ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی را به سه دسته طبقه بندی کرده است:
۱- اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم می شوند : مثل گذرنامه، گواهینامه، کارت پایان خدمت و…
۲- اسنادی که نزد ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم می شوند : بارزترین نمونه آن سند رسمی املاک است.
۳- اسنادی که نزد دفاتر رسمی ( چه دفتر ازدواج و طلاق، چه دفتر اسناد رسمی) تنظیم می شوند .
بحث ما ناظر به مورد دوم و سوم است، یعنی علل و دلایل ابطال اسناد تنظیمی در دفاتر رسمی یا ادارات ثبت اسناد و املاک را بررسی می کنیم:
ادعای ابطال یک سند رسمی به این دلیل که سند رسمی، وسیله ی اثبات حق است و همچنین به جهت حمایتی که قانونگذار از اسناد رسمی نموده است، باید مستند به مدارک مستحکم و ادله بسیار قوی باشد. در ادامه ما، هر آن‌چه که باید برای ابطال سند رسمی را بدانید در قوانین اسناد رسمی شرح دهیم. جهت مشاوره با وکیل ملکی شیراز در حوزه دعاوی ثبتی با جناب آقای امیرپور در ارتباط باشید.
تعرض به اسناد رسمی در قوانین اسناد رسمی
در رابطه با تعرض به اسناد رسمی قانونگذار سختگیری هایی دارد که برای نمونه به چند مورد آن اشاره میشود:
۱-ماده ۶۵ قانون ثبت: مقرر نموده است که امضا سند به منزله رضایت امضا کننده سند رسمی است و اگر کسی مبادرت به امضاء سند رسمی نمود؛ اصل بر این است که از محتویات و مندرجات آن سند آگاه و مطلع بوده است. لذا ادعای خلاف آن به راحتی پذیرفته نمی شود .
۲- ماده ۷۰ قانون ثبت : مقرر نموده است که کلیه مندرجات و محتویات سند رسمی دارای اعتبار است .
۳- ماده ۷۳ قانون ثبت : مقرر نموده است که چنانچه هر یک از مأمورین دولتی یا قضات از پذیرش سند رسمی استنکاف کند به عنوان یک ترک فعل محاکمه خواهد شد.
۴- ماده ۲۴ قانون ثبت: همین قدر که مهلت اعتراضات به مواردی مثل اعتراض به عملیات مقدماتی ثبت، تحدید حدود و یا اعتراض به اصل ثبت ملک، منقضی شود و ملک در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت برسد، دیگر هیچ اعتراضی از جمله: اعتراض به عین یا اجور یا منفعت، قابل پذیرش نیست.
۵- ماده ۱۲۹۲ قانون مدنی: مقرر نموده است که در برابر اسناد رسمی ادعای انکار و تردید مسموع نیست و فقط ادعای جعل مسموع می باشد.
۶- ماده ۹۲ قانون احکام دائمی مصوب ۱۳۹۵: مقرر نموده است که در برابر اسناد رسمی، اسناد عادی قابل پذیرش نیستند و اسناد عادی قابلیت معارضه با اسناد رسمی را ندارند مگر اسنادی که نزد مراجع ذیصلاح قانونی معتبر شناخته شده باشند.
گاهی اوقات فرد خواهان ابطال سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شده است. مثل : اسناد وکالت، تعهد، صلح، وثیقه، رهنی و…
از آنجایی که نتیجه ابطال سند وفق ماده ۷۱ قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ بی اعتباری آن سند است. لذا باید تابع تشریفاتی باشد.
و علل و جهاتی برای آن مطرح شود، به همین دلیل ذیلا به برخی از علل ابطال سند رسمی و جهات ابطال آن، در سایت آقای امیرپور بهترین وکیل شیراز خواهیم پرداخت:
ادعای جعل
ماده ۷۰ قانون ثبت مقرر نموده است: کلیه محتویات و مندرجات سند رسمی دارای اعتبار است( محتویات یعنی: امضا و اثر انگشت یا مهر طرفین و یا امضا و مهر سردفتر و دفتریار وی که در سند رسمی وجود دارند ، مندرجات یعنی: متن سند و آن چیزی که از سند استنباط می شود؛ مثلاً خروجی یک سند دلالت بر تخلیه مستأجر در موعد مقرر باشد, یا خروجی یک سند نشان از حق مراجعه به دادگاه از ناحیه وکیل جهت مطلقه نمودن فرد باشد، پس امضا و اثر انگشت این فرد محتویات آن سند محسوب می شود و موضوع تخلیه یا طلاق مندرجات آن سند است) .
جعل سند رسمی تنظیمی
جعل اسناد رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی به دو شکل متصور است:
۱-جعل مادی و فیزیکی «ماده ۵۲۳ قانون تعزیرات»
۲-جعل مفادی یا معنوی« مواد ۵۳۲ و ۵۳۴ قانون تعزیرات»
جعل مادی
در جعل مادی چندان جای تردید وجود ندارد، چون مثلاً فرد مدعی می شود که هیچگاه به دفترخانه مراجعه ای نداشته است, یا امضا و اثر انگشت موجود در سند منتسب به وی نیست , یا مثلاً این مدرکی که مستند تنظیم سند قرار گرفته است، جعلی می باشد. یعنی به صورت فیزیکی با یکی از مصادیق مندرج در ماده ۵۲۳ قانون تعزیرات یک جعل مادی در دفترخانه اسناد رسمی اتفاق افتاده است، که فرد می تواند از طریق محاکم کیفری ادعای جعل خودش را ثابت کند.
اما گاهی اوقات ممکن است ادعای جعل مشمول مرور زمان شود( یعنی در مدت زمانی که قانون مشخص کرده است, مدعیِ جعل، شکایت خود را آغاز نکند) جعل اسناد عادی با صدور قانون کاهش مجازات در ردیف جرایم قابل گذشت اعلام شده است که مرور زمان آن یک سال است «ماده ۵۳۶ قانون تعزیرات» ولی جعل اسناد رسمی در ردیف جرایم غیر قابل گذشت ، میباشد و مرور زمان آن هم ۷ سال است «بند پ ماده ۱۰۵ قانون مجازات اسلامی» در این شرایط (یا در مواردی که متهم فوت کرده باشد) مطابق ماده ۲۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی که مقرر نموده است: در ضمن ادعای حقوقی میتوان ادعای جعل را هم مطرح کرد، موضوع ادعای جعل قابل پیگیری است.
جعل معنوی
مهمترین پرسشی که در خصوص تعرض به سند رسمی مطرح میشود، این است که آیا جعل مفادی یا معنوی در دفاتر اسناد رسمی متصور است؟ آیا ماده ۵۳۴ قانون تعزیرات، شامل ادعای جعل , نسبت به سند تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی هم میشود؟
در ماده ۱۰۰ قانون ثبت، یکسری از رفتار های سردفتران اسناد رسمی را در حکم جعل گرفته است و مقرر داشته است که چنانچه هر یک از مستخدمین یا اجزا اسناد و املاک یا صاحبان دفاتر اسناد رسمی، یکی از این موارد هفتگانه را انجام دهند به مجازاتی که برای جاعل مقرر شده است، محکوم می‌شوند، یعنی خودِ جعل نیست ولی به مجازاتی که برای جعل در نظر گرفته شده است، محکوم می‌شوند و قانونگذار در این موارد، مثل جاعل با وی برخورد می کند. در بند های هفتگانه ماده ۱۰۰، فقط یک مورد یعنی بند ۵ ، جعل مادی و فیزیکی است که مواردی مثل: کشیدن صفحه یا تخریب صفحات را شامل می شود. اما سایر بندها در حکم جعل معنوی است و زمانی که سردفتران این موارد را مرتکب شوند، دادگاه آنها را با ماده ۵۳۴ قانون تعزیرات، مجازات خواهد کرد . (چون قانونگذار در ماده ۱۰۰ به مقررات حاکم بر جعل احاله داده است.)
جعل اسناد رسمی سر دفتران
رفتارهای سردفتران اسناد رسمی که در حکم جعل می باشند:
۱- شخصی به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده تا وکالتنامه ای تنظیم نماید، وی نیت تنظیم وکالت بلاعزل نداشته است ، اما سردفتر اقدام به تنظیم وکالتنامه بلاعزل نموده است . در اینجا اگر شرایط آن فراهم باشد از مصادیق جعل معنوی می باشد .
