افراز ملک به معنی جدا کردن و تفکیک سهام مشاعی افراز و تقسیم آن بین شرکا می باشد. به زبان ساده تر هم یعنی سهام مشترک را بین شرکا تقسیم کنند. با انجام این عمل، ملک تقسیم می شود و به هر شریک بر اساس سهم اولیه اش قسمت مشخصی تحویل می گردد. با این کار، مالکیت مشترک شرکا به پایان می رسد و هر فرد به عنوان صاحب بخش مجزایی از ملک شناخته می شود. ممکن است که افراز ملک تنها برای یکی از شرکا صورت گیرد، به این صورت که مالکیت مشترک یکی از شرکا به پایان برسد و مابقی شرکا مالکیت مشترک خود را حفظ نمایند. افراز ملک مشاع معمولاً به مالکیت اموال غیرمنقول مشترک مربوط می شود. اموال غیرمنقول هم به دارایی هایی اطلاق می گردد که قابل حمل و نقل نیستند، مانند زمین ها، ساختمان ها، حقوق وثیقه، و دیگر دارایی هایی که در محل قرارگیری خود مستقر هستند. در افراز ملک مشاع، این اموال غیرمنقول بین شرکا تقسیم می شود به طوری که هر شخص به عنوان مالک مستقل می تواند بر روی بخش مشخصی از این اموال حکمرانی کند. این فرآیند ممکن است با توافق شرکا یا طبق قوانین و مقررات مربوطه انجام گیرد.
انواع افراز ملک مشاع
افراز ملک مشاع بر اساس دو روش اصلی اجرا میشود.
- افراز اجباری: در افراز اجباری، تقسیم ملک مشاع توسط دادگاه یا مراجع مربوطه انجام می گیرد. در این روش، دادگاه یا مرجع ذی صلاح، سهم هر یک از شرکا را تعیین می کند و مالکین باید این تقسیم بندی را بپذیرند و اجرا کنند.
- افراز تراضی: در افراز تراضی، مالکین با توافق با یکدیگر و با اراده خود، سهم هر فرد از ملک مشاع را تعیین می کنند. در این روش، هر فرد می تواند سهم خود را بر اساس موافقت خودش تعیین نماید. در هر دو حالت، مالکین پس از انجام افراز، سند رسمی مالکیت مستقل بر روی قسمت های خود از ملک را دریافت می کنند و این سند به عنوان مدرک حقوقی آن ها می باشد.
همچنین بخوانید: ورود غیر مجاز به ملک
تفاوت افراز ملک با تفکیک ملک
- در افراز ملک چند مالک مشاعی وجود دارد اما در تفکیک ملک، وجود یک ملک کافی است. به عنوان نمونه فردی ملکی دارد و خود به تنهایی مالک کل آن می باشد، وی قصد دارد ملک را به قطعات کوچک تری تبدیل نماید و این امر مانعی ندارد. اما در افراز ملک چند مالک مشاعی وجود دارد.
- تفکیک ملک معمولا با رضایت مالک، انجام می گیرد.اما در افراز ملک بین مالکین اختلاف وجود دارد و افراز برای ختم اختلاف مالکین انجام می شود.
- تفکیک ملک فقط تقسیم ملک به قطعات کوچک تر است، اما در افراز ملک تقسیم توام با تعیین سهام مالکان مشاع می باشد و قطعات به نسبت سهام هر یک از مالکین مشاعی تعیین می گردد.
- در صورتی که یکی از شرکا در حین تفکیک ملک اعتراضی داشته باشند، عملیات تفکیک متوقف می شود و اگر شریک معترض رضایت ندهد، به ناچار باید افراز صورت پذیرد. در افراز ملک، چه رای افرازی صادر گردد و چه گواهی عدم قابلیت افراز صادر شود، به موجب قانون ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه حقوقی می باشد.
- تفکیک ملک فقط در اداره ثبت انجام می شود، اما افراز ملک می تواند هم در اداره ثبت و هم دادگاه انجام شود.
- در افراز ملک رای افراز صادر می گردد و یا گواهی عدم قابلیت افراز صادر می شود اما در تفکیک ملک صورت مجلس تفکیکی صادر می شود.
- در تفکیک، ملک را به قطعات کوچکتر تقسیم می کنند،اما در افراز ملک فقط سهم خواهان را جدا می کنند و الباقی ملک به حالت اشاعه خود باقی می ماند.
همچنین بخوانید: دادخواست تخلیه ملک مشاعی
مراحل درخواست افراز ملک مشاع
- برای درخواست افراز ملک مشاع، ملک مورد نظر باید سند داشته باشد. این سند شامل اسنادی مانند شناسنامه مالکیت، عقد قرارداد خرید و فروش و سایر اسناد مالکیت معتبر می باشد. این مرحله به منظور اطمینان از محرز بودن ملک و قابلیت افراز نمی باشد.
- سپس، رئیس اداره ثبت محل، پرونده ملک را برای نقشه برداری ثبتی ارسال میکند تا عملیات نقشه برداری و معاینه محلی ملک صورت گیرد. اگر مشخص شود که ملک قابلیت افراز دارد، این موضوع به تمامی شرکا اطلاع داده می شود و ظرف ده روز به عنوان حق اعتراض برای آن ها در نظر گرفته می شود.
- در صورت اعتراض، شرکا می توانند ادعای خود را در دادگاه حقوقی مطرح نمایند و اگر ادعایی خلاف آن وجود نداشته باشد، افراز ملک مشاع صورت می گیرد.
