اجاره به شرط تملیک چیست؟

وکیل ملکی، وکیل داریوش امیرپور، وکیل متخصص امور ملکی در شیراز: اجاره به شرط تملیک یکی از قرارداد‌های‌ مهم و پر‌کاربرد است که دارای چالش‌های حقوقی زیادی است. اجاره به شرط تملیک نوعی تعهد و اثر فرعی است که به عنوان شرط در عقد قرارداد تعیین می‌شود. در نتیجه بهتر است قبل از هر اقدام در تنظیم و انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک از مشاوره و وکالت وکیل قرارداد‌ها که بر تمام قوانین و مقررات در خصوص قرارداد‌ها آگاهی و تسلط کامل دارد و یا از بهترین وکیل ثبتی بهره‌مند شوید تا بعدا با مشکلات پذیرش مفاد قرارداد‌ مواجه نشوید. در این مقاله در مورد انواع اجاره به شرط تملیک، ویژگی، طرفین عقد و حقوق طرفین در این نوع عقد پرداخته شده است. اجاره مشروط به تصرف استثناء است، و به عقد مشروط معروف است. لذا صرفاً در این مورد قابل اعمال است و آثار آن شامل کلیه عقود اجاره نخواهد بود. ماهیت حقوقی این قرارداد آن را در صلاحیت دادگاه حقوقی قرار می دهد. از این نظر مشمول کلیه دعاوی حقوقی خواهد بود و قواعد کلی صحت قراردادها بر آن حاکم است.

اجاره به شرط تملیک چیست؟

اجاره به شرط تملیک نوعی عقد اجاره است که شرطی برمبنای اینکه اگر مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نماید، بعد از اتمام مدت زمان اجاره، مالک مال مورد اجاره می‌شود، تعیین شده است. در نتیجه مالک یا بانک اموال منقول یا غیر‌منقول خود را بر طبق قرارداد اجاره و شرط اینکه مستاجر بر طبق قرارداد عمل نماید، بعد از پایان مدت اجاره به مستاجر واگذار می‌کند. نکته مهم در این نوع اجاره وجود شرط است. سوالی که در اینجا وجود دارد این است که اجاره به شرط تملیک چه نوعی عقدی است؟ اگر این نوع عقد توسط بانک با اشخاص تنظیم شود، عقد معین است. زیرا ضوابط و مقررات و آثار آن در قانون پیش‌بینی شده است. اما اگر این عقد بین اشخاص منعقد شود، بر طبق اصل حاکمیت اراده و بر طبق ماده 10 قانون مدنی عقد نامعین است. اما بر طبق لایحه جدید قانون تجارت مصوب سال 1398 این نوع معاملات را عقد معین در نظر گرفته است. وکیل خوب متخصص در زمینه دعوای حقوقی می تواند شما را در این زمینه ها کمک کند.

اجاره به شرط تملیک خودرو

در اجاره به شرط تملیک خودرو، اجاره خودرو برای زمان مشخص است و سود استفاده از اجاره برای شخص مستاجر است. در مدت تعیین‌شده شخص مالک خودرو است و برای مدت زمان مالکیت، به مالک اصلی خودرو هزینه اجاره پرداخت می‌کند. همچنین شخص مستاجر خودرو با توافق مالک اصلی خودرو، بر طبق قرارداد می‌تواند خودرو را به شخص دیگری اجاره دهد. بعد از اتمام مدت اجاره مستاجر حق استفاده از خودرو را ندارد. در اجاره به شرط تملیک خودرو تعهدات اصلی قرارداد شامل مدت زمان و مهلت اجاره خودرو است. در صورتیکه مستاجر بر طبق قرارداد عمل نماید و هزینه اجاره را پرداخت کند، مالک خودرو خواهد شد.

اجاره به شرط تملیک مسکن

کاربرد اصلی اجاره به شرط تملیک در قرارداد‌های املاک است. با استفاده از این نوع عقد اشخاصی که سرمایه لازم برای خرید مسکن را ندارند به صورت قسطی بر طبق این نوع عقد اجاره صاحب ملک می‌شوند. بانک‎‌ها و موسسات اعتباری به وسیله قرارداد اجاره به شرط تملیک به متقاضیان خرید مسکن، تسهیلات اعطا می‌کنند.