۲- اتباع خارجه در ایران حق ثبت ملک ندارند. (به همین دلیل اصولاً اقدام به ثبت یک شرکت ایرانی می نمایند و در قالب اموال شرکت اقدام به ثبت آن املاک می‌کنند، اما گرداننده آن شرکت ، همان اتباع خارجه هستند.) در همین راستا یک تبعه خارجی در جریان حضور خود در ایران به دفترخانه ای مراجعه و قصد اعطای وکالت کاری به فردی دارد، ولی دفترخانه اقدام به تنظیم سند انتقال اموال می نماید، در این موارد مستند به ماده ۶۱ قانون ثبت، تنظیم سند برای شخصی که به زبان فارسی مسلط نباشد ، باید با حضور مترجم رسمی انجام شود ، بنابراین تنظیم سند بدون حضور مترجم رسمی بی اعتبار بوده و باطل است و رفتار سردفتر اسناد رسمی نیز جعل معنوی می باشد.
۳- چنانچه فردی که سواد خواندن و نوشتن ندارد، قصد تنظیم سند رسمی داشته باشد طبق ماده ۶۳ قانون ثبت باید با حضور یک فرد معتمد باشد تا مفاد سند را برای وی تفهیم کند و اگر با حضور فرد معتمد نباشد وفق ماده ۱۰۰ قانون ثبت بی اعتبار است و رفتار سردفتر نیز از مصادیق جعل معنوی است.
۴- تنظیم سند برای فرد محجور بدون حضور قیم . به حکم ماده ۸۱ قانون امور حسبی مصوبه ۱۳۱۹، اموال غیر منقولِ محجور ، فروخته نخواهد شد مگر با تصویب دادستان و رعایت غبطه ی محجور و حضور قیم. لذا تنظیم سند برای محجور، بدون حضور قیم از موارد ابطال سند خواهد بود و رفتار سر دفتر هم جعل معنوی محسوب میشود.
۵- سردفتر علیرغم علم و اطلاع از بی اعتباری سندی مثل وکالتنامه و به استناد آن وکالتنامه ، اقدام به تنظیم سند انتقال ملک نماید. قانونگذار در ماده ۱۰۰ آن را در حکم جعل معنوی دانسته است و برای سردفتر مجازات تعیین نموده است و سند انتقال را هم باطل دانسته است.
احراز بی هویتی اسناد رسمی تنظیمی
علاوه بر جعل، موارد دیگری هم وجود دارد که احراز کننده بی اعتباری اسناد رسمیِ تنظیمی نزد دفاتر اسناد رسمی می باشد:
۱- مواردی مثل اینکه فردی در دفترخانه اقدام به تنظیم سند وصیت اعم از تملیکی یا عهدی کرده باشد. بعد از آن، موصی( وصیت کننده) قبل از فوتش، در یک سند دیگر به صورت رسمی یا حتی عادی از وصیت خودش عدول کرده باشد. اما پس از فوت وی موصی له( کسی که وصیت به نفعش تنظیم شده است) به استناد آن وصیت نامه ی تملیکیِ رسمی، اقدام به اخذ سند مالکیت کرده باشد، در این موارد اگر کسی ذینفع باشد، به استناد عدولی که موصی در زمان حیاتش داشته است، میتواند به سند رسمی تعرض نماید.
۲- اسنادی که خلاف قوانین آمره، خلاف اخلاق حسنه و خلاف نظم عمومی تنظیم شده باشند، فاقد اعتبار قانونی هستند.
ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی، برای سردفتران یک صلاحیت عام در نظر گرفته است و مقرر نموده که سردفتران حق تنظیم هر سندی را دارند مگر اینکه خلاف اخلاق حسنه باشد یا خلاف قوانین آمره یا نظم عمومی باشد. مثلاً یکی از مواردی که میتواند خلاف قوانین آمره باشد، این است که قانون می‌گوید: حضانت هم حق است و هم تکلیف. لذا اگر فردی به دفترخانه مراجعه کند و بگوید که می خواهد با یک اقرار حضانت را از خود سلب کند یا زوجین توافق کنند که از این به بعد، زوج مسئولیتی در قبال پرداخت نفقه افراد واجب النفقه ، نداشته باشد، در این موارد اگر سندی تنظیم شود, چون بر خلاف قوانین آمره است می توان حکم ابطال آن را گرفت.
تنظیم سند برخلاف قوانین و نظم عمومی
مواردی که خلاف اخلاق حسنه و برخلاف قوانین باشد:
«هر موردی که خلاف قانون باشد خلاف اخلاق حسنه هم محسوب می شود» مثلاً دایر کردن یک قمارخانه جرم است ، لذا مدلول تنظیم یک سند رسمی نمی تواند دلالت بر فعالیت قمارخانه باشد.یا خلاف نظم عمومی باشد: مثلاً سردفتر بدون در نظر گرفتن آئین نامه نحوه استملاک اتباع بیگانه، برای فرد اتباع بیگانه سند مالکیت صادر کند. اما گاهی اوقات فرد خواهان ابطال سندی است که نزد ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم شده است.
آشنایی با انواع ملک برای ابطال سند مالکیت
برای اینکه موضوع به صورت ریشه‌ای تفهیم شود، به ابطال سند مالکیت برای انواع ملک می‌پردازیم:
ملک بدون سابقه ثبت
املاکی که اصلاً سابقه ثبتی ندارند. وقتی از اداره ثبت در مورد سابقه ملک استعلام شود، هیچ پرونده‌ای هنوز تشکیل نشده است.( اگرچه که تعداد آنها بسیار محدود است ولی هنوز اسنادی به این شکل وجود دارند.)
ملک جاری
دسته دوم): املاکی که در جریان ثبت قرار گرفته اند ولی هنوز در دفتر ثبت املاک به ثبت نرسیده اند. یعنی متقاضی ثبت، اظهارنامه ارسال کرده است ولی هنوز ثبت در دفتر املاک نشده است که به این املاک، املاک جریانی یا جاری گفته می شود.
ملک ثبت رسیده
دسته سوم ): املاکی که به ثبت رسیده اند.
در مواردی که ملک سابقه ثبتی ندارد فرد باید با اظهارنامه ثبتی تقاضای ثبت ملک بدهد تا در پروسه تشریفات عملیات ثبتی، ملک, در دفتر ثبت املاک به ثبت برسد .حال اگر فردی به این اقدامات معترض باشد، نباید تقاضای ابطال سند بدهد، چون این خواسته فوراً مردود اعلام میشود.
ماده ۲۴ قانون ثبت می گوید: همین که مدت اعتراضات ثبتی تمام شود دیگر هیچ اعتراضی از ناحیه مدعی نسبت به عین یا منفعت یا اجور معوقه پذیرفته نخواهد شد« هرچند که این نگاه بسیار سختگیرانه است, زیرا ممکن است مالک در آن فاصله زمانی مثلاً خارج از کشور باشد»
تفسیر ماده 22 قانون مالکیت در ثبت اسناد
پس باید از چه ماده قانونی کمک گرفت ؟ و چه خواسته ای را در دادخواست نوشت؟
ماده ۲۲ قانون ثبت مقرر می دارد:
همین قدر که ملکی مطابق قانون (به این کلمه ی مطابق قانون، دقت کنید) در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک مطابق مقررات به نام وی ثبت شده باشد. لذا باید یک مفهوم مخالف از این ماده قانونی بگیریم که مفهوم مخالف آن، می شود:
اگر یک ملک بر خلاف قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، آن اقدامات خلافِ قانون باطل است، بنابراین باید در ابتدا تقاضای ابطال عملیات مقدماتی ثبت، در متن خواسته نوشته شود.
« عملیات مقدماتی ثبت به مجموعه اقداماتی گفته می شود که از بدو دریافت اظهارنامه تا زمان ثبت ملک در دفتر املاک، باید سپری شود.»
ماده ۱۰۵ قانون ثبت اسناد و کلاهبرداری در مالکیت
یعنی دریافت اظهارنامه و انتشار آگهی ها که انجام شد و مهلت اعتراضات منقضی شد و عملیات مقدماتی به اتمام رسید، آن زمان است که ملک وارد دفتر املاک می شود، لذا اگر مالک از طریق محاکم کیفری و مطابق ماده ۱۰۵ قانون ثبت که تقاضای ثبت ملک دیگری به نام خود را در حکم کلاهبرداری می داند، اقدام نمود. حکم محکومیت فرد را گرفت، در ابتدا باید تقاضای ابطال این عملیات مقدماتی ثبتی را مطرح کند. (زیرا با مانعی مواجه می شود به نام ماده ۲۴ قانون ثبت که دارنده سند رسمی به آن استناد خواهد کرد )
ماده 11 در آیین نامه ثبت اسناد و املاک
شخص ذینفع ، مدعی می شود که خودِ تشریفات ثبتی به درستی رعایت نشده است. مثلاً آگهی نوبتی که طبق ماده ۱۱ قانون ثبت می بایست به فاصله ۳۰ روز منتشر می شده است، به درستی انجام نشده باشد و….(این موارد جزو مسائل و تشریفات ثبتی است و باید جریان ثبتی را از طریق اداره ثبت بررسی کرد)
در این موارد باید« ابطال عملیات مقدماتی ثبت و متعاقباً ابطال سند مالکیت» را تقاضا نمود و الا به صرف طرح دعوای ابطال سند مالکیت، دادخواست، محکوم به رد خواهد بود.