- در صورت عدم اعتراض، نماینده ثبت صورت جلسه افراز را تنظیم می کند و قطعات زمین اصلی را جدا و بر اساس توافق بین شرکا تقسیم می کنند و در صورت عدم توافق شرکا، تقسیم بندی قطعات بر اساس قرعه کشی انجام می گیرد.
- در پایان این روند، امضای نماینده ثبت، نقشه بردار و متقاضی افراز و سایر مالکین و شرکا، افراز ملک مشاع را نهایی می سازد و نتیجه نهایی افراز ملک به مسئول اداره ثبت منطقه ارسال می گردد.
همچنین بخوانید: دستور فروش ملک مشاع
مرجع صالح به رسیدگی افراز ملک مشاع
رسیدگی افراز ملک مشاع به دو شیوه اصلی، یعنی ارائه در اداره ثبت و تقدیم در دادگاه، انجام می گیرد:
- اداره ثبت: اولین مرجع اداره ثبت، محل واقع شدن ملک مشاع می باشد. در این روش، درخواست افراز ملک به اداره ثبت ارائه میشود و این اتفاق زمانی رخ می دهد که جریان ثبتی ملک پایان گرفته باشد، یعنی تمامی مراحل ثبت انجام گرفته و ملک دارای سند مالکیت معتبر باشد. پس از ثبت تقاضا در اداره ثبت، مدارک و درخواست مورد نظر بررسی می شود و در مورد قبول یا رد آن تصمیم گیری انجام می گیرد. این تصمیم گیری ظرف مدت ده روز پس از صدور، امکان اعتراض دارد.
- دادگاه: دومین مرجع صالح برای رسیدگی افراز ملک مشاع، دادگاه عمومی محل وقوع ملک است. در برخی موارد، درخواست افراز ملک مشاع بایستی به دادگاه ارائه شود، به خصوص زمانی که جریان ثبتی ملک هنوز به پایان نرسیده باشد و یا وقتی که بین مالکین، یک نفر محجور و یا مفقودالاثر شده باشد. در این حالت، رسیدگی افراز ملک مشاع در دادگاه صورت می گیرد و فرآیند پیگیری از طریق مراجع قضایی انجام می شود.
ملک مشاع غیر قابل افراز
ملک هایی هم وجود دارند که به دلایلی قابلیت افراز ندارند و به عنوان ملک مشاع غیر قابل افراز شناخته می شوند. این املاک ممکن است به دلیل محدودیت های قانونی، مشکلات معماری، ابعاد نامناسب و یا دلایل دیگر قابلیت افراز نداشته باشند. تقسیم ملک هایی که ارزش تمام قسمت های آنها با هم برابر نیستند، چالش هایی را به همراه دارد. به عنوان نمونه، در ملک هایی که بخش های مختلف آن ها ارزش متفاوتی دارند، تعیین قیمت منصفانه و تقسیم منصفانه مالکیت به دشواری انجام می گیرد. در این شرایط، لازم است از یک وکیل افراز ملک مشاع کمک بگیرید و دادخواست قضایی تنظیم نمایید تا بتوانید با تصمیم دادگاه، دستور فروش ملک غیر قابل افراز را دریافت نمایید.
همچنین بخوانید: ابطال فروش مال مشاع
اسناد و مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
اسناد و مدارک لازم برای افراز ملک مشاع ارائه به اداره ثبت عبارتند از:
- سند مالکیت ملک یا شماره پلاک ثبتی آن و یا شماره ثبت ملک در دفتر املاک.
- درخواستی مبنی بر افراز ملک مشاع، که خود شامل اطلاعاتی همچون نام و نشانی متقاضیان و توضیحات مربوط به افراز می باشد.
- کپی کارت ملی افراد مشارکت کننده.
اسناد و مدارک لازم برای طرح دعوای افراز از طریق دادگاه هم شامل:
- تصویر برابر اصل شده سند مالکیت ملک.
- گواهی اداره ثبت مبنی بر عدم امکان افراز
- تصویر برابر اصل مدارک مثبت محجور بودن یا مفقودالاثر بودن شریک.
- جلب نظر کارشناسان در مورد ارزش ملک و تقسیم مالکیت.
- معاینه محلی از ملک، در صورت لزوم.
- درخواست استعلام و سایر مدارک هویتی مورد نیاز.
هزینه افراز ملک مشاع
هزینه افراز ملک مشاع به عوامل گوناگونی بستگی دارد و نمیتوان به صورت دقیق عددی را مشخص کرد. اما برخی از عوامل مهم که بر هزینه تأثیر می گذارند عبارتند از:
- اندازه و نوع ملک مشاع، ملک های بزرگ تر با معماری پیچیده تر و امکانات متنوع تر، هزینه افراز بیشتری را به همراه دارند.
- هزینه ثبت، هزینه هایی که بابت ثبت درخواست و دعاوی ملکی پرداخت میشوند نیز متغیر می باشند و بستگی به ارزش مالکیت و مواردی از این قبیل دارند.
- قیمت ملک، ارزش مالی ملک در زمان مختلف متفاوت می باشد و این نیز بر هزینه افراز ملک مشاع تاثیر می گذارد.
- هزینه خدمات وکالت، اگر مالکین برای پیگیری افراز ملک از وکیل افراز ملک مشاع کمک بگیرند، باید هزینه این نوع خدمات را نیز پرداخت نمایند.
