فرسایش بناها و ساختمان ها به مرور زمان امری اجتناب ناپذیر است که باید به لحاظ امنیت سازه ای مورد توجه قرار بگیرد. این موضوع موجب شده است تا مالکین این ساختمان ها کم کم به فکر احداث سازه های جدید باشند. در برخی مواقع مالکین بناهای قدیمی سرمایه و بودجه لازم برای نوسازی را در اختیار ندارند که در این صورت باید با عقد قرارداد مشارکت در ساخت و با رعایت قانون مشارکت در ساخت اقدام به این کار کنند.
برای مشارکت در ساخت، مالک باید با مجری و یا سازنده طرح قراردادی مبنی بر ساخت ملک ببندند؛ تا فردی که مجری طرح است با هزینه شخصی خود ساخت ملک را برعهده بگیرد و در نهایت با مالک در آپارتمان های ساخته شده سهیم گردد.
همچنین برای هرگونه مشاوره و مشورت با وکیل مشارکت در ساخت شیراز با ما در ارتباط باشید.
قانون مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت در حقیقت قراردادی بین مالک و سازنده ملک است. بر اساس این قرارداد برای ساخت ملک جدید، ملک از مالک بوده و هزینه های اجرایی، نوسازی و تخریب ساختمان قدیمی نیز بر عهده سازنده می باشد. در نهایت هزینه های نوسازی و تخریب و عملیات اجرایی را محاسبه و با توجه به ارزش زمین، نسبت به تقسیم واحدهای ساخته شده تصمیم می گیرند. بنابراین در پاسخ به سوال قانون مشارکت در ساخت چیست باید گفت عبارت است از:
«سرمایه گذاری مشترکی که مالک و مجری برای ساخت آپارتمان انجام می دهند که اولی زمین و دومی هزینه های اجرایی را بر عهده می گیرند.»
اگر میخواهید درمورد قانون ساخت و ساز و چگونگی وکیل ساخت و ساز شدن بیشتر بدانید به وبسایت Barmax سر بزنید.
مزایای قوانین مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت در صورتی که قوانین مشارکت در ساخت را در نظر بگیرید و آنها را رعایت کنید مزایای بسیاری می تواند برای طرفین قرارداد داشته باشد:
- در مقایسه با ساختمان قدیمی، مقاومت سازه افزایش می یابد.
- در سازه جدید اصول مدرن و جدید ساختمان سازی رعایت می گردد.
- در ساختمان های جدید واحدهای بیشتری نسبت به سازه های قدیمی ساخته می شود.
- ساختمان را می توان بر اساس استانداردهای روز و با توجه به سلیقه مالکین زیباسازی نمود.
- در ساخت بنای جدید می توان از روش ها، مصالح و ماشین آلات جدید و مدرن استفاده نمود.
در حالت کلی اصلی ترین مزیتی که قرارداد مشارکت در ساخت می تواند داشته باشد سودی است که در کوتاه مدت نصیب طرفین خواهد شد. بر همین اساس آشنایی با موارد عرفی و حقوقی چنین قراردادی می تواند بسیار مهم و حیاتی باشد. با کسب آگاهی های لازم، بهتر می توانید قرارداد را امضاء کنید. برای کسب اطلاعات بیشتر در این خصوص بهتر است با وکیل مربوطه تماس بگیرید.
همچنین بخوانید: الزام به اخذ گواهی پایان کار
تدلیس در قرارداد مشارکت در ساخت
در هر قراردادی ممکن است شاهد رفتارهای غیراخلاقی و غیر صادقانه از سوی طرفین باشیم که در مورد قانون مشارکت در ساخت یکی از این موارد تدلیس است. در واقع در قانون، تدلیس به عنوان رفتاری فریبکارانه معرفی شده است که شخص متضرر از قرارداد مشارکت در ساخت می تواند به موجب آن قرارداد را فسخ نماید.
علاوه بر این می توان تدلیس را به این شکل نیز عنوان کرد که عیبی در قرارداد به هر شکل ممکن که از دید طرف مقابل مخفی گردد. در تدلیس حتی ممکن است یکی از طرفین برای پیشبرد اهداف خود بر خلاف واقعیت وانمود به وجود صفتی غیرواقعی در قرارداد کند.
تدلیس عنوانی حقوقی است که فقط تضمین کننده اجرای حقوقی قرارداد است که همان فسخ قرارداد است. در مورد تدلیس می توان اضافه کرد که ترک فعل نیز موجب بروز تدلیس می گردد که آن هم موضوع سکوت خواهد بود.
کلاهبرداری در قانون مشارکت در ساخت
در صورتی که قرارداد صفر تا صد مشارکت در ساخت به صورت اصولی نوشته نشود ممکن است موجب کلاهبرداری در این قانون گردد. یکی از مواردی که اغلب مورد کلاهبرداری و سوء استفاده قرار می گیرد، موضوع اجازه فروش واحدها است.
