قوانین معاملات ملکی را می توان در گروه قراردادهایی قرار داد که از اهمیت بسیار بالایی برخوردار هستند. در این گروه از معاملات ملکی لازم است با کسب اطلاعات کافی از قوانین معاملات ملکی اقدام به معامله نمود تا مشکلات احتمالی گریبانگیرتان نشود. دعاوی ملکی حقوقی که در صورت بی اطلاعی از قوانین خرید و فروش ملکی ممکن است اتفاق بیافتند به سه شکل دعاوی کیفری، حقوقی و ثبتی خواهند بود.
در حالت کلی معاملات املاک فرایند پیچیده ای دارند که توصیه می کنیم برای چنین اموری با وکلای با سابقه در این خصوص مشورت نمایید. نقض قوانین قوانین خرید و فروش ملکی و معاملاتی، کلاهبرداری در اجاره و خرید و فروش و … همگی از مشکلاتی هستند که در صورت عدم آگاهی از قوانین خرید و فروش ملکی ممکن است دچارشان شوید.
وکیل پایه یک دادگستری شیراز با پرونده های موفقیت آمیزی که در سابقه خود دارد می تواند شما را در انجام معاملات و آشنایی با قوانین قراردادهای ملکی راهنمایی نماید.
صحت انجام معامله و شروط چهارگانه آن
برای اینکه صحت هر معامله ای خدشه دار نشود لازم است شروط چهارگانه زیر رعایت گردد:
- قصد و رضا: تمایل و رضایت طرفین معامله از شروط اصلی صحت معامله است.
- اهلیت: طرفین معامله علاوه بر داشتن صلاحیت، باید از توانایی لازم برای انجام آن نیز برخوردار باشند.معین بودن مورد معامله
- داشتن مشروعیت
انواع قرارداد معاملات ملکی
برای آشنایی بیشتر با قوانین معاملات قراردادهای ملکی بهتر است در گام نخست با انواع مختلف قراردادهای ملکی آشنا شوید. معاملات ملکی در انواع مختلف زیر منعقد می شوند:
- قرارداد انصراف از حق استفاده پارکینگ
- قرارداد خرید و فروش زمین
- قرارداد مشارکت در ساخت
- قرارداد مبایعه نامه قطعی غیر منقول
- قرارداد رهن ملک
- قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی
- قرارداد بیع قطعی زمین با دفترچه مالکیت
- قرارداد اجاره آپارتمان
- قرارداد خرید ساختمان نیمه ساخت و یا در حال احداث
- قرارداد سند فروش قطعی خانه و آپارتمان در رهن
- قرارداد وام بانک مسکن
- قرارداد وکالت واگذاری سرقفلی
- قرارداد وکالت انتقال سرقفلی
- قرارداد وکالت برای فک رهن ملک
- قرارداد وکالتنامه فروش ملک
- قرارداد بیع قطعی آپارتمان با سند تفکیکی
- قرارداد وکالت برای رهن و اجاره ملک
- قرارداد پیش فروش آپارتمان
- قرارداد مبایعه نامه قطعی
برای مشاوره با وکیل مشارکت در ساخت با ما در ارتباط باشید.
قوانین تنظیم قرار داد ملکی در خرید و فروش املاک
عدم آشنایی با قوانین معاملات ملکی و نکات آن می تواند موجب خسارات مالی زیادی با توجه به ارزش مالی ملک مورد معامله شود. برای جلوگیری از این موضوع مرور چند نکته به طور خلاصه می تواند مفید واقع گردد:
- استعلام از ثبت: برای اطمینان از مالکیت واقعی مالک بهتر است در این مورد از اداره ثبت اسناد استعلام کنید.
- نگهداری سند در بنگاه: از بنگاه املاک درخواست کنید سند رسمی ملک موردنظر را تا زمان فروش در نزد خود نگهداری کند تا احتمال فروش آن به افراد دیگر به صفر برسد.
- استفاده از انواع فسخ: در متن قرارداد از انواع فسخ استفاده کنید تا از حقوق خود در صورت عدم اجرای تعهدات طرف مقابل دفاع کنید.
- اطمینان از آزاد بودن سند: قبل از انجام معامله بایستی از نظر اینکه سند در رهن بانک و … باشد یا نه استعلام های لازم را انجام دهید.
- دریافت رسید: در مقابل مبلغی که به فروشنده پرداخت کرده اید درخواست رسید کنید.
مزایای مشاوره با وکیل ملکی در معاملات ملکی
همان طور که در بالا ذکر کردیم قراردادهای ملکی در انواع مختلفی تنظیم می شوند. برای اینکه بتوانید معامله ایمنی داشته باشید و سرمایه خود را از دست ندهید لازم است به قوانین معاملات خرید و فروش ملکی کاملا آشنا باشید. داشتن اطلاعات کامل از اصطلاحات و مفاهیمی که در این خصوص وجود دارند می تواند زمینه ساز معامله مطمئنی برای تان باشد.
