طبق ماده 3 قانون روابط موجر و مستاجر، حکم تخلیه مستاجر زمانی صادر می گردد که، پس از تمام شدن موعد قرارداد، مستاجر ملک را تخلیه نکند. پس از انقضای مدت اجاره، مالک می تواند تقاضای حکم تخلیه از مقام قضایی نماید و توسط قانون با مستاجر خود رفتار کند.

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر

برای گرفتن حکم تخلیه از دادگاه، باید مدارک و شرایط لازم را آماده کنید که به شرح زیر می باشد.

ثبت درخواست: ابتدا باید در شورای حل اختلاف، محل ملک، را به ثبت برسانید.
جلسه رسیدگی: در جلسه رسیدگی، ادعاهای طرفین بررسی می‌شود.
صدور حکم: اگر حکم به نفع موجر باشد، حکم تخلیه صادر می‌ گردد و مستاجر باید ملک را تخلیه کند.
اعتراض: در صورت اعتراض، در دادگاه حقوقی اعتراض شما بررسی می شود و در صورت صلاحدید واحد قضایی حکم قطعی تخلیه صادر می گردد.
اجرای حکم: با مراجعه به اجرای احکام و همراهی مامور کلانتری، ملک تخلیه می‌شود.

حکم تخلیه مستاجر با قرارداد عادی

در قرارداد‌های عادی که قرارداد به صورت دستی و بر روی یک ‌برگه تنظیم می‌گردد و یا در دفاتر مشاور املاک فی ما بین تنظیم می‌شود، از نظر حقوقی تفاوتی وجود ندارد. و هر دو قرارداد به صورت عادی تنظیم می‌گردد . البته قراردادهای تنظیم شده باید شرایط قرارداد قابل استناد را داشته باشد و به امضای دو نفر شاهد ممهور هم رسیده باشد . درخواست دستور تخلیه باید در قالب دادخواست و حاوی اطلاعات مالک و مستاجر باشد. بایستی نام و نام خانوادگی مالک و مستاجر و مشخصات عین مستاجر و تاریخ قرارداد اجاره و مدارک مثبت مالکیت به ثبت رسیده باشد و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مطرح شود.

مقام قضایی هم با بررسی مدارک و مستندات و شرایط شکلی قرارداد اجاره، رابطه استیجاری را ثابت و پس از آن دستور تخلیه را صادر می‌کند. در این شرایط، حق اعتراضی برای مستاجر یا شخص ثالثی وجود نخواهد داشت و دستور تخلیه قطعی و غیر قابل اعتراض می‌باشد .

حکم تخلیه مستاجر با قرارداد رسمی

قراردادهای رسمی در دفاتر اسناد رسمی‌ به ثبت می‌رسند و قابل استناد هستند و از نظر تاریخ سند رسمی نیز معتبر می‌باشند. این اجاره‌نامه‌ها لازم‌الاجرا هستند و اگر مستاجر در موعد تعیین شده در اجاره‌نامه، ملک را تخلیه نکند و یا در موعد مقرر، اجاره‌بها را پرداخت نکند، مالک می‌تواند به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره مراجعه و تقاضای صدور اجرائیه نماید. دفترخانه هم اجرائیه را صادر و به دایره اجرای ثبت ارسال کند. این پروسه با یک بار مراجعه مالک به دفترخانه و ظرف مدت 48 ساعت قابل اجرا می باشد و مستاجر باید ملک را تخلیه و یا اجاره بها را وصول می‌کند. اجاره‌نامه‌های رسمی مزایای زیادی دارند، قاطع و رافع دعوی هستند و تحت تأثیر زمان قرار نمی‎گیرند. غیرقابل انکار هستند و می‎توانید به راحتی در دادگاه آن‌ها را اثبات کنید.

بزرگترین مزایای اجاره‌نامه‌‌های رسمی، احقاق حقوق مالک در کوتاه‌ترین مدت زمان است و با توجه به اینکه در تنظیم اجاره‌نامه همه موارد و شرایط دو طرفه، حق کسب و پیشه و تجارت و نوع کسب و کار و … مشخص می‌‌شود، جایی برای تکذیب وجود نخواهد داشت.

چه زمانی می توان حکم تخلیه گرفت؟

در چند مورد ما می‌توانیم حکم تخلیه منزل را از قانون دریافت کنیم. صرفا اینکه ما مالک ملکی باشیم و مستاجری در ملک ما سکونت داشته باشد، به ما این حق را نمی دهند که بتوانیم تحت هر شرایطی نسبت به دریافت حکم تخلیه منزل اقدام نماییم. اما در چند مورد خاص قانونگذار این اجازه را داده که مالک نسبت به دریافت حکم تخلیه منزل اقدام کند و حکم تخلیه مستاجر را دریافت نماید . این چند مورد عبارتند از:

پس دادن پول پیش
وارد شدن خسارت به ملک
بدهکار بودن مستاجر
عدم رعایت مفاد قرارداد

پس دادن پول پیش

معمولا مستاجران علاوه بر کرایه ای که هر ماه پرداخت می کنند، پول پیش نیز دارند. این مقدار از پول را مالک باید به مستاجر پس دهد تا بتواند نسبت به تخلیه ملک خود اقدام نماید، پس عدم پس دادن آن می‌تواند مانع گرفتن حکم تخلیه شود. بنابراین اولین شرط گرفتن حکم تخلیه این است که هیچ پول پیشی را به مستاجر بدهکار نباشد.

وارد شدن خسارت به ملک

دلیل دوم که به مالک اجازه می‌دهد تا بتواند حکم تخلیه ملک را بگیرد، مربوط به زمانی می‌شود که مستاجر در زمان سکونتش، خسارت‌هایی به ملک وارد کرده باشد و هزینه این خسارت‌ها را پرداخت نکرده باشد. مالک بر اساس همین مورد می‌تواند به راحتی از مستاجر خود شکایت کند و هزینه خسارت را از وی دریافت نماید. البته ناگفته نماند که، مالک صرف وارد شدن خسارت به ملک، نمی‌تواند از مستاجر شکایت کند و حکم تخلیه بگیرد، بلکه زمانی که مستاجر از پرداخت این خسارت‌ها شانه خالی کند، این موضوع اتفاق می‌افتد.

بدهکار بودن مستاجر

مورد سوم مربوط به زمانی می‌شود که مستاجر به مالک بدهکار باشد و این بدهکاری می‌تواند مربوط به عدم پرداخت به موقع کرایه ملک و یا هر گونه مشکل دیگری باشد که بین موجر و مستاجر به وجود آمده باشد.

عدم رعایت مفاد قرارداد

مورد آخر هم، مربوط به زمانی است که مستاجر به مفاد قرارداد و بندهای قرارداد عمل نکرده باشد. این مسئله سبب می‌شود تا مالک بتواند نسبت به دریافت حکم تخلیه اقدام نماید.

همچنین بخوانید: اجور معوقه و راهکارهای مطالبه و اخذ اجور معوق از مستاجر

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه

مدارک مورد نیاز برای گرفتن حکم تخلیه ملک به شرح زیر می‌باشد:

سند مالکیت
مدارک هویتی از جمله شناسنامه، کارت ملی
اجاره نامه

برای درخواست حکم تخلیه، نیاز نیست برای مستاجر اظهارنامه ارسال شود، بلکه با پایان مدت اجاره مستاجر ملزم است ملک را تخلیه نماید.

مهلت قانونی تخلیه مستاجر

مهلت قانونی تخلیه مستاجر می تواند تا یک ماه به طول انجامد. اما آن چیزی که اهمیت دارد این است که پس از صدور حکم نهایی، حدود 24 ساعت طول می کشد تا حکم تخلیه به اطلاع مستاجر برسد. پس از این که حکم به اطلاع مستاجر رسید، ایشان 72 ساعت زمان دارند تا ملک مورد نظر را تخلیه نمایند. پس بهترین کار این است که مستاجر در مدت زمان تعیین شده نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید.

