قبل از پرداختن به موضوع ابطال دستور اجرا و عملیات اجرائی اسناد لازم اجرا بهتر است با مفاهیم مربوط گریزی بزنیم. با مطلب بهترین وکیل ملکی شیراز همراه باشید، تا همه مسائل پیرامون این موضوع بپردازیم.
سند و انواع اسناد در قانون مدنی
سند در لغت به معنای پشتوانه است و در اصطلاح هر نوشته ای که شخص برای اثبات ادعای حق خود بتواند در دادگاه ارائه کند سند نام دارد.
سند بر دو نوع است:
- سند رسمی
- سند عادی
ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی مقرر نموده است:
«اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و یا نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند رسمی است»
انواع اسناد رسمی
لذا سه نوع سند به عنوان سند رسمی در نظر گرفته شده است :
- اسنادی که نزد دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند( چه دفتر ثبت ازدواج و طلاق باشد، چه دفتر اسناد رسمی)
- اسنادی که در ادارات ثبت اسناد و املاک تنظیم می شوند( تک برگ یاکاداکس)
- اسنادی که نزد مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آنها تنظیم می‌شوند.
اسناد لازم اجرا
حال پرسش مهمی که مطرح میشود این است که اساساً سند لازم الاجرا به چه معناست و کدام دسته از اسناد رسمی ، اسناد لازم الاجرا هستند؟
بند الف ماده یک آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۸۷ سند لازم الاجرا را تعریف کرده است:
« سندی است که برای اجرای مدلول سند نیازی به مراجعه به مراجع قضایی نیست»
مواد 92و 93 قانون ثبت موارد اسناد لازم الاجراء
همینطور مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت موارد اسناد لازم الاجرا را بیان کرده است. بسیاری بر این باورند که سند لازم الاجرا کأنه یک حکم قطعی دادگاه است.
اما بی تردید سندی که از نگاه حقوق ثبت لازم الاجرا است ؛ فقط سندی است که نزد دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود نه سایر موارد اسناد رسمی
برخی افراد با در دست داشتن یک سند مالکیت تک برگ به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند و تقاضای صدور اجراییه می‌دهند اما به لحاظ اینکه مرجع صدور سند مالکیت تک برگ ، ادارات ثبت اسناد و املاک هستند نه دفترخانه اسناد رسمی، لذا دفاتر اسناد رسمی نمی توانند مبادرت به صدور اجراییه نسبت به آن داشته باشند . (سند مالکیت صادره از اداره ثبت درست است که یک سند رسمی است ولی لازم الاجرا نیست)
قانونگذار استثنائاً برای برخی اسناد عادی هم خصیصه لازم الاجرا بودن در نظر گرفته است. که عده ای به اشتباه میگویند: اسناد عادیِ در حکم سند رسمی، اما سند عادی را به هیچ عنوان نمی توان در حکم رسمی دانست و بهتر است گفته شود:« سند عادی در حکم لازم الاجرا »
اگرچه که حتی در یک مورد قانونی هم در ماده ۱۵ قانون عملیات بانکی بدون ربا به اشتباه از عبارت در حکم اسناد رسمی برای قراردادهای عادی بانکی بدون ربا، استفاده کرده است، اما به طور کلی در خصوص اسناد عادی، نباید از اصطلاح در حکم اسناد رسمی استفاده کرد.
اسناد عادی لازم الاجرا
در ادامه با بهترین وکیل ملکی آقای داریوش امیرپور وکیل پایه یک دادگستری شیراز همراه باشید تا با اسناد عادی در دعاوی ملکی حقوقی که ویژگی لازم الاجرا بودن را دارند شما را آشنا کنیم:
لازم الاجرا بودن در قانون چک
بارزترین سند عادی لازم الاجرا چک است و فرقی هم نمیکند که عهده بانک های داخلی باشد یا عهده شعب خارجی (یعنی بانک داخلی که شعبه خارجی داشته باشد) البته چکهایی خصیصه لازم الاجرا بودن را دارا هستند که زیر مجموعه ی بانک مرکزی باشند نه صندوق ها و مؤسسات اعتباری و پولی« اگرچه چک های این مؤسسات شکل و شمایل چک را دارند ولی وصف لازم الاجرا بودن را ندارند»
مطالبه لازم الاجرا شارژ ساختمان توسط مدیر ساختمان
اظهارنامه ارسالی از ناحیه مدیر ساختمان برای متصرفی که هزینه های مشترک ساختمان را پرداخت نمیکند:
وفق ماده ۱۰ اصلاحی قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۵۹ چنانچه یکی از متصرفین در آپارتمان، اعم از مالک یا مستأجر از پرداخت هزینه های مشترک ساختمان مثل شارژ و… خودداری کند؛ مدیر ساختمان باید اظهارنامه ای برای وی ارسال کند. و از طریق دفتر اسناد رسمی، تقاضای صدور اجراییه نماید. مفاد این اظهارنامه به عنوان یک سند عادی که خصیصه لازم الاجرا دارد، منتهی به صدور اجراییه علیه بدهکار می شود .
