به اموالی که به صورت مشترک به چند نفر تعلق داشته باشند، اموال مشاع گفته می شود. خرید و فروش ملک مشاع به صورت توافقی انجام می گیرد ولی در صورتی که شرکا در مورد اتمام شراکت به توافق نرسند باید از طریق دادگاه اقدام کنند.
در حقیقت در املاک مشاع مالکین هر کدام سهم معینی دارند؛ ولی برای سهم خود هیچ حد و مرز مشخصی وجود ندارد. به همین دلیل هر کدام از مالکین در همه اجزاء مال مشاع سهیم هستند.
برای مشاوره در زمینه فروش ملک مشاع با بهترین وکیل افراز ملک مشاع تماس بگیرید:
راه های فروش قانونی ملک مشاع
برای فروش ملک مشاع به صورت قانونی به دو صورت زیر می توان اقدام نمود که مراجعه به وکیل پایه یک دادگستری برای این منظور بهترین کار است:
همچنین بخوانید : جعل سند ملکی
فروش مال مشاع با قابلیت افراز
در صورتی که اداره ثبت اسناد و املاک قابل افراز بودن ملک مشاع را تایید کند، نمی توان ملک مورد نظر را به صورت کلی فروخت. در این شرایط هر کدام از مالکین تنها می توانند سهم خود را به فروش برسانند. برای این کار باید کارهای ثبتی ملک را انجام دهید تا برای هر کدام از شرکا سند افراز شده صادر گردد. پس از آن، هر یک از مالکان می توانند با رضایت شرکاء دیگر و یا حتی بدون رضایت آنها سهم خود را بفروشند.
همچنین بخوانید: مراحل درخواست افراز ملک مشاع
فروش مال مشاع بدون قابلیت افراز
در صورتی که به تشخیص دادگاه ملک مشاع امکان افراز نداشته باشد، دادگاه رای خود را به صورت گواهینامه صادر می کند. اخذ این گواهینامه به این معنی است که ملک مورد نظر امکان افراز ندارد و متقاضی فروش ملک می تواند تقاضای فروش خود را به دادگاه حقوقی ارائه دهد. در نهایت دادگاه نیز با بررسی اسناد و مدارک مالکیت، دستور فروش ملک مشاع را صادر خواهد کرد.
نحوه تقسیم مال مشاع (افراز، تعدیل و رد)
به هنگام فروش مال مشاع به سه روش می توان آن را بین شرکاء تقسیم نمود:
تقسیم به افراز: این نوع تقسیم تنها در صورتی امکان پذیر خواهد بود که بتوان سهم مشخصی برای هر کدام از شرکاء معین نمود. در حالت کلی تقسیم به افراز در اموالی که اجزاء یکسان داشته باشند، امکان پذیر خواهد بود.
تقسیم به تعدیل: در شرایطی که مال مشاع از اجزاء یکسان برخوردار نباشد، تقسیم به تعدیل صورت می گیرد. در این حالت تقسیم مال نه بر اساس مساحت، که بر اساس ارزش آن تقسیم خواهد شد.
تقسیم به رد: در صورتی که شرکاء سهم یکسانی نداشته باشند، بهتر است مالکی که سهم کمتری دارد، وجهی به دیگران بپردازد تا به لحاظ ارزش سهم با دیگران در یک سطح قرار بگیرد.
-
تقسیم به روش افراز
افراز در دو حالت افراز اجباری و افراز تراضی می تواند انجام بگیرد. در حالت تراضی بنا به درخواست یکی از شرکاء و با توافق دیگر مالکان، سهم افراد توسط اداره ثبت افراز می گردد. بهتر است اشاره کنیم که در مواقعی ممکن است بدون درخواست مالکان و تنها با تصمیم اداره ثبت و یا دادگاه، مال مشاع افراز گردد که از مصادیق افراز اجباری می باشد.
-
تقسیم به روش تعدیل
در این روش فروش ملک مشاع با توجه به قیمت و ارزش ملک انجام خواهد گرفت و این مساله به این دلیل است که قیمت اجزاء مختلف به لحاظ ارزش یکسان نیست و نمی توان بر اساس مساحت ملک را تقسیم نمود.
-
تقسیم به روش رد
اگر ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، به صورت تقسیم به تعدیل باید اقدام نمود. اما در شرایطی ممکن است این روش نیز امکان پذیر نباشد که در این صورت تقسیم به رد راه حل نهایی خواهد بود. در این شرایط برای ایجاد تعادل بین سهم ها، مال و یا وجهی به برخی از سهم ها افزوده می گردد.
سند ملک مشاع
همان طور که می دانید مشاع به اموالی گفته می شود که دارای سند مشترک بوده و هنوز تقسیم نشده اند. در این حالت تمامی شرکاء مالک بوده و سند به نام همگی آنها است. مالکیت هر یک از شرکاء نیز هیچ حد معینی ندارد و به عبارتی در سند ملک مشاع تنها اشاره به مالکیت همه مالکان اشاره می شود.
انواع اسناد در قانون مدنی و ثبت
در دادگاه های کشور رسیدگی به دعاوی حقوقی با توجه به انواع مختلف اسناد انجام می گیرد و بر این اساس حکم صادر می گردد. بنابراین بهتر است با انواع سند در قانون مدنی و ثبت آشنا شوید:
- سند رسمی: اسناد رسمی در دفاتر اسناد رسمی، ثبت اسناد و املاک و یا توسط ماموران رسمی صلاحیت دار و با توجه به مقرارت قانونی تنظیم می شوند.
- سند عادی: تمامی اسناد به جز اسناد رسمی در گروه اسناد عادی قرار می گیرند.
- سند لازم الاجرا: این گروه از اسناد را می توان با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک به اجرا گذاشت، بدون اینکه نیازی به مراجعه به دادگاه داشته باشند.
- سناد در حکم لازم الاجرا: این گروه از اسناد را می توان از طریق اداره ثبت اسناد و املاک مورد پیگیری قرار داد و از این بابت می توان گفت در حکم اسناد لازم الاجرا هستند؛ مانند قراردادهای بانکی، چک و …
- سند اجاره ای: در صورتی که سند در ازای دریافت وجه، به افرادی که نیازمند آن هستند و برای مدت معین اجاره داده شود، به آن سند اجاره گفته می شود که معمولا برای قرار وثیقه مورد استفاده قرار می گیرد.
خرید و فروش ملک مشاع
خرید و فروش مال مشاع باید از راه های قانونی انجام بگیرد، در غیر این صورت موجب ابطال فروش ملک مشاع خواهد شد. در صورت مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری، اطلاعات مفیدی در این خصوص کسب خواهید کرد. در ادامه به مراحل قانونی فروش این املاک اشاره می کنیم:
مرحله اول
در مورد املاکی که سند مالکیت رسمی دارند، مالکین مشاع باید به اداره ثبت مراجعه و تقاضای افراز ملک مشاع را تحویل دهند. در این حالت کارشناس بر اساس نقشه ثبتی، صورتجلسه ای تنظیم کرده و به امضاء مالکین می رساند. در نهایت تصمیم واحد ثبتی مربوطه به مالکین ابلاغ می گردد.
مرحله دوم
در صورتی که ملک مشاع قابلیت افراز نداشته باشد، متقاضی افراز، بعد از اخذ گواهینامه عدم افراز می تواند به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه و کارهای ثبت دادخواست برای فروش ملک مشاع و ارسال آن را انجام دهد.
مرحله سوم
در این مرحله دادگاه مستندات و مدارک ارائه شده از سوی خواهان را بررسی کرده و حکم به فروش مال مشاع را صادر خواهد کرد. پس از آن از طریق مزایده ملک مشاع به فروش خواهد رسید.
همچنین بخوانید : شرایط مزایده ملک و اموال موروثی
نقل و انتقال قبل از ثبت ملک
نقل و انتقال قبل از ثبت ملک می تواند در دو مرحله اجرا گردد:
- نخست بین دو طرف معامله مبایعه نامه ای تنظیم می گردد. در این مبایعه نامه به توافق های صورت گرفته بین فروشنده و خریدار اشاره می شود.
- در مرحله بعدی خریدار و فروشنده باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند. در نهایت سند رسمی به نام خریدار ملک صادر می گردد.
نقل و انتقال پس از ثبت ملک
نقل و انتقال پس از ثبت ملک به این صورت خواهد بود که باید طرفین به نزدیکترین دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرده و مراحل انتقال را به صورت کامل اجرا کنند. سپس دفاتر اسناد رسمی بقیه امور مربوطه را انجام خواهند داد.
نحوه فروش ملک مشاع در املاک قابل افراز
برای فروش ملک مشاع در املاکی که اداره ثبت آنها را قابل افراز تشخیص داده است، هر یک از مالکین می توانند سهم خود را بفروشند. برای این کار باید نخست اقدام به دریافت سند افرازی کرده و سپس حتی بدون نیاز به اجازه دیگر مالکین می توانند سهم مشخص شده خود را به فروش برسانند.
نحوه فروش ملک مشاع در املاک غیر قابل افراز
در مورد فروش ملک مشاعی که قابلیت افراز ندارد، باید به دفاتر خدمات قضایی واقع در محل ملک مراجعه کرده و درخواست دستور فروش خود را ثبت کنید. البته باید گواهی عدم افراز را نیز ضمیمه مدارک کنید تا بررسی گردد. مستندات و مدارک ارائه شده توسط دادگاه مورد بررسی قرار می گیرند و در نهایت با صدور دستور فروش، پرونده به واحد اجرای حکم ارسال خواهد شد.
کارشناس ارزیابی، ملک مورد نظر را مورد ارزیابی قرار داده و برای مزایده آن، تاریخ مشخصی را تعیین می کند. پس از فروش ملک مشاع در مزایده، واحد اجرای احکام با کسر هزینه های قانونی خود، سهم هر کدام از مالکان را پرداخت خواهد کرد. مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری که تجربه کافی در امور ملکی داشته باشد بهتر می تواند به شما در این امور شما کمک کند.