مشاوره با وکیل ملکی می تواند اطمینان و رضایتمندی شما را بالا برده و از استرس شما بکاهد. وکیل پایه یک دادگستری شیراز، داریوش امیرپور در حوزه وکالت ملکی تجربه کافی دارد و می تواند در معاملات ملکی شما در کنارتان باشد.
مراحل مختلف معامله بانکی
در قوانین معاملات ملکی سه مرحله مختلف در معامله بانکی وجود دارد که عبارتند از:
- توافق
- زدن سند ملک و اخذ کد رهگیری برای آن
- سند زدن ملک
شرایط و قوانین فسخ قرارداد ملکی
همان طور که می دانید فسخ قرارداد به معنی بر هم زدن معامله است که شرایطی دارد. در حقیقت فسخ قرارداد را می توان از راه های ارادی برای خاتمه دادن به قرارداد ملکی، در قوانین معاملات ملکی دانست. به عبارتی در فسخ قرارداد طبق شرایطی معین طرفین معامله می توانند نسبت به پایان و یا ادامه قرارداد تصمیم گیری کنند. لازم می دانیم تا قبل از آشنایی با قوانین فسخ به انواع مختلف قراردادها اشاره کنیم:
- قرارداد لازم: در این نوع از قراردادهای ملکی هیچ کدام از طرفین قادر به فسخ قرارداد نمی باشند.
- قرارداد جایز: در این نوع قرارداد ملکی طرفین معامله تعهد خاصی ندارند و هر کدام می توانند در هر زمانی اقدام به فسخ نمایند.
نکته: در تنظیم قرارداد ملکی خود همواره به این نکته مهم توجه داشته باشید که متن قرارداد را قبل از امضاء به دقت مطالعه کنید؛ زیرا ممکن است بندی به آن اضافه گردد که اسقاط کافه خیارات نامیده می شود و حق فسخ معامله را از جانب شما حتی با دلایل کافی بگیرد. در این صورت ممکن است شما متضرر شده و از حق خود محروم شوید.
از دیگر قوانین و شرایط فسخ قرارداد می توان به فسخ قرارداد در صورت وجود ایراد در ملک اشاره کرد. به عبارتی در صورتی که پس از تنظیم قرارداد و پرداخت تمام و یا بخشی از پول، متوجه مشکلاتی در ملک موردنظر شوید می توانید معامله را فسخ نمایید. در این مواقع وکیل شما می تواند از حق خیار غبن در فسخ معامله استفاده کرده و از شما دفاع نماید.
همچنین بخوانید: قانون مشارکت در ساخت
نکات مهم در هنگام خرید و فروش و تنظیم قرارداد ملکی
در هنگام خرید و فروش و تنظیم قرار داد ملکی باید یک سری نکات روانی و موراد حقوقی را رعایت کنیم تا از مشکلات احتمالی که در آینده ممکن است برای ما پیش بیاید جلوگیری کنیم.
همچنین چهار مرحله معامله ملکی به نقل از وبسایت NEW VENTURE ESCROW به این صورت است:
مرحله اول: پیش از ورود به قرارداد
مرحله دوم: امضای واقعی قرارداد
مرحله سوم: بررسی جزئیات معامله پس از انجام قرارداد
مرحله چهارم: پس از بسته شدن قرارداد
نکات روانی در عقد معامله ملکی
هر روزه معاملات ملکی زیادی در دفاتر املاک انجام می گیرد که متاسفانه برخی از افراد به دلیل عدم آگاهی از قوانین قراردادهای ملکی، از معامله ای که انجام داده اند رضایت ندارند. برای اینکه در حسرت گذشته نبوده و از معامله ای انجام شده رضایت کاملی داشته باشیم، توصیه می کنیم به نکات زیر حتما دقت نمایید:
- در انجام معامله عجله نکنید.
- سعی کنید قیمت پایین ملک موردنظر شما را گمراه نکند.
- خوش بینی بیش از اندازه به معامله به هیچ وجه توصیه نمی شود.
- سعی کنید عاقلانه تصمیم بگیرید و به سادگی اطمینان نکنید.
- رک بودن در انجام معامله می تواند از پشیمانی بعدی جلوگیری کند.
موارد حقوقی در معامله ملک
توجه و به خاطر سپردن چند نکته مهم حقوقی پیش از انجام معامله حقوقی می تواند از بروز مشکلات جدی جلوگیری کند. البته عدم توجه به این موارد نیز می تواند ضرر و زیان مالی زیادی وارد کند؛ پس موارد زیر را با دقت مطالعه کنید:
- به آزاد بودن ملک دقت کنید.
- مالکیت فروشنده را استعلام و در مورد اختیار وی برای فروش ملک تحقیق کنید.
- مشخصات ملک را با مشخصاتی که برای آن در سند ذکر شده، تطبیق دهید.
- در صورتی که ملک مورد معامله در اجاره باشد باید در مورد قرارداد آن تصمیم گیری شود.
- در سند ملک به انشعابات آن مانند انشعاب برق، آب، گاز و … اشاره گردد.
- در مورد انتقال سند انباری و پارکینگ اشاره گردد.
- پرداخت ثمن در معامله ملک