بهتر است مالک در زمان عقد قرارداد اجازه محدودتری به سازنده به منظور فروش واحدها بدهد. با این کار سازنده تنها می تواند اجازه فروش بخشی از سهم خود را داشته باشد و آن هم باید هم زمان و متناسب با پیشرفت پروژه انجام بگیرد. با این کار می توان از کلاهبرداری هایی که ممکن است اتفاق بیفتد از قبیل فروش آپارتمان به چند نفر به صورت هم زمان و یا فروش آپارتمان هایی که هنوز اجرایی نشده اند جلوگیری نمود.
اگر میخواهید درمورد تشخیص معامله صوری و فرار از دین بیشتر بدانید، کلیک کنید.
نحوه انتقال سند در قرارداد مشارکت در ساخت
در مورد چگونگی انتقال سند نمی توان دقیقا به یک مورد خاص اشاره کرد زیرا هر پروژه ای ویژگی ها و شرایط مختص به خود را دارد. به همین دلیل نباید بر اساس یک شیوه کلی تصمیم گیری کرد و تنها ملاک را بر خوبی و یا بدی آن به لحاظ حقوقی و یا حتی شرایط اقتصادی قرار داد.
بهتر است برای تصمیم گیری در مورد نحوه انتقال سند در قرار داد مشارکت در ساخت را متناسب با شرایط پروژه در نظر بگیرید. درک درست از شرایط موجود می تواند به مالک در تصمیم گیری بهتر کمک نماید. علاوه بر این سازنده نیز می تواند با داشتن اطلاعات کافی در این خصوص در مورد دریافت سهم خودش اطمینان بیشتری داشته باشد.
در حالت کلی نحوه انتقال سند در مشارکت در ساخت می تواند به سه روش زیر انجام بگیرد:
- انتقال سند از مالک به سازنده توسط چک تضمینی مالک در انتهای کار
- انتقال سند از مالک به سازنده توسط چک تضمینی سازنده در شروع کار
- انتقال مرحله به مرحله سند بر اساس میزان قدرالسهم
در زمان امضاء قرارداد بین سازنده و مالک ملک، ممکن است اتفاقات ناگوار و ناخواسته ای به لحاظ مالی برای مالک رخ دهد. این اتفاقات با توجه به سطح آگاهی و یا حتی ناآگاهی مالک می توانند شدت بیشتری داشته باشند. به همین دلیل است که توصیه می شود تا زمانی که سازنده پول و سرمایه ای را وارد پروژه نکرده است و هنوز هیچ عملیات ساخت و سازی صورت نگرفته، مالک نباید هیچ اقدامی برای انتقال ملک انجام دهد.
در قوانین کشور در این مورد قانون خاصی وجود ندارد و طرفین قرارداد می توانند با توجه به عرف جامعه و با رجوع به عقل و مصلحت تصمیم بگیرند. در این مورد مشورت با وکیل مشارکت در ساخت شیراز می تواند به دلیل تجاربی که در این خصوص دارد بهترین روش پیشنهادی باشد.
همچنین بخوانید: ابطال سند رسمی
فرمول محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت
طبق قوانین مشارکت در ساخت یکی از موارد مهم و شاید بحث برانگیز نحوه محاسبه قدرالسهم مشارکت در ساخت است. برای محاسبه این مساله باید عوامل مختلفی را در نظر بگیرید که مهم ترین آنها نوسانات قیمت مسکن است. این موضوع تاثیر چشمگیری در میزان درصد مشارکت طرفین قرارداد خواهد داشت.
از موارد دیگر موثر در تعیین درصد مشارکت می توان به تعیین مبلغی اشاره کرد که مبلغ بلاعوض نامیده می شود. این مبلغ در حقیقت مبلغی است که سازنده به مالک پرداخت می کند تا وی بتواند در زمان ساخت پروژه محلی را برای سکونت تهیه کند. برای محاسبه مبلغ بلاعوض می توان از فرمول محاسبه درصد مشارکت در ساخت زیر استفاده نمود:
( مبلغ ارزش کارشناسی شده ملک × قدر السهم سازنده ) – ( هزینه های صرف شده در ساخت و ساز × قدر السهم مالک ) = مبلغ بلاعوض
در مورد نحوه محاسبه درصد مشارکت در ساخت نیز باید قوانین خاصی که در این مورد وجود دارد را در نظر گرفت. در حالت کلی یکی از فاکتورهای اساسی در تعیین قدرالسهم قیمت هر متر از زمین می باشد که مسلما برای مناطق مختلف، متفاوت خواهد بود. البته تاثیر نوساناتی که در بازار مسکن وجود دارد را نیز نباید نادیده بگیرید.
اگر میخواهید درمورد دعاوی الزام به اخذ گواهی پایان کار بیشتر بدانید کلیک کنید.
نمونه قرارداد مشارکت در ساخت
