فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت به معنای لغو دائم آن قرارداد می باشد. البته این فسخ بر اساس شروط قرارداد ثبت شده میان طرفین قرارداد، توافقات صورت گرفته و خیارات قانونی امکان پذیر می باشد. همچنین، هر عاملی نمیتواند باعث فسخ قرارداد شود، بلکه باید علت قانونی داشته باشد، در غیر این صورت امکان فسخ قرارداد وجود نخواهد داشت. در قرارداد مشارکت ساخت، هر یک از طرفین با خود آوردهای دارد که آورده مالک، زمین و آورده سازنده سرمایه و تخصص وی می باشد. گاهی ممکن است که بین سازنده و مالک اختلافاتی پیش آید و منجر به فسخ قرارداد شود. در ادامه در این مورد بیشتر توضیح خواهیم داد. پس با ما همراه باشید.
شرایط فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
گاهی مالک که تجربه کمتری در این زمینه دارد، تصور میکند که میتواند در صورت نقض شروط قرارداد از سمت سازنده نیز قرارداد را فسخ نماید، در صورتی که این فکر اشتباه است و زمانی میتوان قرارداد را فسخ کرد که قانون آن را تعیین کرده باشد و یا در شروط قرارداد به آن اشاره شده باشد. در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت، هر یک از طرفین مواردی را برای فسخ آن مشخص میکنند که به این ترتیب هم سازنده و هم مالک در زمان نیاز بتوانند از حق فسخ کردن خود استفاده نمایند. با این حال، گاهی نیز ممکن است که در هنگام عقد قرارداد یکی از طرفین به دلایلی حق فسخ کردن برای خود مشخص نکرده باشد. در چنین شرایطی، فرد با اختیارات قانونی میتواند از طریق مجاری قانونی نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید. در مقاله خیار غبن به بررسی مهمترین خیارات قرارداد مشارکت پرداختیم که میتوانید آن را مطالعه نمایید.
عوامل گوناگونی میتوانند در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت تاثیرگذار باشند که عبارتند از:
1- این که چه کسی قصد فسخ قرارداد را دارد.
2- ساخت ساختمان تا چه مرحلهای پیش رفته است. به عنوان نمونه، ممکن است سازنده و مالک در همان جلسههای اولیه و همان ابتدا با هم به مشکل برسند و تصمیم به فسخ قرارداد بگیرند. در این حالت، فسخ قرارداد امکانپذیر می باشد. با این حال اگر ساخت ساختمان تا نیمه تکمیل شده باشد، امکان فسخ وجود نخواهد داشت و برای پایان دادن به قرارداد نیاز به رای دادگاه می باشد.
3- موارد توافق شده برای فسخ در قرارداد می باشد. به عنوان مثال، ممکن است مالک با مصالح ساختمانی مصرفی مشکل داشته باشد و تصمیم به فسخ قرارداد بگیرد. اما در صورتی که این مورد در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر نشده باشد، مالک نمیتواند قرارداد را فسخ نماید.
4- اثبات ادعای تخلف. یعنی اگر مالک ادعا کند که سازنده مرتکب تخلفی در هنگام ساخت ساختمان شده است، برای فسخ قرارداد باید بتواند ادعای خود را به اثبات برساند.
حق فسخ مالک
موارد زیر از جمله تخلفاتی هستند که موجب میشود مالک حق فسخ مشارکت در ساخت را داشته باشد:
- تاخیر غیر مجاز سازنده در تجهیز کارگاه به مدت …………. ماه از تاریخ صدور جواز ساخت به تشخیص دستگاه نظارت.
- تاخیر غیر مجاز سازنده در اجرای برنامه زمان بندی قرارداد به میزانی که براساس گزارش دستگاه نظارت موجب افزایش مدت قرارداد به میزان ………….. درصد کل قرارداد شود.
- عدم رعایت مقررات قرارداد در مورد ضوابط ساخت و ساز، نقشهها و طرحهای اجرایی، فروش و پیش فروش واحدها و موارد مشابه به ترتیبی که به تشخیص دستگاه نظارت به طرف دیگر ضرر وارد شود.
- انتقال و واگذاری موضوع قرارداد به غیر، تحت هر عنوان حقوقی، از قبیل صلح، وکالت، بیع، مشارکت و نمایندگی.
انواع فسخ قرارداد
واژه فسخ در لغت به معنی ساقط شدن از اعتبار، از بین رفتن و به پایان رسیدن می باشد. انواع فسخ هم به همین معنا میباشند اما تفاوت هایی دارند که در ادامه بررسی خواهیم کرد.
1- فسخ
از بین رفتن تعهدات قرارداد به اراده یکی از طرفین.
به عنوان نمونه اگر هنگام فروش ملک، فروشنده در قرارداد قید کند که اگر تا 5 روز مبلغ را از خریدار دریافت نکند، حق فسخ دارد. پس از 5 روز اگر فروشنده مبلغ را دریافت نکند، حق فسخ دارد و میتواند آن را فسخ نماید.
2- تفاسخ (اقاله)
از بین رفتن تعهدات قرارداد با توافق طرفین قرارداد.
اگر قرارداد مشارکت در ساخت بسته شده باشد اما در مرحلهای از اجرا و یا به هر دلیلی با توافق دو طرف از اعتبار ساقط گردد را تفاسخ می گویند.
3- منفسخ (انفساخ)
در این حالت، از بین رفتن تعهدات قرارداد به اراده شخص ثالث، مانند قانون بستگی دارد.