امکان ابطال اسناد صادره طبق مواد 147 و 148 قانون ثبت
همانطور که توضیح داده شد؛ گاهی اوقات ممکن است اشخاص، خواهان ابطال سند رسمی تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی و یا خواهان ابطال سند تنظیمی در ادارات ثبت اسناد و املاک باشند. اما علاوه بر این موارد، اسنادی هم هستند که ممکن است.از دو طریق دیگر صادر شده باشند:
از جمله: ۱- اسناد تنظیمی به استناد مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت
۲- اسناد تنظیمی به استناد قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند مصوب ۱۳۹۰
( مواد ۱۴۷ و ۱۴۸، دیگر منسوخ شده اند و به جای آنها قانون تعیین تکلیف اراضی تصویب شده است)
قانونگذار برای دارندگان سند عادی که ملکشان سند مالکیت داشت ولی با قولنامه و به صورت عادی خریداری شده بود، یک مساعدتی در نظر گرفته بود، بدین معنا که اگر مدعی می‌خواست از طریق دادگاه اقدام نماید، می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمامی ایادی قبل از خود تا مالک رسمی، مطرح می کرد.
حتی اگر در میان آنها کسی فوت شده بود، علیه تمام ورثه ی آن فرد می بایست طرح دعوا می شد. در ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ ، قانونگذار مقرر کرده بود که اگر قولنامه مربوط به قبل از سال ۱۳۷۰ باشد و در ملک، یک مستحدثات و اعیانی وجود داشته باشد ، افراد می توانند تقاضای سند مالکیت مطرح کنند. در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ یک هیئت پیش بینی شده بود به نام «هیئت حل اختلاف» که در آن هیئت؛ یک قاضی، یک عضو اداره راه و شهرسازی و یک عضو اداره ثبت، حضور داشتند. این هیئت، اتخاذ تصمیم می کردند که اداره ثبت، بدون تشریفات قضایی و به استناد مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ برای ملکِ افراد سند مالکیت صادر نماید.
حال اگر شخصی خواهان ابطال سند صادره از طریق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت باشد، نباید مستقیماً تقاضای ابطال سند را مطرح کند، زیرا به پشتوانه تصمیم هیئت حل اختلاف این سند صادر شده است.
لذا بدوا باید در در دادخواست، تقاضای ابطال رأی هیأت حل اختلاف مطرح شود و متعاقب آن، تقاضای ابطال سند بیاید.
قانون تعیین تکلیف، در سال ۱۳۹۰ به لحاظ اینکه به استناد مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ یک سری رفتارهای غیرقانونی ، مثل : تنظیم سند جعلی مربوط به قبل از سال ۱۳۷۰ یا ساخت بنا با آجر های سوخته و قدیمی، شکل گرفته بود و موجب سوء استفاده از قانون شده بود، به تصویب رسید که دیگرالزام به این قانون مقرر کرد تاریخ قولنامه مهم نیست ولی باید یکسری شرایط وجود داشته باشد. مثلاً مالک رسمی فوت شده باشد( اگر زنده باشد، باید علیه وی دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح شود ) بعد داخل وراث هم یک فوتی دیگر وجود داشته باشد، یعنی اگر دو تا فوتی وجود داشته باشد، به لحاظ اینکه پیگیری از طریق الزام به تنظیم سند رسمی سخت می شود، به استناد قانون تعیین تکلیف، میتوان اقدام به اخذ سند نمود و یا مثلاً مالک رسمی غایب مفقودالاثر شده باشد و در بین وراث وی هم، متوفی وجود داشته باشد، به استناد قانون تعیین تکلیف میتوان اقدام به اخذ سند نمود . یا مثلاً ملکی که شرکا، آنرا تقسیم کرده اند و هرکدام میخواهند سند مجزای شش دانگ بگیرند؛ در این موارد شریک باید به همراه وی به اداره ثبت مراجعه کند. ولی در دسترس نیست یا همراهی نمی‌کند، لذا به استناد قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان ها، میتوان در موارد این چنینی ، سند مالکیت شش دانگ اخذ کرد.