لازم الاجرا بودن رای کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری
برای رفع اختلاف بین مؤدی و شهرداری در رابطه با عوارضی که شهرداری بر اساس ماده ۷۷ قانون شهرداری دریافت می کند، کمیسیونی به نام کمیسیون ماده ۷۷ قانون شهرداری تشکیل شده است. که آراء آن خصیصه لازم الاجرا بودن را دارد.
از موارد دیگر که در این زمینه لازم الاجرا هستند عبارتند از:
- قراردادهای عادی بین بانک ها و اشخاص با فرض اینکه در مفاد آن قراردادها بین اشخاص و بانک اختلاف نظر وجود نداشته باشد .
- تخلیه غرفه های بین راهی
- آراء داوری بورس
- وثیقه های قبض انبار
مرجع صالح برای صدور اجراییه نسبت به اسناد لازم الاجرا
تا قبل از سال ۱۳۹۸ اداره ثبت اسناد و املاک مرجع صالح برای مراجعه ی اشخاص جهت اجرای اسناد لازم الاجرا بود ، اما با اصلاح آیین نامه اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا مصوب ۱۳۹۸ برای تقاضای اجراییه و صدور دستور اجرا باید به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کرد و بین دفاتر اسناد رسمی هم فرقی وجود ندارد ، تمام دفاتر اسناد رسمی مکلفند دستور اجرا صادر نمایند .
«در مورد چک ، هم به دفتر اسناد رسمی محل بانک محال علیه و هم به دفتر اسناد رسمی محل اقامت دارنده ی چک می توان مراجعه کرد »
مراحل اعتراض به اصل دستور اجرا
برای روشن شدن مفهوم اصل دستور اجرا به این مثال توجه فرمایید: فرض کنید خانمی تقاضای اجراییه مهریه خود را دارد. ملک متعلق به همسرش را توقیف میکند، سپس همسر وی با ارائه مدارک عادی به اصل دستور اعتراض میکند.
و عنوان میکند : درست است که سند محضری مثل بذل، صلح یا ابرا وجود ندارد؛ ولی طی یک توافق عادی زوجه کل مهریه یا بخشی از آن را بخشیده است. و یا شخص ثالثی با ارائه مدارک عادی مدعی تمام یا بخشی از ملک توقیفی زوج می شود، در این موارد شخص به اصل دستور اجرای سردفتر معترض است.
اما در مواردی فرد به اصل دستور اعتراضی ندارد، و فقط به اقداماتی که در اداره ثبت انجام شده معترض است که اصطلاحاً گفته میشود:
« اعتراض یا شکایت از عملیات اجرایی اداره ثبت »
نمونه بازر اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت
بارزترین نمونه اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت؛ این است که فرد عنوان میکند: خودروی توقیفی یا منزل توقیفی وی جز مستثنیات دین است و یا مثلاً به تشریفات اداری مثل: مبلغ کارشناسی در مزایده معترض می شود.
لذا بین اعتراض به اصل دستور و اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت، باید قائل به تفکیک شویم .
حال باید بدانیم در زمانی که میخواهیم به اصل دستور اجرای سردفتر اسناد رسمی تعرض کنیم، چگونه اقدام نماییم ؟ خواهان کیست؟ خوانده کیست؟ مرجع صالح کجاست؟ اگر ثالثی معترض شود باید به کجا مراجعه کند؟ آیا برای توقیف عملیات اجرایی نیاز به گرفتن دستور موقت است؟ آیا قانونگذار طریق توقف را مشخص کرده است ؟ آیا عنوان خواسته با موضوع ابطال عملیات اجرایی صحیح است؟ آیا مراجع قضایی چنین خواسته ای را قبول دارند ؟ دعوا مالی است یا غیرمالی ؟
قوانین جهت بررسی اعتراض به عملیات اجرایی اداره ثبت
قوانینی که برای بررسی این موضوعات کاربرد دارند:
۱- قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر رسمی مصوب ۱۳۲۲ :
این قانون شامل ۱۰ ماده است که در زمان تقدیم دادخواست و انتخاب عنوان خواسته (خواسته نویسی ) بسیار کاربرد دارد.
۲- آیین نامه مفاد اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایات از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مصوب ۱۳۸۷ و اصلاحیه آن مصوب ۱۳۹۸
۳- برخی از مواد قانون آیین دادرسی مدنی
۴- برخی از مواد قانونی اجرای احکام مدنی
انتخاب خوانده ی صحیح و اشاره به ماده 109 قانون مدنی
از نظر تطبیقی و مطابقت دادن دستور اجرا با حکم دادگاه؛ از حیث اعتراض به آنها، تفاوتی وجود ندارد. به این معنا که اگر سردفتر اقدام به صدور دستور اجرا کند( یا قبل از سال ۹۸ که اداره ثبت اقدام به صدور دستور اجرا می‌کرد) دقیقاً مثل این است که دادگاه یک حکم صادر کرده باشد ، لذا وقتی دادگاه اقدام به صدور حکم می کند و فرد می خواهد به آن حکم اعتراض کند، آیا قاضی دادگاه را هم باید طرف دعوا قرار بدهد؟ قطعاً پاسخ منفی است.