اگر فروشنده ملک را به خریدار بفروشد، قراردادی تنظیم و امضا میشود و در این زمان باقیمانده ملک تا تحویل به خریدار، دچار سیل یا زلزله شود و ویران گردد، در این شرایط با دخالت قانون، قرارداد باطل میشود. در این نوع، نه فروشنده و نه خریدار خواستار فسخ قرارداد نبودند اما قرارداد به اصطلاح منفسخ می گردد.
تعیین سقف خسارت در فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
یکی از موارد مهمی که هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت، باید در قسمت فسخ ذکر شود، تعیین سقف خسارت می باشد. به عنوان نمونه، اگر در مشارکت در ساختی، برای اجرای نازک کاری ساختمان 6 ماه زمان نیاز باشد، اما تا تاریخ قید شده تمام نشود، سازنده موظف است روزانه مبلغ یک میلیون تومان را تحت عنوان خسارت روزانه به مالک بپردازد. سقف این پرداختها تا مبلغ شصت میلیون تومان می باشد، یا به عبارتی مجاز به تاخیر به مدت 60 روز میباشد. همچنین اگر ادامه پروژه از مدت مجاز تعیین شده بیشتر به طول بیانجامد، مالک میتواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ نماید.
نحوه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
اگر در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت برای طرفین، حق فسخ کردن مشخص شود و طرفین بخواهند از حق خود استفاده نمایند و با مراجعه به دادگاه، فسخ مشارکت در ساخت را اعلام کنند. به این نوع فسخ، حق فسخ قراردادی گفته می شود. اگر در هنگام تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، برای طرفین حق فسخ کردن مشخص نشود باید برای تشخیص آن به دادگاه مراجعه نمایند. هنگام عقد قرارداد، حق فسخ مشارکت در ساخت برای طرفین تعیین گردد، زمانی که مالک یا سازنده تصمیم به فسخ آن بگیرند باید به یکدیگر اعلام نمایند، این اعلام فسخ بهتر است از طریق ارسال اظهارنامه رسمی صورت بگیرد.
از مواردی که موجب فسخشدن این قراردادها از سوی مالک میشود، تاخیر سازنده در تحویل ملک می باشد. در این زمان مالک به دادگاه مراجعه می کند و درخواست فسخ مشارکت در ساخت و مطالبه خسارت را میکند. در این نوع قراردادها، معمولا افراد به دلایل زیر دادخواست فسخ مشارکت در ساخت را به دادگاه ارائه میدهند:
- به علت شرط فسخ
- به علت تخلف از شرط
- به علت فوت سازنده
- به علت ورشکستگی سازنده
- به علت توقیف یا مصادره ملک
- فورس ماژور در قرارداد
- به علت غیر مقدور بودن انجام مشارکت
مهلت فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در چه مرحلهای از ساخت و ساز مالک میتواند معامله را فسخ کند ؟ زمانی که حق فسخ مشارکت در ساخت به طرفین اعلام میشود، فسخ آن به تنهایی صورت نمی گیرد و بایستی طرفین بخواهند از حق فسخ خود استفاده نمایند. همچنین در هنگام عقد این قراردادها باید مدت زمان برای فسخ آن تعیین شود. در غیر این صورت، شرط فسخ کردن آن باطل میشود.
توصیه ما به شما این است که هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت مجرب مشارکت در ساخت کمک بگیرید، چرا که هرچه قرارداد شفافتر و جامعتر باشد، امکان اختلاف هم پایینتر می شود.
نمونه دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
در صورتی که دادخواست فسخ قرارداد مشارکت در ساخت توسط دادگاه باشد، لازم است که یک دادخواست باید برای دادگاه تنظیم کنید. برای تنظیم این دادخواست بهتر است از وکیل قرارداد شیراز کمک بگیرید. زیرا تنظیم دادخواست اصولی نیاز به دانش حقوقی دارد که یک وکیل مجرب در این زمینه میتواند به شما کمک کند.
موارد فسخ قرارداد مشارکت در ساخت
هر سازنده یا مالکی ممکن است به دلایل مختلفی، تصمیم به لغو قرارداد بگیرد. از رایجترین دلایل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت، می توان به عدم انجام تعهدات زیر اشاره کرد:
- تاخیر مالک در تحویل ملک به سازنده
- تاخیر مالک به هنگام در اختیار گذاشتن اسناد و مدارک به سازنده
- عدم انتقال سند از سوی مالک به نام سازنده
- تاخیر سازنده در پرداخت مبلغ بلاعوض
- تاخیر در اخذ پروانه ساخت توسط سازنده
- تاخیر سازنده در هنگام ساخت ساختمان
- تاخیر سازنده در تحویل ملک در موعد مقرر بدون عذر موجه
- انتقال موضوع قرارداد از سوی سازنده به شخصی دیگر
- فروش یا پیش فروش سهم الشرکه بدون رضایت طرفین در صورتی که شرایط پیش فروش در قرارداد ذکر نشده باشد.
- رعایت نکردن و تخطی سازنده از شرایط و تعهدات در اجرای دقیق نقشه، تعداد واحدها، مصالح مصرفی و مواردی که به ساخت ملک بستگی دارد و در متن قرارداد آورده شده باشد.
- در صورتی که سازنده و مالک شرایطی را برای فسخ قرارداد خود مشخص نکرده باشند، رای حق فسخ قرارداد توسط دادگاه ارسال و تعیین میگردد.
