در خصوص تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه، در واقع هر دو مفهوم به نفع مالک می باشد. مخصوصا زمانی که مستاجر از تخلیه ملک بعد از پایان قرارداد اجاره خودداری نماید. در نهایت هر دو به درخواست مالک صادر می گردد و مستاجر ملزم به تخلیه واحد اجاره ای می باشد. بسیاری از افراد تصور می کنند که حکم تخلیه همان دستور تخلیه است، در حالی که قانونگذار میان این دو مفهوم تفکیک قائل شده و احکام و قوانین متفاوتی را برای هر کدام در نظر گرفته است. شناخت قوانین مربوط به حکم تخلیه و دستور تخلیه چه برای مالک و مستاجر حائز اهمیت می باشد. در این مقاله، قصد داریم در مورد تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه برای شما توضیحاتی دهیم. تفاوت اصلی دستور تخلیه با حکم تخلیه در این است که درباره دستور تخلیه نیازی به تشکیل جلسه دادگاه نمی باشد و فقط با درخواست مالک و با استناد به قرارداد اجاره صادر میگردد و مستاجر پس از آن باید ملک اجارا هی را تخلیه نماید اما در خصوص صدور حکم تخلیه، حتما باید جلسه رسیدگی تشکیل شود و دفاعیات طرفین شنیده شود.
دستور تخلیه چیست؟
دستور تخلیه ملک با درخواست موجر و با استناد به قرارداد اجاره نامه و پایان یافتن موعد مقرر اجاره صادر می گردد و طبق قانون موجر فقط در خصوص موارد زیر می تواند دستور تخلیه به مستاجر بدهد:
- قرارداد ملک مسکونی باشد .
- قرارداد فقط اجاره باشد و در سایر موارد دستور تخلیه صادر نمیگردد.
- قرارداد شامل سند عادی باشد.
- مدت اجاره مشخص باشد.
- بایستی دو نسخه از اجاره وجود داشته باشد و هر دو نسخه به امضای طرفین رسیده باشد.
- دو نفر شاهد هم امضا کننده اجاره نامه باشند.
- مدت اجاره هم حتما باید تمام شده باشد.
با توجه به قانون روابط مالک و مستاجر مصوب شده، قانونگذار برای مالک یک حقوق در نظر گرفته و آن هم تقاضای صدور دستور تخلیه ملک می باشد. با توجه به این حق قانونی، زمانی که مدت زمان اجاره پایان یافته باشد و مالک تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد و مستاجر از تخلیه ملک خودداری نماید، مالک می تواند دستور تخلیه ملک را نماید. شایان ذکر است که دعوای دستور تخلیه ملک از دعاوی غیرمالی اعتباری محسوب می باشد .
حکم تخلیه چیست؟
حکم تخلیه هم به حکمی گفته می شود، که دادگاه آن را صادر کرده باشد، اما در مورد املاک مسکونی مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد. برای دریافت حکم تخلیه، لازم است که جلسه رسیدگی توسط مرجع قضایی تشکیل شود و این خود شامل تجدیدنظر و تقاضای صدور اجرائیه خواهد بود و نسبت به دستور تخلیه زمان بیشتری خواهد برد. معمولا حکم تخلیه مستاجر هم زمانی صادر می گردد که مستاجر بعد از اتمام مدت اجاره، از تحویل ملک خودداری نماید، مالک قانونی ملک میتواند با مراجعه به دادگاه، دادخواست حکم تخلیه ملک خود را از دادگاه بگیرد. در واقع حکم تخلیه، مجوزی است که از طرف قانون و به درخواست مالک در زمان انقضاء مدت اجاره نامه صادر می گردد تا به واسطه آن، مالک بتواند مستاجر را ملزم به تخلیه ملک مسکونی، تجاری و … خود نماید. در واقع زمانی که مدت اجاره به پایان نرسیده باشد، اجاره نامه در دو نسخه تهیه نشده باشد و یا شاهدی وجود نداشته باشد، لازم است که مالك با ارائه دادخواست براي تخليه ملك به شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه اجرا، به این گونه است که صدور اجرائیه، بدون درخواست مالک انجام پذیر نمی باشد و شرایط درخواست آن فقط مربوط به حکم تخلیه می باشد و تا زمانی که مالک، درخواست حکم تخلیه را ارائه نداده باشد، دادگاه حکم را صادر نمی کند. اما در دستور تخلیه درخواست اجراییه وجود ندارد. در حکم تخلیه و بعد از صدور رای، اجراییه آن صادر می گردد و تا 10 روز از زمان ابلاغ اجراییه، مستاجر موظف است که ملک را تخلیه نماید، در غیر این صورت، دادگاه به عنوان مرجع صالح، می تواند طبق اجرای اجراییه اقدام به تخلیه ملک نماید. البته این امر فقط در صورتی امکان پذیر می باشد که مبلغ ودیعه نزد مالک، به حساب دادگستری واریز شده باشد. مامور ابلاغ باید ظرف مدت 24 ساعت دستور را به مستاجر ابلاغ نماید و رسید دریافت کند و اگر مستاجر از دادن رسید امتناع کند، باید آن در ابلاغ نامه قید گردد و ظرف 3 روز نسبت به اجرای حکم تخلیه اقدام نماید.
تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت
در قرارداد اجاره ای که بین مالک و مستاجر برای زمان مشخصی منعقد می گردد، مستاجر و مالک منافع عین می باشند و می توانند در آن دخل و تصرف داشته باشند تا جایی که باعث ضایع شدن حق مستاجره نشود. اما در خصوص تفاوت حکم تخلیه با دستور تخلیه در نحوه جبران خسارت، می توان گفت که چنانچه در مدت زمانی که مستاجر در ملک شما سکونت داشته خسارتی را وارد کرده باشد، ملزم به جبران آن می باشد. در حکم تخلیه، اگر عنوان سرقفلی در قرارداد اجاره آمده باشد لازم است که از طریق دادگاه اقدام شود. ضمن آن در دادخواست، می توان درخواست و مطالبه اجور معوقه و جبران خسارت را نیز مطرح کرد و اگر سرقفلی در آن ذکر نشده باشد، می توان ضمن صدور حکم تخلیه، درخواست اجور معوقه و پرداخت خسارت را نیز مطالبه کرد. در دستور تخلیه، اگر خسارتی از جانب مستاجر ایجاد شده باشد و یا مستاجر از پرداخت قبوض آب، برق، گاز و شارژ ساختمان امتناع کرده باشد، باید ضمن درخواست جداگانه، ضرر و زیان و بدهی خود را نیز مطالبه نماید و اطلاعات پرونده را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه دهد تا مبلغ ودیعه را با مستاجر تسویه نماید.
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه
طبق ماده 9 قانون شورای حل اختلاف، مرجع صالح براي رسيدگي به حكم تخليه در قراردادهاي اجاره ای اعم از رسمي و يا عادي، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك می باشد. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، حكم تخليه ملك را می توان از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما لازم است که به این نکته توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری باشد و قرارداد برای سال 56 و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه کرد. معمولا دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي گردد و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نیز نمی باشد، اما در صورتی که مستاجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد، بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نمی شود مگر اینکه دادگاه رسيدگي كننده، شكايت مستاجر را وارد بداند که در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر مي شود.
بهتر است برای پیش برد راحت تر کارها و به نتیجه رسیدن از وکیل تخلیه فوری شیراز کمک بگیرید تا مسیر را با خیال آسوده تری بپیمایید. داریوش امیرپور یکی از بهترین وکیل ملکی در شیراز است که در این خصوص به بهترین نحو شما را راهنمایی می کند.