ویا مثلاً برخی از وکلا به اشتباه اداره ثبت اسناد را هم طرف دعوا قرار می‌دهند( اجرای ثبت اساساً شخصیت مستقلی ندارد) و یا بدتر از آن ، سردفتر اسناد رسمی را طرف دعوا قرار می‌دهند.(دعوا به آنها توجهی ندارد, بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی مدنی)
استدلال آنها هم این است که هر جا تردید کنیم که شخصی جزو خوانده باشد یا نباشد آن را جزو خواندگان می آوریم، چون از نوشتن نام خوانده ی بیشتر ضرری به وجود نمی آید.
اما در واقع این استدلال یک استدلال نادرست است ، زیرا یکسری آفت و آسیب ممکن است در پی داشته باشد که بارزترین آن تقاضای صدور قرار تأمین واهی در جلسه اول رسیدگی وفق ماده ۱۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی از ناحیه خوانده است که دعوا متوجه وی نیست. و پس از صدور قرار تأمین تا وقتی که خواهان تأمین ندهد، دادرسی متوقف خواهد ماند و اگر مدت مقرر برای تأمین منقضی شود ، ممکن است خواهان به درخواست خوانده با قرار رد دادخواست مواجه شود.
علل صحیح نبودن خواسته تحت عنوان ابطال عملیات اجرایی
علل صحیح نبودن خواسته تحت عنوان ابطال عملیات اجرایی برای زمانی که قصد تعرض به دستور اجرا داریم:
۱- در قانون اصلاحِ بعضی از مواد قانون ثبت، در هیچ جا قانون گذار به ابطال اجراییه اشاره نکرده است، در ماده ی یک مقرر کرده :
هر کس دستور اجرای اسناد رسمی را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون بداند می تواند اقامه دعوا نماید.(از عنوان دستور استفاده شده است)و یا ماده ۴ آن قانون مقرر کرده:
اقامه دعوا مانع از جریان عملیات اجرایی نیست مگر در صورتی که دادگاه حکم به بطلان دستور اجرا داده باشد( باز هم از عنوان دستور استفاده شده است)
۲-این استدلال که :
تا زمانی که اصل از بین نرفته باشد، امکان از بین بردن فروعات نیست زیرا ابطال اجراییه فرع بر ابطال دستور است و به همین دلیل باید ابطال دستور اجرا خواسته شود تا پس از آن بتوان ابطال اجراییه را نیز درخواست کرد.
نکته اول:
گاهی اوقات دیده شده است که در مرحله بدوی ، پرونده با همین عنوانِ خواسته ی ابطال عملیات اجرایی ، رسیدگی و به دلیل مسامحه یا اغماض و یا عدم آگاهی پذیرفته هم شده است ، اما در موارد بسیار عدیده‌ای در مرحله تجدیدنظر نقض شده اند .
یک عده عنوان می کنند که در سیستم دفاتر خدمات قضایی به صورت پیش فرض عنوان خواسته: ابطال اجراییه ، طراحی شده و امکان تغییر آن وجود ندارد ، اما علیرغم وجود این ایراد شکلی که حتماً باید برطرف شود؛ راه حل این است که در ادامه ی آن یک پرانتز باز شود و قید گردد:
« بدوا تقاضای ابطال دستور اجرا و سپس ابطال اجراییه »
و در متن دادخواست هم توضیح داده شود .
ماده 7 و 4 قانون بطلان
مقررات مربوط به داوری ملی در قانون آیین دادرسی مدنی دست به خواسته سازی زده است (آقای دکتر شمس در کتاب آیین دادرسی مدنی، این اقدام قانونگذار را اشتباه تلقی کرده است. اما اگر چه که این اشتباه هم در قانون آیین دادرسی مدنی و هم در قانون اصلاح، از ناحیه قانونگذار صورت گرفته است ولی به هر حال دست به خواسته سازی زده است)
در ماده یکِ اصلاح، آمده است: هر کس از دستور اجرا شکایت دارد ( یعنی از عنوان شکایت استفاده شده است) در ماده ۴ از بطلان نام برده است و در ماده ۷ از ابطال نام برده است.
نتیجه اینکه هر جایی که قانونگذار دست به خواسته سازی بزند خواسته ساختن اشتباه است، لذا هر کدام از عبارات یاد شده را به عنوان خواسته استفاده کنید به آن ایرادی وارد نیست.
در قانون آئین دادرسی مدنی قسمت اعتراض به رأی داور هم همین قاعده حکم فرما می باشد و یا مثلاً در دعوای تخلیه، نمیتوانیم خواسته را به چیز دیگری تغییر دهیم. مثلاً نمی توانیم از عنوان تقاضای بیرون کردن مستأجر استفاده کنیم لزوماً باید عنوان تخلیه که خود قانونگذار مشخص کرده است را قید کنیم و اگر عمل فرد غاصبانه باشد از عنوان خلع ید باید استفاده شود. بنابراین خواسته سازی قابل پذیرش نیست.
نکته سوم: در سال ۱۳۹۹ رأی وحدت رویه شماره ۷۹۴ مورخ ۱۳۹۹/۵/۲۱ به تصویب رسید که این رأی وحدت رویه، اتفاقاً موجب افزایش پرونده های تعرض به اصل دستور گردید . زیرا مقرر کرده است : با توجه به اینکه بانک مرکزی یک نهاد ناظر بر نظام پولی و بانکی کشور است، وفق ماده ۶ قانون آیین دادرسی مدنی از یک قواعد آمره تبعیت می کند و بر اساس مواد ۱۰ ، ۱۱ و ۱۴ قانون نظام پولی و بانکی کشور؛ مصوبات بانک مرکزی آمره است و بانک های تابعه مثل : صادرات ، ملی ، سپه و … نمی توانند بر خلاف مصوبات بانک مرکزی نرخ سود بیشتری را در نظر بگیرند. عمده ی اسنادی که قبل از تصویب رأی وحدت رویه مزبور تنظیم شده‌اند ، نرخ سودشان بیشتر از آن مبالغ مصوب بوده است و زمانی که راهن سند اقساطش را پرداخت نکند، بانک تقاضای صدور اجراییه می‌دهد و در اینجا، راهن یا متعهدِسندِ رسمی می خواهد به اصل دستور تعرض کند و بگوید نرخ سود بانکی برخلاف رأی وحدت رویه می باشد، چون رأی وحدت رویه می گوید : شرط مندرج در سندی که سود تعیین شده را مازاد بر سود تعیین شده ی بانک مرکزی مقرر کرده، باطل است لذا به اصل دستور تعرض میکند و خواسته ی وی « اعتراض به اصل دستور خواهد بود».
عنوان خواسته برای بطلان دستور
نکته دوم: در عنوان خواسته بهتر است از کلمه ابطال دستور استفاده شود؟ یا بطلان دستور؟ یا شکایت از دستور؟ قانونگذار همانند تعرض به اصل دستور مالی است یا غیرمالی؟
باید دید که موضوع اجرای سند چه بوده است؟ گاهی موضوع اجرای سند ، دستور تخلیه است؛ در اینجا قطعاً دعوای غیر مالی می باشد. اما گاهی اوقات نتیجه ای که قرار است از دعوای مطروحه تحصیل شود یک موضوع مالی است؛ مثلاً موضوع ابطال اجراییه نسبت به سند رهنی که دستور اجرا روی آن صادر شده است، یک دعوای مالی غیر پولی است و به استناد بند ۴ ماده ۶۲ آیین دادرسی مدنی باید توسط خواهان تقویم شود.( این ماده قانونی به خاطر سهولت کار مقرر شده است ، لذا اگر موضوع سند، ملک باشد، باید بر اساس قیمت منطقه بندی هزینه دادرسی پرداخت شود ولی در مواردی که موضوع سند، دعوای مالی غیر پولی باشد، خواهان باید آنرا مُقَوِم کند یعنی برای آن یک ارزش پولی برای تعیین صلاحیت دادگاه مشخص کند)
برای توقف اجرای اصل دستور چه اقدامی می توان کرد؟
اعتراض به دستور مانع از پیگیری و ادامه عملیات اجرایی نمی‌شود و از طرفی هم ، دایره اجرا دارد کار خودش را پیش می‌برد و فرآیند اجرا متوقف نمی گردد، اما از آنجایی که در اعتراض به دستور قاعدتاً باید تقاضای متوقف شدن مراحل اجرا هم مطرح کرد، این سؤال پیش می‌آید که آیا دستور موقت در این موارد جایگاهی دارد؟
دقت داشته باشید که« هر جایی که قانونگذار طریقی برای توقف مشخص کرده باشد، طریق ساختن ممنوع است» و اصلاً دستور موقت در این خصوص هیچ محلی از اعراب نخواهد داشت.
گاهی دیده می شود که متأسفانه برخی قضات به لحاظ ناآگاهی، با دستور موقت موافقت می‌کنند( اما دستور موقت اشتباه است)
در ماده ۵ قانون اصلاح، مقرر شده است: اگر معترض دلیل ارائه کند و دادگاه دلایل معترض را قوی بداند یا در اجرای آن سند، یک ضرر جبران ناپذیر باشد، دادگاه پس از گرفتن تأمین ، قرار توقیف عملیات اجرایی را صادر خواهد کرد. لذا قانونگذار عنوان خواسته را مشخص کرده است.
و باید از عبارت « توقیف عملیات اجرایی» استفاده شود، صرف نظر از اینکه دستور موقت مشکلاتی مثل تأیید رئیس حوزه قضایی را هم دارند، اما به هر حال در جایی که خود قانونگذار طریق توقف را مشخص کرده است، طریق ساختن ممنوع است.
