. برای محاسبه دقیق‌تر این فرآیند، لازم است که هزینه‌های اضافی مانند مالیات، هزینه‌های مجوز و سایر هزینه‌های مرتبط را نیز در نظر بگیرید و با توجه به شرایط بازار، بهتر است به اطلاعات به‌روز و همچنین از مشاوره‌ با وکیل ملکی شیراز کمک بگیرید.

همچنین بخوانید: دعوای الزام به اخذ پایان کار ساختمان + طرح دعوا و مدارک

میزان وجه «بلاعوض» چیست؟

بلاعوض به مبلغی که برای بالانس کردن آورده طرفین قرارداد، توسط سازنده به مالک پرداخت می‌شود، می‌گویند. البته گاهی هم ممکن است ارزش زمین مالک بیشتر از هزینه ساخت سازنده باشد. این مبلغ تعیین می‌کند که هر یک از طرفین قرارداد صاحب چند واحد از آپارتمان پس از پایان مشارکت خواهند شد. از دلایل دیگر تعیین بلاعوض این است که مالک، تمام سرمایه خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و در حالی که سازنده به مرور و در طول زمان برای ساخت ساختمان هزینه می‌کند. از دیگر دلایل اهمیت بلاعوض در مشارکت در ساخت این است که هزینه سازنده و مالک به یک اندازه 50-50 در نظر گرفته شود.

تقسیم براساس متراژ و کیفیت

در تقسیم واحدها در مشارکت ساخت بر اساس متراژ ساختمان باید نکات کلیدی و مهمی را در نظر بگیرید که عبارتند از:

قبل از تقسیم بندی، باید فضاهای مشاع و مفروز از هم تفکیک شوند. لازم است که این تفکیک با استفاده از قوانین اداره ثبت انجام گیرد. البته فضاهایی همچون راهرو، راه پله، پاگرد و ورودی پشت بام، پله‌های فرار و پله‌های ایمنی جنبه عمومی دارند، اما حیاط، حیاط خلوت، محوطه ساختمان جزء فضاهای مشاع به حساب می‌آیند. غیر از این‌ها، محل عبور کانال کولر و لوله بخاری داخل آپارتمان، انبار عمومی ساختمان، لابی، سالن اجتماعات، دستگاه آسانسور و محل آن، اتاق سرایداری، چاه‌های فاضلاب و فضاهای ورزشی مانند استخر، سونا، جکوزی و سالن بدنسازی و پشت بام نیز از فضاهای مشاع می‌باشند.
بخش‌های داخلی آپارتمان همچون اتاق، آشپزخانه، سرویس‌های بهداشتی و …، بالکن روباز و مسقف، پارکینگ و انباری اختصاصی جزء فضاهای مفروز ساختمان می‌باشند و در محاسبه زیربنای هر واحد باید در نظر گرفته‌ شوند.
دیوارهایی که بین دو واحد قرار گرفته باشند، به صورت مشترک محاسبه می‌شوند ولی در صورتی که مجاور قسمت‌های مشاع باشند، جزء فضاهای مفروز به حساب می‌آیند و در محاسبه زیربنای آن واحد باید لحاظ گردد.
نورگیرها هم در محاسبه متراژ ساختمان در نظر گرفته نمی‌شوند و باید از مساحت زیربنا کم شوند.
انباری اختصاصی که در زیر پله بنا شده باشد، اگر ارتفاع آن بالاتر از 8 متر باشد به عنوان مشاعی تلقی می‌شود.
بالکن‌هایی که راه عبور جداگانه دارند و طبقه زیرین پشت بام هستند و تأسیسات روی آن نصب شده باشد جزء مشاعات محسوب می‌شود.

همچنین بخوانید: ابطال اسناد رسمی و تشریفات آن

تقسیم بر اساس توافق طرفین

طبق ماده 591 قانون مدنی، هنگامی که تمام شرکا به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که تمام شرکا را راضی کند به عمل می‌آید و در صورت عدم توافق بین شرکا، حاکم خود، کار تقسیم را انجام میدهد البته به نحوی که به ضرر کسی نباشد.

معیارهای مهم تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت

به‌طور‌کلی زمین و کیفیت کار سازنده ساختمان معیارهای مهم در تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت هستند. البته زمینی که قرار است در آن ساخت‌و‌ساز انجام گیرد و اینکه در کدام منطقه قرار گرفته است و چه دسترسی‌ها و مزایایی دارد، می‌تواند در رابطه با افزایش درصد مالکیت مالک زمین اثر گذار باشد. همچنین اگر سازنده از نظر مسایل فنی و کیفی ساختمان‌سازی سابقه بالایی داشته باشد، نیز بر کیفیت ساخت‌و‌ساز و اعتبار آن تاثیر شگرفی می‌گذارد.

آیا برای تقسیم نامه واحدها نیاز به قرارداد مجزا است؟

برای تقسیم نامه واحدها در مشارکت در ساخت بهتر است قرداد رسمی و محضری تدوین کنید تا از درگیری و اختلافات احتمالی جلوگیری شود. علاوه بر این مورد، با مشخص شدن واحدها و محل دقیق آنها و ذکر اجازه فروش یا پیش فروش در قرارداد، هر یک از طرفین می توانند هر اقدامی در مورد واحد خود از قبیل فروش و یا اجاره بها انجام دهد. به طور کلی اگر برای تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت، قرارداد درست و اصولی صورت گیرد، برای هر دو طرف سودمند خواهد بود.

حق اسکان در مشارکت در ساخت

حق اسکان در قرارداد مشارکت در ساخت به میزان مبلغی می‌گویند که سازنده بابت اسکان مالک در طول زمان ساخت پروژه به مالک می‌پردازد. این مبلغ جدا از بلاعوض در قرارداد مشارکت ساخت می‌باشد. مبلغ حق اسکان هم به موقعیت پروژه بستگی دارد و مقدار آن باید به اندازه‌ای باشد تا مالک بتواند در همان محدوده یک آپارتمان رهن نماید.

تصرف واحد قبل از تقسیم

طبق قانون مدنی، تصرف واحد قبل از تقسیم باید با اجازه و رضایت همه شرکاء و مالکین انجام گیرد. اگر کسی بخواهد مال خود را قبل از تقسیم تصرف کندو از ملک مشاع جدا کند و بفروشد، باید درخواست تقسیم مال را به مرجع صالح تقدیم نماید. به همین جهت فروش مال مشاعی که سند رسمی دارد، ابتدا باید تقسیم مال هر کدام از طرفین به اداره ثبت محل داده شود.

نقش داوری در تقسیم واحدها

نقش داوری در قراردادهای مشارکت‌ در ساخت و تقسیم واحدها بسیار مهم است و می‌تواند آن اختلافاتی که ممکن است بین طرفین یک قرارداد مشارکتی در زمینه تقسیم واحدها پیش بیاید، را حل و فصل نماید. نحوه داوری در قراردادهای مشارکت‌ در ساخت بر اساس نوع پرونده ها متفاوت می‌باشد. داوری می‌تواند به‌صورت توافق‌نامه‌ای در قرارداد درج شود و یا بعد از وقوع اختلاف به‌صورت جداگانه توسط طرفین انتخاب گردد. هدف اصلی داوری در تقسیم واحدها، ارائه یک روش غیر قضایی به‌ جای رفت‌وآمد به دادگاه‌ها برای حل اختلافات می‌باشد که باعث کاهش هزینه‌ها نیز می‌شود و به طرفین کمک می‌کند تا به طور مستقیم به راه‌حل مسائل برسند. در این خصوص می‌توانید از وکیل شیراز در پرونده‌های حقوقی کمک بگیرید. داریوش امیرپور، وکیل مجرب در حوزه دعاوی ملکی و همچنین اجرای داوری قراردادهای مشارکت‌ در ساخت می‌باشد.

[nazhvan_author]