قانون تعيين تکليف وضعيت ثبتی
در قانون تعیین تکلیف هم یک هیئت وجود دارد به نام« هیئت قانون تعیین تکلیف » که متشکل از سه عضو است: یک قاضی دادگاه، رئیس اداره ثبت و رئیس اداره راه و شهرسازی (اگر اراضی خارج از محدوده شهری باشد به جای رئیس اداره راه و شهرسازی، رئیس اداره جهاد حضور خواهد داشت ) این هیئت رأی صادر خواهد کرد و اداره ثبت ملزم به تنظیم سند مالکیت می شود، البته نسبت به آپارتمان ها این قانون قابل استناد نخواهد بود. رأی هیئت قانون تعیین تکلیف ، از طریق دادگاه قابل اعتراض میباشد .
که یک وکیل ثبتی شیراز می تواند با تجربه و درایت خود اقدامات لازم را انجام دهد. اگر فردی بخواهد به سندی که در راستای اعمال قانون تعیین تکلیف ، صادر شده است، متعرض شود؛ در دادخواست باید خواسته خود را «ابتدائا ابطال رأی هیئت قانون تعیین تکلیف و سپس ابطال سند» مطرح کند.
ابطال اسناد بدون حکم دادگاه
برخی اسناد به حکم قانون باطل شده اند و نیازی به ابطال آن ها از طریق مراجعه به محاکم قضایی نیست. که قبل از هر اقدامی پیشنهاد می شود، با بهترین وکیل شیراز مشورت کنید. و البته بهتر است این امر را به یک وکیل پایه یک دادگستری شیراز که در زمینه وکالت ملکی تجربه و تخصص کافی دارد، بسپارید تا با تجربه که قوانین ابطال سند رسمی ملکی دارد بتواند نتیجه رضایت بخش برای شما ایجاد کند.
به برخی از مصادیق آن ها اشاره خواهیم کرد:
۱- ماده واحده ی راجع به قانون ابطال اسناد فروش، رَقبات و موقوفات مصوب ۱۳۷۱
مقرر می دارد: چنانچه اشخاصی اعم از حقیقی یا حقوقی با سوء نیت و یا سهواً نسبت به موقوفات عام اقدام به اخذ سند کرده باشند، باید به وقفیت خودشان برگردند و اداره ثبت آنها را باطل کند. (نماینده حقوقی اداره اوقاف، بدون حکم دادگاه به اداره ثبت مراجعه می‌کند و آن را باطل می کند و فردی که تصرفاتی داشته است ، باید با اداره اوقاف قرارداد اجاره تنظیم کند)
۲- مواردی که در اسناد مالکیت تعارض وجود داشته باشد. ( کلاً یا بعضاً ، نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی تعارض وجود داشته باشد) یعنی نسبت به یک ملک دو سند مالکیت صادر شده باشد. سند یک مالک، از نظر تاریخ ثبت در دفتر املاک، مقدم الصدور است و سند مالک دیگر مؤخرالصدور است که به این فرد دارنده سند معارض گفته میشود.( توجه داشته باشید که به سند مقدم الصدور ،معارض گفته نمی شود)
لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض
لایحه ای قانونی به نام « لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۲ » در رابطه با اسناد مالکیت معارض وجود دارد که بسیار کاربردی است. این لایحه قانون در مورد تعارض، تکلیف را مشخص کرده است و مقرر نموده است:
- دارنده سند مقدم الصدور، فارغ از انجام هرگونه اقدامات است و حتی می تواند با سند مالکیتِ خود، معامله هم انجام بدهد به شرط اینکه در سند انتقالی لحاظ شود که نسبت به ملک، معارض وجود دارد.
- دارنده سند مؤخر الصدور یا معارض، باید تکالیفی را انجام دهد که عبارتند از:
ظرف مهلت دو ماه از زمانی که اداره ثبت به دارنده مؤخر الصدور اخطار کرده است، فرصت دارد که به دادگاه مراجعه نماید و دو خواسته ی: ( اثبات صحت سند مالکیت خود و سپس ابطال سند مقدم الصدور ) را مطرح کند.