نکته اول: در ماده قانونی مزبور جایی که مقرر شده است : معترض باید تأمین بدهد؛ منظور از این تأمین ، تأمین خسارت احتمالی نیست. چون اجرای ثبت در این موارد استناد میکند که موضوع سند در مرحله مزایده و در حال اجراست و به زودی وصول می شود، پس اگر قرار است تقاضای توقف عملیات اجرایی شود، باید طبق تشریفاتِ تأمین خواسته در آیین دادرسی مدنی، تأمین سپرده شود. لذا اگر موضوع اجرا وجه نقد باشد، باید اصل مبلغ را به حساب صندوق ثبت واریز نمود.
« توجه داشته باشید که؛ گفته نشد صندوق دادگاه، بلکه گفته شد ؛ صندوق ثبت ، این کار در جهت حمایت از متعهدٌ له سند است، تنها جایی که در تمام قوانین مدون، قانونگذار گفته است باید مبلغ تأمین در صندوق ثبت، تودیع شود همین مورد می باشد »
به طور مثال: فردی یک فقره چک را مفقود کرده است و شخصی که آن چک را پیدا کرده و به فرد دیگری که آن فرد واقعاً دارنده با حسن نیت است ، منتقل کرده است، فرد اخیر الذکر پس از مراجعه به دفتر اسناد رسمی تقاضای صدور اجراییه داده و از ناحیه سر دفتر مزبور ، دستور اجرا صادر شده است و به اجرای ثبت ارسال شده است، لذا فرد اول مدعی است که اصلاً بدهکار نیست. در اینجا چون به اصل دستور معترض است باید در زمان طرح دعوا قید کند:
« شکایت یا بطلان یا ابطال، نسبت به اصل دستور اجرا و سپس ابطال اجراییه و در ادامه باید قید کند: تقاضای صدور قرار توقیف عملیات اجرایی»
سپس به هر میزان که مبلغ چک است به همان میزان به صندوق ثبت بسپارد تا عملیات اجرا با آن قرار متوقف شود، اما اگر موضوع سند وجه نقد نبود در این موارد تعیین مبلغ تأمین طبق تشریفات قانون آیین دادرسی مدنی با دادگاه خواهد بود.
نکته دوم: سؤالی که مطرح میشود این است که آیا همانطور که دستور موقت را می توان ضمن تقدیم دادخواست یا حتی پس از آن مطرح کرد ، قرار توقف عملیات اجرایی را نیز می توان مؤخر بر طرح دعوا مطرح کرد؟ (مثلاً یک دستور توقیف گرفته شود تا بعد از آن و در اسرع وقت دعوای اصلی مطرح شود.
آیا تقاضای صدور توقیف عملیات اجرایی قبل از تعرض به اصل دستور و اقامه دعوا نسبت به اصل دستور ، قابلیت طرح دارد؟
پاسخ منفی است، در ضمنِ دادخواست باید این خواسته نیز مطرح شود .
اداره حقوقی قوه قضاییه در این خصوص یک نظریه مشورتی دارد که امکان تقاضای توقیف عملیات اجرایی به صورت علی حده و مجزا را محتمل نمی داند . در این رابطه یک توجیه بیان نموده است و آن اینکه: در دستور موقت قانونگذار یک مهلتی را مشخص کرده که فرد نهایتاً در همین فرجه قانونی باید نسبت به طرح دعوای اصلی اقدام نماید ، در غیر اینصورت دستور موقت لغو خواهد شد، ولی در صدور توقیف عملیات اجرایی در هیچ کدام از مواد قانونیِ اصلاح، مهلتی مشخص نشده است و مشخص نیست که تاکی معترض می‌تواند نسبت به اصل دستور معترض شود، لذا طرح آن به صورت مستقل امکان‌پذیر نیست.
اعتراض ثالث اجرایی در زمان تعرض به اصل دستور
طبق ماده ۴۱۷ و ۴۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی, وقتی دادگاه حکمی صادر میکند؛ هم خواهان، هم خوانده و هم شخص ثالث میتوانند به حکم اعتراض نمایند ، اصل دستور نیز از نظر تطبیقی همانند حکم دادگاه است لذا بحث اعتراض از ناحیه شخص ثالث در مورد اصل دستور هم صادق خواهد بود. حال فرض کنید دستور اجرا صادر شده است و فردی با یک قولنامه عادی ، ملکی را به دیگری منتقل کرده است ولی سند همچنان به نام فرد اول است، وی از این موضوع سو استفاده کرده و ملک را در رهن بانک قرار می‌دهد و وام اخذ میکند و در ادامه اقساط بانک را هم پرداخت نمیکند ، طبیعتاً بانک تقاضای اجراییه می دهد و سردفتر اسناد رسمی دستور اجرا نسبت به مدلول سند رهنی صادر میکند و به اجرای ثبت ارسال میکند و در تشریفات اجرای عملیات ثبتی قرار میگیرد ، زمانی که میخواهند ملک را ارزیابی کنند متصرف فعلی متوجه ماجرا می شود، در اینجا این شخص «ثالث» محسوب می شود. لذا باید دانست
شخص ثالث به کجا مراجعه کند؟ اگر به رئیس اداره ثبت مراجعه کند ، رئیس اداره ثبت صلاحیت رسیدگی ترافعی نسبت به آن قولنامه عادی را دارد؟ برای توقف چه اقدامی می توان کرد؟ آیا اجازه تقاضای صدور توقف عملیات اجرایی دارد؟
در آیین نامه مفاد اجرای اسناد رسمی لازم الاجرا سه ماده ی قانونی خیلی کاربردی وجود دارد : مواد ۹۶، ۱۴۳ و ۱۶۹
در ماده ۱۶۹ آیین نامه آمده است:
« عملیات اجرا با مهرِ شروع شود یا اجرا شود، از ناحیه دفتر اسناد رسمی ادامه پیدا می کند و هر کس از عملیات اجرایی شکایت داشته باشد باید شکایت خود را کتباً به همراه مستندات به رئیس ثبت محل تحویل بدهد، رئیس ثبت محل به موضوع رسیدگی میکند و نفیا یا اثباتا راجع به موضوع مطروحه ، اظهار نظر میکند . تصمیم رئیس ثبت محل، ظرف ده روز قابل اعتراض در هیئت نظارت است»( مستند به بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت)
در اینجا شخص ثالث با سند عادی قصد تعرض به دستور اجرا دارد و این ماده قانون صراحت دارد که فرد باید به رئیس ثبت محل مراجعه نماید اما از طرفی، رئیس ثبت که صلاحیت رسیدگی به قولنامه عادی را ندارد، پس در این موارد تکلیف چیست؟ در این مورد هم نیاز است، یک تطبیق با احکام دادگاه داشته باشیم، چون در برخی موارد قانونگذار به دادورز اجرای ثبت اجازه داده است که کل عملیات اجرایی را باطل کند( البته برخی جاها دیگر حق دخالت نمی دهد) مستند قانونی آن ماده ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ است که مقرر می دارد:
اگر کسی به عملیات اجرا اعتراض داشته باشد، مثلاً شخص ثالث با یک سند رسمی مدعی شود که ملک توقیفی قبل از توقیف ، با این سند به من منتقل شده است، یا با حکم اثبات مالکیت در تملک من در آمده است. یعنی به نوعی معترض ثالث با یکسری ادله مستحکم و پشتوانه دقیق به دادورز اجرای احکام مراجعه کند در این مورد دادورز اجرای احکام دیگر موضوع را به دادگاه احاله نمیکند و چون مستند فرد سند رسمی است و مشخص است که ذی حق است، وفق ماده ۱۴۶ عمل کرده و خود دادورز اظهار نظر می نماید. ولی در ماده ۱۴۷ اگر شخصی ثالث، به عملیات اجرایی تعرض داشته باشد ولی مدارک خیلی مستحکمی نداشته نباشد ، مثلاً قولنامه عادی باشد، در این مورد، باید رسیدگی ماهیتی صورت بگیرد.
( ماده ۱۴۷ تابع تشریفات اختصاری آیین دادرسی مدنی نیست , چون تشریفات آیین دادرسی مدنی یا اختصاری است یا عادی. در دادرسی اختصاری الزاماً باید وقت رسیدگی تعیین شود و طرفین حضور به هم برساند و امکان رسیدگی به شکل تبادل لوایح یا به صورت غیابی وجود ندارد. در مقابل دادرسی عادی است که امکان تبادل لوایح و رسیدگی غیابی هم وجود دارد ، ماده ۱۴۷ قانون آیین دادرسی مدنی تابع تشریفات اختصاری نیست و عادی است ، در صورتی که کسی قصد تعرض طبق تشریفات قانون اصلاح داشته باشد ، اختصاری است یعنی حتماً باید وقت تعیین شود و تابع تشریفات عادی نیست، پس در جایی که مدرکِ قوی وجود داشته باشد دادگاه دخالت نمی کند، اما اگر مدرک قوی وجود نداشته باشد دادگاه وارد رسیدگی می شود.
در اجرای ثبت هم به همین شکل است یعنی برخی اوقات قانونگذار این اجازه را به رئیس ثبت محل می دهد( چه اعتراض از ناحیه متعهد ، چه از ناحیه متعهدٌله سند و چه از ناحیه شخص ثالث باشد) که بدون نیاز به مراجعه به دادگاه خود رئیس ثبت محل رسیدگی کند و حکم بر ابطال عملیات اجرایی صادر
کند و اگر کسی به این تصمیم اعتراض داشته باشد، در هیئت نظارت قابل اعتراض است. البته تصمیم هیئت نظارت بر اساس بند ۸ ماده ۲۵ قانون ثبت قطعی است.
( مگر اینکه از طریق دیوان عدالت اداری با رعایت شرایطی بتوان اعتراض کرد آن هم به لحاظ اینکه تصمیمات هیئت نظارت ماهیتاً اداری است)
مواردی که این اختیار به رئیس اداره ثبت محل داده شده است شامل مواردی مثل مستثنیات دین میشود . به عنوان مثال:6 فردی مدعی است که خودرویی که توقیف شده است ، وسیله امرار معاش وی است و با آن در اسنپ کار می کند و نباید توقیف شود و یا خانه‌ای که توقیف شده است ، جزو مستثنیات دین است این موارد از اختیارات خود اداره ثبت است و می تواند نفیا یا اثباتا اظهارنظر کند که از ناحیه هیئت نظارت هم قابل بررسی و اظهار نظر مجدد است« اعضای هیئت نظارت متشکل از دو نفر از قضات دادگاه تجدید نظر که از شعبه حقوقی هستند ، به اضافه مدیرکل ثبت می باشند و تصمیمات آنها با اکثریت آرا اتخاذ میشود و قطعی هم هست » اما در مواردی دقیقا مثل همان ماده ۱۴۷ اجرای احکام مدنی ، دیگر قانونگذار اجازه اتخاذ تصمیم ، از ناحیه ی رئیس اداره ثبت محل را نداده است.( در این خصوص اختلاف نظر بود , عده ای می گفتند رئیس اداره ثبت در مورد اسناد عادی هم حق رسیدگی دارد، چون نهایتاً مورد اعتراض قرار میگیرد و هیئت نظارت که دو نفر قاضی در آن هستند اتخاذ تصمیم می‌کنند ، عده ای دیگر می گفتند الزاماً دادگاه باید نظر بدهد، تا اینکه در سال ۱۳۹۸ رأی وحدت رویه شماره ۷۸۴ هیئت عمومی دیوان عالی کشور صادر شد و مقرر کرد: در جایی که شخص ثالث نسبت به عملیات اجرا اعتراض دارد، مانع از مراجعه ی او به دادگستری نیست، چون طبق قانون اساسی صلاحیت دادگستری است و مرجع تظلم خواهی برای تمامی موارد می باشد ( مگر موارد استثنا شده) یعنی در جاهایی که رئیس ثبت محل، مانند همان جایی که دادورز اجرای احکام صلاحیت رسیدگی ماهیتی را نداشت, اینجا هم شخص ثالث به دادگاه مراجعه میکند و مطابق مواد ۱ و۴ و ۷ اصلاحِ بعضی از مواد قانون ثبت مصوب ۱۳۲۲ ، دعوای شکایت، ابطال اسناد یا بطلان مطرح می کند و مطابق ماده ۴۲۰ قانون آیین دادرسی مدنی، اینجا هم مثل حکم دادگاه طرفین سند را طرف دعوا (خوانده) قرار می دهد .
« سند رهنی دو طرف دارد :راهن و مرتهن ، سند ذمه ای هم دو طرف دارد: متعهد و متعهدٌ له »
لذا اگر در مقام شخص ثالث هستید، هم متعهد و هم متعهدله را باید طرف دعوا قرار بدهید ، در مورد سندرهنی نیز به همین شکل، یعنی هم راهن و هم بانک را باید طرف دعوا قرار بدهید.
حال ممکن است این سؤال خیلی مهم مطرح شود که: برای توقف از طریق شخص ثالث چه اقدامی باید انجام شود؟ آیا میشود دستور موقت گرفت یا اینجا هم باید تقاضای صدور قرار توقف عملیات اجرایی مطرح کرد؟
نکته مهم این است که قرار توقف عملیات اجرایی در این مورد دیگر کاربرد ندارد، دلیل آن این است که در ماده ۱۴۳ آیین نامه مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا قانونگذار در بند یک آورده است:
«…وصول حکم یا دستور موقت یا صدور قرار توقیف عملیات اجرایی…» مصادیق قرار توقیف عملیات اجرایی که ناظر است به ماده ۵ قانون اصلاح ، یعنی جایی که شخص ذینفع قصد اعتراض دارد ولی در بند یک ماده ۱۴۳ قانونگذار از دستور موقت هم نام برده است ، این دستور موقت ناظر به شخص ثالث است. یعنی شخص ثالث در مقام تعرض به دستور اجرا نباید تقاضای توقف عملیات اجرایی را مطرح کند. (اگر چه که در رویه قضایی بعضاً مشاهده میشود؛ قضات قرار توقف صادر می کنند) ولی طبق این مستند و همچنین نظر دکتر عبدالله شمس در مقاله ای که منتشر کرده‌اند، صحیح این است که شخص ثالث تقاضای صدور دستور موقت بدهد.