ویژگی‌های‌ عقد اجاره به شرط تملیک

• این نوع عقد اجاره، عقدی لازم است. در عقد لازم، طرفین عقد حق فسخ قرارداد را بدون توافق یکدیگر ندارند.
• این نوع عقد اجاره، عقد تملیکی است. زیرا مالکیت عین مستاجره به مستاجر انتقال می‌یابد.
• عقدی معوض است. زیرا مالکیت در قبال پرداخت اقساطی صورت گرفته است و مجانی نیست.
• حق فسخ در این نوع عقد وجود دارد.
• طرفین عقد می‌توانند با توافق یکدیگر خیار شرط در قرارداد قید کنند.

حقوق و تکالیف طرفین در اجاره به شرط تملیک

طرفین در این نوع عقد اجاره دارای حقوق و تکالیفی هستند که شامل موارد ذیل است:

حقوق مالک

مالک حق دریافت اقساط اجاره را از شخص مستاجر دارد. در صورتیکه مستاجر بر طبق شرط عقد قرارداد اقساط اجاره را در زمان تعیین‌شده پرداخت نکند، مالک می‌تواند اجاره را فسخ نماید. اگر مستاجر ورشکست شود، مالک می‌تواند مبلغ اجاره را از اموال وی بردارد.

تکالیف مالک

مالک علاوه بر حقوقی که در اجاره به شرط تملیک دارد، دارای تکالیفی در مقابل مستاجر است. اول اینکه باید مال مورد اجاره را بدون هیچ عیب و نقصی به مستاجر تحویل دهد. همچنین موظف است که کلیه مخارجی که برای تعمیر و بهره‌برداری ملک هزینه شده  است را پرداخت نماید. اما اگر این موضوع  بین وی و مستاجر تعیین نشد، مالک باید مستاجر را از موارد بهره‌برداری و تعمیرات ملک آگاه کند. مالک نباید اقداماتی که باعث عدم بهره‌برداری ملک توسط مستاجر می‌شود، انجام دهد. مالک باید بعد از دریافت مبلغ اجاره هزینه‌های مالیات، عوارض و حق ثبت ملک را به مستاجر در دفتر اسناد رسمی پرداخت نماید. در صورتیکه نوع اجاره شرط فعل باشد، مالک باید بعد از اتمام مدت اجاره عین مستاجره  را به مالک  منتقل کند.

حقوق مستاجر

مستاجر باید عین مستاجره را بدون عیب تحویل بگیرد. اگر مال مورد اجاره دارای عیب و نقص است و باید تعمیر انجام شود، می‌تواند آن را در اختیار مالک قرار دهد. همچنین اگر مالک در مدت اجاره ملک را در اختیار شخص دیگری قرار دهد، دارای این حق است که از تصرفات عین مستاجره جلوگیری کند.

تکالیف مستاجر

مستاجر در این نوع اجاره علاوه بر حقوق دارای وظایفی است. اول اینکه باید در زمان تعیین‌شده مبلغ اجاره را پرداخت کند. مستاجر موظف به انجام شروط درج‌شده در عقد اجاره است. اگر عین مستاجره را برای استفاده خاصی اجاره کرد، باید ملک را در همان موضوع مورد استفاده قرار دهد. مستاجر در مال مورد اجاره نباید تعدی و تفریط  نماید.

تفاوت بیع و اجاره به شرط تملیک

در عقد بیع شخص خریدار با وقوع عقد مالک مال موضوع قرارداد می‌شود. اگر در عقد بیع، ثمن یا همان قیمت معامله به صورت اقساطی پرداخت شود، با وقوع عقد، خریدار مالک مال مورد معامله است. اما در اجاره به شرط تملیک، شخص مستاجر با پرداخت اقساط اجاره در مدت زمان تعیین‌شده و عمل به شروط بر طبق قرارداد اجاره بعد از اتمام مدت زمان اجاره مالکیت عین مستاجره به وی انتقال می‌یابد.

با توجه به اهمیت قرارداد اجاره به شرط تملیک و حقوق و تکالیف مالک و مستاجر بر طبق قانون، بهترین اقدام در انعقاد این قرارداد استفاده از وکیل متخصص قرارداد‌ و عقود است. سوالات و مشکلات حقوقی خود در مورد اجاره به شرط تملیک ملک را با وکیل پایه یک دادگستری شیراز داریوش امیرپور مطرح نمایید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشد.