وکیل ملکی، وکیل داریوش امیرپور، وکیل متخصص امور ملکی در شیراز: آیا می‌توان ساختمان تجاری را به مسکونی تغییر داد؟ برای این کار چقدر باید هزینه کرد؟ نقش وکیل ملکی در تغییر کاربری ملک و … این‌ها سوالاتی است که ممکن است در ذهن افرادی که می‌خواهند ملکی بخرند بوجود آید. برای پیدا کردن جواب این سوالات با ما در این مطلب همراه شوید.
در ابتدا باید گفت که برای خرید یا اجاره ملک، حتما به کاربری ملک توجه کنید. زیرا امکان دارد که به دلایلی مجبور به تغییر کاربری ملک شوید، که آن نیز هزینه‌ای در بر دارد. همانطور که می‌دانید ساختمان‌های زیادی وجود دارد که هر کدام به منظوری ساخته شده‌اند. مثلا برخی ساختمان‌ها مسکونی و برخی دیگر تجاری هستند. ساختمان‌ها دارای شناسنامه‌ای هستند، که در آن درباره مشخصات ساختمان از جمله متراژ کل ساختمان، متراژ هر کدام از واحدها، تعداد طبقات، مشاعات ساختمان و از همه مهمتر کاربری ساختمان گفته شده است. به این شناسنامه، پروانه ساخت می‌گویند.
همانطور که گفتیم ممکن است این سوال در ذهن شما شکل بگیرد که کاربری ملک به چه معنا است؟ و آیا امکان تغییر کاربری ملک وجود دارد؟ برای جواب این سوال توسط یک وکیل ملکی حقوقی در ابتدا به تعریف کاربری ملک یا ساختمان می‌پردازیم. کاربری ساختمان همان مشخص کردن نحوه استفاده از ساختمان طبق نظر شهرداری است؛ و اینکه از ساختمان چگونه بهره‌برداری شود و چه فعالیت‌هایی اطراف ساختمان انجام شود نیز شهرداری مشخص می‌کند. مثلا اگر شما بخواهید ساختمانی را برای سکونت انتخاب کنید، ابتدا باید این امر توسط شهرداری تایید شود.
انواع کاربری ساختمان
-
مسکونی:
شامل:
-
آپارتمانی:
همان ساختمانی است که شامل چندین طبقه است. ساختمان همچنین دارای راه‌پله، راهرو مشترک و همچنین دارای مشاعاتی چون انباری و پارکینگ است.
-
ویلایی:
همان ساختمان یک یا چند طبقه است که دارای زمین و حیاط مستقل است و مشاعاتی با بقیه همسایگان ندارد.
-
کلنگی:
شامل ساختمان‌هایی می‌شود که باید تخریب، بازسازی و یا نوسازی شوند. برای گرفتن مجوز بازسازی یا نوسازی ساختمان‌های کلنگی باید روند قانونی خاص خودش را طی کرد.
-
-
تجاری:
این کاربری مخصوص ساختمان‌هایی است که هدف آن استفاده برای کسب‌وکار و تجارت است. مانند مغازه‌داران، عمده‌فروشی‌ها، رستوران‌ها، دفاتر بیمه، آژانس‌های هواپیمایی و …
-
کشاورزی:
مخصوص زمین‌هایی است که برای امور کشاورزی مناسب هستند. برای کشاورزی دو نوع کاربری وجود دارد: زمین زراعی و باغ میوه. باید بدانید که سخت گیری‌های بسیار زیادی برای تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی به تجاری و مسکونی، وجود دارد و اگر بدون گرفتن مجوز نسبت به بهره‌برداری و تغییر کاربری آن اقدام کنید، با تخریب آن مواجه می‌شوید.
-
صنعتی:
این نوع کاربری به منظور استفاده از زمین‌های بزرگ برای ایجاد کارگاه و کارخانه در شهرک‌های صنعتی است که اغلب بیرون از شهر هستند.
-
خدماتی:
کاربری خدماتی برای مکانهایی است که در آنجا به عموم مردم خدمات رفاهی ارائه می‌شود و در قبال آن مبلغی به شهرداری داده نمی‌شود. مانند پارک‌های شخصی یا گرمابه‌های عمومی.
-
ورزشی :
این کاربری برای مکانهایی مانند سالن‌های ورزشی و یا استادیوم‌ها داده می‌شود.
-
معدن
فاقد کاربری:
برای زمین‌ها یا ملک‌هایی صادر می‌شود که فاقد هر گونه کاربری هستند و از اموال ذخیره شده شهرداری هستند. مانند زمین‌های دفع پسماندهای شهری و …
البته در قانون استثناهایی برای تغییر کاربری ملک وجود دارد. بعضی مشاغل مجاز هستند که واحد مسکونی را به تجاری تغییر دهند.
انواع کاربری ساختمان
موارد مجاز برای تغییر کاربری:
- استفاده وکلا از ساختمان مسکونی به منظور دفتر وکالت.
- استفاده پزشکان از اماکن مسکونی برای ایجاد مطب.
- استفاده از ملک مسکونی برای ایجاد دفتر اسناد رسمی
- استفاده از ملک مسکونی برای ایجاد دفتر ازدواج و طلاق
- استفاده به منظور ایجاد دفتر روزنامه و مجله که فقط دفتری برای مراجعین و کارهای اداری باشد.
- ایجاد دفتر مهندسی برای مهندسین
- همچنین برای ایجاد مشاغل خانگی مانند سبزی فروشی یا درست کردن ترشی
- برای ایجاد مشاغلی که وابسته به امور پزشکی هستند.
- برای ایجاد مدارس ابتدایی و راهنمایی هم غیر انتفایی و هم دولتی
- برای ایجاد هر نوع آموزشگاهی مانند آموزشگاه زبان یا موسیقی و …
- برای ایجاد داروخانه چنانچه برای همسایه‌ها مزاحمت، سد معبر و … نداشته باشد.
- دفاتر پیشخوان دولت
- تاسیس مهدکودک
معمولا به دلیل کسب درآمد و یا ارزش بیشتر کاربری تجاری افراد ملک مسکونی خود را به تجاری تغییر می‌دهند. حال اگر کسی بخواهد ملک مسکونی خود را به تجاری تغییر کاربری دهد، می‌تواند با طی مراحل مربوطه این کار را انجام دهد.
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی
از طریق تخریب تمام یا بخشی از واحد مسکونی و سپس نوسازی آن برای بدست آوردن استانداردهای لازم برای ایجاد واحد تجاری.
زمانی که واحد مسکونی، استانداردهای لازم یک واحد تجاری را دارا باشد، فقط با دریافت مجوز می‌توان آن را تغییر کاربری داد.
برای تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری باید چه مراحلی را طی کرد؟
-
مراجعه به دفاتر نوسازی و ثبت درخواست
در ابتدا باید به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه کرد و سپس درخواست خود را ثبت کرد.
برای این کار ابتدا باید فرمی که حاوی مشخصات خود و مشخصات ملک است را پر کنید. سپس در آن قید کنید که ملک شما از چه چیزی به چه چیزی تغییر کاربری پیدا کند. بعد از آن این فرم را به دفاتر خدمات نوسازی ارسال کنید که متعاقبا پاسخ آن را دریافت می‌کنید. تمامی این مراحل به صورت الکترونیکی انجام می‌گیرد.
-
بازرسی ملک و دستور صدور نقشه
سپس باید ملک و اطراف آن بازرسی شود و بعد از آن دستور نقشه صادر می‌شود.
بعد از اینکه شما مرحله اول را طی کردید، از طرف اداره نوسازی بازرسی به این محل اعزام می‌شود و ملک فوق مورد بازرسی قرار می‌گیرد. مثلا ملک فوق با مشخصاتی که در فرم وارد کرده بودید مطابقت داده می‌شود. همچنین از این نظر که ملک فوق با تغییر کاربری مشکلی نداشته باشد. باید توجه داشته باشید که اگر ملک دارای تخلفی باشد، قبل از هر کاری به تخلفات رسیدگی می‌شود. همچنین ممکن است برای رسیدگی به بعضی از تخلفات به اداره معماری و شهرسازی فرستاده شود.
زمانی که دستور نقشه صادر شد، مالک باید بر اساس آن و توسط دفاتر مهندسی، نقشه ساختمان را تهیه کند. در این دستور، ملک از هر نظر بررسی شده و تعداد طبقات آن، حدود کلی فضاها و … در آن مشخص شده است.
-
آماده شدن نقشه و گرفتن مجوز
در این مرحله مالک نقشه را آماده می‌کند و برای گرفتن مجوز اقدام می‌کند.
باید توجه داشت که در بعضی مواقع تغییر کاربری نیاز به بازسازی و یا ایجاد تغییراتی در ملک دارد. مثلا ممکن است تغییر کاربری ملک مورد نظر نیاز به پارکینگ بزرگ، فضای بهداشتی و … داشته باشد.
-
تهیه نقشه و بررسی توسط کارشناس
سپس زمانی که مالک نقشه را تهیه کرد به اداره نوسازی می‌فرستد و بعد از آن نقشه فوق توسط کارشناسان مربوطه بررسی می‌شود.
زمانی که کارشناسان نقشه را با موارد قید شده در دستور نقشه بررسی کردند، در صورت مغایرت و وجود تناقض، مالک باید آن را اصلاح کند و دوباره به اداره نوسازی بفرستند. همچنین اگر نیاز است که مالک مجوزی از ارگان خاصی دریافت کند، باید از طریق فرآیند الکترنیکی این کار را انجام دهد. اگر تمامی این مراحل به خوبی انجام شده باشد، کارشناسان مربوطه نقشه را تایید کرده و مجوز لازم را صادر می‌کنند.
سپس زمانی که مجوز صادر می‌شود، مالک می‌تواند ساختمان خود را برای بازسازی یا نوسازی، تخریب کند. همچنین اگر مواردی که در دستور نقشه آورده شده، از قبل در ساخت ملک لحاظ شده باشد، احتیاجی به تخریب و بازسازی نیست و مالک می‌تواند طبق تغییر کاربری جدید، از ساختمان بهره‌برداری کند.
برای درخواست تغییر کاربری به چه مدارکی نیاز است؟
برای این کار شما نیاز دارید مدارک شناسایی خود مانند شناسنامه، کارت ملی، برای اتباع خارجی پاسپورت به همراه داشته باشید. اگر وکیل شما برای این کار می‌رود باید شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و … را به همراه داشته باشد. همچنین باید فرم درخواست تغییر کاربری نیز به اداره نوسازی فرستاده شود. باید توجه داشت گواهی عدم خلافی در ساختمان، مالکیت املاک و مستغلات و تسویه حساب عوارض شهرداری برای این کار لازم است.
تغییر کاربری چه هزینه‌ای در بر دارد؟
هزینه تغییر کاربری مسکونی به تجاری به طور کلی مشخص نیست. بلکه با توجه به موقعیت مکانی ملک موردنظر، میزان نزدیکی به اماکن مهم و … هزینه تغییر کاربری متفاوت است. این هزینه‌ها هرساله از طرف شهرداری به عنوان نرخ پایه برای هر شهر معین می‌شود.
کاربری تجاری شامل چه ضوابطی است؟
همانطور که گفتیم برای ساختمان‌هایی که به منظور کسب و کار ساخته می‌شوند، کاربری تجاری صادر می‌شود. که کاربری تجاری به دو دسته صرف و تجاری مختلط دسته بندی می‌شود. مانند عمده فروشی‌ها و خرده فروشی‌ها و …
-
کاربری تجاری صرف
که از نظر عملکرد این کاربری به سه دسته کاربری محله‌ای، ناحیه‌ای و شهری تقسیم می‌شود.
-
محله‌ای
برای احداث واحد تجاری که مساحت آن حداکثر 21 متر مربع است، هیچ محدودیتی وجود ندارد. ولی اگر در محله فوق معابر اصلی کمتر از 12 متر مربع باشد، احداث واحد تجاری با مخالفت قانونی همراه است.
-
شهری
میزان عقب نشینی در معابر اصلی 3 متر است. همچنین میزان عقب نشینی برای معابر درجه دو با عرض بیشتر از 24 متر 5/1 متر است. و برای معابر درجه دو با کمتر از 24 متر، یک متر خواهد بود.
-
کاربری تجاری مختلط
این نوع کاربری برای ساختمان‌هایی استفاده می‌شود که کاربری آن به صورت تجاری مسکونی، تجاری ورزشی، تجاری خدماتی و … است.
-
مسکونی
برای کاربری تجاری مسکونی، طبقه همکف آن که نقش واحد تجاری را دارد، زیربنای آن باید حداکثر 60 درصد کل مساحت زمین باشد و مشاعات آن مانند راه‌پله، لابی و … به درستی رعایت شود.
جمع بندی
همانطور که در این مقاله بیان شد کاربری ملک به معنی چگونگی استفاده از آن ملک است. کاربری ملک همراه با مشخصات مالک و ملک در شناسنامه ملک که همان پروانه ساخت است، آمده است. شما می‌توانید با تحقیق در مورد اینکه در یک منطقه، ساختمان تجاری خاصی وجود دارد یا نه، برای تغییر کاربری ملک خود به ساختمان تجاری فوق، درخواست دهید. امیدواریم این مقاله به حد کافی شما را با تغییر کاربری ملک آگاه کرده باشد. شما می‌توانید برای آشنایی بیشتر و حل سوالات خود با داریوش امیرپور وکیل متخصص در حوزه املاک مشورت کنید.
شماره های تماس دفتر مشاوره حقوقی داریوش امیرپور
09173282488 – 07136302692