دادگاه صالح برای رسیدگی به تعرض به اصل دستور اجرا
ماده ۲ قانون اصلاح مقرر میدارد : در جایی که نسبت به اصل دستور، اعتراض صورت میگیرد، دادگاهی که در حوزه آن، دستور اجرا صادر شده است، مرجع صالح برای رسیدگی به این مورد است، حتی اگر موضوع سند اجرایی یک مال غیرمنقول مثل ملک باشد و یا حتی اگر ملک در یک شهر باشد و دستور اجرا در شهری دیگر صادر شده باشد. مثلاً شخصی با یک سند تک برگ رسمی در مورد ملکی واقع در کازرون به یکی از دفاتر اسناد رسمی شیراز مراجعه و تقاضا میکند که سند را در رهن بانکی در شیراز ببرد،حال اگر راهن به تعهدات خود عمل نکند ، مرتهن که بانک است به همان محضر اسناد رسمی شیراز مراجعه و تقاضای اجراییه میکند و سردفتر هم دستور اجرا صادر می‌نماید ( روی سند اجرایی یک مهر می زند که نوشته است : «اجرا شود» یعنی یک عبارت دستوری است که به اجرای ثبت دستور می‌دهد ) پس دستور شیراز صادر شده ولی ملک کازرون است، خیلی ها بر این تصورند که چون دعوا مربوط به یک مال غیر منقول است ، وفق ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی ، دادگاه محل وقوع ملک یعنی کازرون صالح رسیدگی است . در صورتی که این نظر اشتباست، به این دلیل که ماده ۲ قانون اصلاح، تعیین تکلیف کرده است که دادگاهی صالح می باشد که دستور اجرا در حوزه ی آن صادر شده باشد ، به نوعی استثنایی بر ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی می باشد.
در ادامه ی مباحث پیش گفته، توجه شما را به ذکر دو ماده قانونی بسیار مهم دیگر جلب می نماید :
۱- بند ب ماده ۱۱۳ قانون ششم توسعه مصوب ۱۳۹۵
۲- بند پ ماده ۱۱۷ قانون ششم توسعه مصوب ۱۳۹۵
این دو قانون یک سری تحولات مثبتی را در حوزه ثبتی ایجاد کرده اند.
بند ب ماده ۱۱۳ مقرر کرده است : اجرای مفاد اسناد رسمی توسط دوایر اجرای ثبت به عمل می‌آید و دو تا مهلت مشخص کرده است ، اگر اجرای ثبت ظرف دو ماه موفق نشود مالی را از متعهد سند رسمی شناسایی کند و یا ظرف ۶ ماه نتواند مفاد سند را به اجرا بگذارد، مثلاً یک پلاک ثبتی از بدهکار ذمه ای یا رهنی شناسایی شده است ولی آنقدر بازداشتی یا معارض دارد که قابلیت اجرا ندارد که پس از آن می توان به دادگاه مراجعه کرد، حال این سؤال پیش می آید که آیا با وجود این ماده قانونی استنباط می شود که مراجع قضایی، صلاحیت رسیدگی تا قبل از این مواعد دو ماهه و شش ماهه را ندارند یا اینکه نافی رسیدی مراجع قضایی نیست؟ در این مورد اختلاف نظر است عده ای میگویند الزام آور است و حتماً باید به دوایر ثبتی مراجعه به این مراحل سپری شود، اما با استناد به رأی وحدت رویه شماره ۱۲ مصوب ۱۳۶۰ که مقرر نموده لازم‌الاجرا بودن یک خصیصه و یک ویژگی سند رسمی است و طبق قانون اساسی مانع از این نیست که دارنده سند رسمی به دادگاه مراجعه کند، یعنی می‌گوید دارنده سند رسمی مختار است که برود اجرای ثبت یا دادگاه، حال اختلاف نظر دیگری پیش آمده است که با وجود بند ب ماده ۱۱۳ قانون ششم توسعه، آن رأی وحدت رویه شماره ۱۲ از بین رفته یا همچنان به قوت خود باقی است؟
به نظر می رسد که در این خصوص نیاز به یک رأی وحدت رویه دیگر، جهت تعیین تکلیف نهایی باشد که البته شنیده می شود این موضوع در دست اقدام بوده و امیدوارم که به زودی نتیجه آن مشخص شود.
بند پ ماده ۱۱۷ قانون ششم توسعه مصوب ۱۳۹۵ مقرر میدارد : نیم عشر اجرایی از محل وصول موضوعِ سند لازم الاجرا برداشته میشود ، یعنی اگر دایره اجرا موفق شد وجه سند یا موضوع سند لازم الاجرا را دریافت کند بعد از آن نیم عشر به وی تعلق می گیرد و لذا مفهوم مخالف آن، این است که حتی اگر ۹۹٪ کار اجرا پیش رفته باشد ولی هنوز وصول نشده باشد( مثلاً طرفین با هم توافق کنند) نباید حق الاجرا تعلق بگیرد.
در مورد همین بند پ اختلاف نظرهایی به وجود آمده است ، زیرا عده ای معتقدند که در هر حال نیم عشر باید پرداخت شود و در مقابل عده ای این مطلب را قبول ندارند تا اینکه رأی وحدت رویه شورای عالی ثبت به شماره ۵۱ مورخ ۲۶/ ۱۱ /۹۹ پیرو اختلاف نظر در هیئت های نظارت ثبتی دو استان کرمان و همدان مقرر نمود تا زمانی که موضوع سند اجرا وصول نشود ، نیم عشر تعلق نخواهد گرفت.