مرجع تشخیص تعارض وفق بند های ۱ و ۵ و ۷ ماده ۲۵ قانون ثبت با هیئت نظارت یا عندالاقتضا شورای عالی ثبت می باشد.لذا اگر در آن فرجه دوماهه دارنده سند مؤخر الصدور ( معارض) به دادگاه جهت طرح دعوا مراجعه نکند، دارنده سند مقدم الصدور میتواند به دفتر کل دادگستری مراجعه کند و گواهی «عدم طرح دعوا » بگیرد و به دفتر املاک اداره ثبت ارائه کند و بدون نیاز به حکم دادگاه سند را باطل کند( مستند به بند ۲ ماده ۳ از این لایحه قانونی)
یکی دیگر از مواردی که برای ابطال سند نیاز به حکم دادگاه نیست، موردی است که سند مالکیت مفقود شده و ذینفع اقدام به اخذ سند المثنی می کند, اما پس از آن، سند اصلی پیدا می شود. در این مورد؛ مطابق ماده ۱۲۰ آیین نامه ی قانون ثبت مصوب ۱۳۱۷ اگر با سند المثنی معامله نشده باشد، سند المثنی باطل است ولی اگر با سند المثنی معامله شده باشد ، سند اصلی به حکم قانون توسط خود اداره ثبت و بدون نیاز به حکم دادگاه باطل و ضمیمه دفتر املاک می گردد.
افراز ملک مشاع از دادگاه و اداره ثبت
در مواردی که دادگاه حکم به افراز یک ملک مشاعی می دهد.
مرجع صالح افراز در مورد ملکی که عملیات مقدماتی ثبت آن تمام شده باشد، اداره ثبت است . «ماده یک قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب ۱۳۵۷ » اما در مواردی که در بین شرکای ملکِ مشاعی، محجور یا غایب مفقودالاثر وجود داشته باشد، طبق رأی وحدت رویه که مصوب سال ۱۳۶۱ است، در جهت رعایت حفظ حقوق محجورین و قائم مفقودالاثر بر ماده یک قانون افراز ، یک استثنا وارد شده است، یعنی عملیات افراز در مورد این اشخاص با دادگاه تشخیص داده شده است.
حال اگر دادگاه حکم به افراز قطعات مشاعی بدهد، برای هر کدام از قطعات سند مجزا و شش دانگ صادر میشود و دیگر سند مشاعی قبلی به حکم قانون باطل میشود.
۵ – در مواردی که تمام مالکین مشاعیِ یک ملک، سهم خودشان را به یکی از مالکین ، منتقل کنند، دیگر نیاز نیست تک تکِ آن اسنادِ مالکیتِ مشاعی , به حکم دادگاه باطل شود و خود اداره ثبت با توجه به ماده ۱۱ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت، مبادرت به ابطال آن اسناد خواهد کرد.
۶- در مواردی که یک ملکی که دارای سند اصلی یا مادر است، به قطعات مفروز تقسیم می شود. مثلاً فردی مالک یک قطعه زمین ۱۰۰۰ متری است که در آن اقدام به ساخت ۵ طبقه ی آپارتمانی می کند و برای هر واحد آپارتمانی ، یک سند جداگانه دریافت می کند . (یعنی یک ملک به قطعات متعددی تقسیم شده است) در این موارد سند اولیه بدون رسیدگی قضایی و به حکم قانون، مستند به ماده ۱۰۶ آیین نامه قانون ثبت، ابطال می شود .
۷- در مواردی که در قسمت هایی از یک سند مالکیت به هر شکلی، آسیب وارد شود. مثل: پارگی، سوختگی ، پخش شدن جوهر و … برابر تبصره ۵ آیین نامه قانون ثبت و به حکم قانون، آن سند ابطال و تعویض میشود و دیگر نیاز به رسیدگی قضایی هم ندارد.
۸- در مواردی که اشخاصی با سوء نیت یا سهوا در خصوص اراضی موات( اراضی که سابقه بهره‌برداری و احیا ندارند و در مالکیت دولت هستند) اقدام به اخذ سند مالکیت به نام خود کرده باشند، برابر ماده واحده ی قانونِ مرجعِ تشخیص موات مصوب ۱۳۵۶، اگر توسط کمیسیونی که در اداره جهاد کشاورزی وجود دارد، تشخیص داده شود که اراضی موات است، اداره ثبت بدون نیاز به رسیدگی قضایی مبادرت به ابطال آن سند خواهد کرد .
چنانچه اشخاصی به نظر کمیسیون اعتراض داشته باشند و مدعی سابقه کشت و زرع و بهره‌برداری در زمین باشند ، دادگاه رسیدگی خواهد کرد.