مهلت اجرای حکم تخلیه

در صورت وجود شرایطی که در مطالب بالا ذکر شد، مالک می‌تواند برای گرفتن حکم تخلیه به شورای حل اختلاف مراجعه و تقاضای دستور تخلیه را دریافت نماید. پس از صدور حکم، مستاجر بیست روز مهلت اعتراض به حکم تخلیه را دارد و پس از گذشت این مدت و قطعی شدن حکم، مالک می‌تواند تقاضای صادر شدن اجراییه نماید. ده روز مهلت دارد حکم صادر شده را اجرا و تخلیه را انجام دهد. در صورت عدم اجرا، تخلیه ملک توسط کلانتری محل اجرایی خواهد شد.

اجرای حکم تخلیه فوری توسط کلانتری

اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری و ارگان ‌های حافظ نظم و امنیت در جامعه،عملیاتی می‌شود. این عملیات ممکن است برای خارج کردن اشخاص از یک ملک مشخص شده انجام گیرد. مراحل اجرای حکم تخلیه توسط کلانتری به شرح زیر صورت می‌گیرد.

کلانتری ابتدا حکم تخلیه را دریافت می کند و سپس بررسی می کند که چگونه و از چه محلی اشخاص باید ملک را تخلیه نمایند.
کلانتری باید به اشخاص مورد نظر، حکم تخلیه را تحویل دهد و آن ها را از روند خروج از ملک مطلع سازد.
سپس کلانتری اقدام به اجرای حکم می‌ کند. در محل مشخص شده حضور می یابد تا افراد از ملک مورد نظر خارج شوند.
کلانتری برای اطمینان از تخلیه به صورت منظم، بر محل تخلیه شده نظارت می کند تا از اجرای صحیح حکم اطمینان حاصل کند.

اجرای حکم تخلیه هم ممکن است در مواردی با مقاومت و مشکلاتی مواجه شود. به همین دلیل، نیروهای اجرایی قبل از تخلیه و برای تسهیل اجرای حکم، از مقتضیات قانونی و استراتژی‌‌های حفظ نظم استفاده می‌‌کنند.

حکم تخلیه غیابی

حکم تخلیه غیابی به حکمی اطلاق می‌گردد که توسط دادگاه یا ارگان‌های قضایی، برای تخلیه یک ملک به صورت اجباری و بدون حضور طرف مخالف صادر می‌شود. تخلیه غیابی معمولا به علت عدم حضور طرف مخالف در دادگاه، عدم پاسخ به دعوت ‌نامه‌ها و یا عدم همکاری با فرآیند قضایی اتفاق می‌افتد. در برخی موارد، ممکن است طرف مخالف متوجه اجرای حکم تخلیه غیابی شود، اما به دلیل غیبت یا عدم همکاری خود در فرآیند قضایی، اجرای حکم تخلیه صورت می‌گیرد و معمولا یک مهلت معقول برای تخلیه ملک تعیین می‌شود و اگر طرف مخالف در مهلت مشخصی تخلیه نکند، مجبور به اجرای حکم تخلیه از طریق نیروهای اجرایی می‌‌گردد. این نوع حکم تخلیه با توجه به قوانین و مقررات حاکم بر جامعه و منطقه متفاوت می‌باشد و لازم است با دقت و با رعایت حقوق طرفین اجرا شود.

صدور حکم تخلیه مستاجر توسط ثبت اسناد و املاک

در صورتی که قرارداد اجاره به صورت رسمی تنظیم شده باشد، یکی از راه‌های دریافت حکم تخلیه، مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک می‌باشد. در صورت صدور حکم تخلیه، باید حکم پس از ۴۸ ساعت به مستأجر ابلاغ شود و او تنها ۷۲ ساعت مهلت تخلیه ملک را خواهد داشت. البته لازم به ذکر است که مالک باید مبلغ ودیعه را پیش از تخلیه به مستأجر پرداخت کند و رسید پرداخت آن را نیز به دایره‌ اجرایی ثبت اسناد و املاک تحویل دهد. اگر مستاجر خسارتی به ملک وارد کرده باشد، مالک باید از طریق دادگاه یا شورای حل اختلاف برای اثبات ادعای خود اقدام نماید.

توقف حکم تخلیه مستاجر

اگر مستاجر در دفاعیات خود مدارک و مستنداتی ارائه دهد که نشان دهد اظهارات مالک خلاف واقع است، می‌تواند مانع صدور حکم تخلیه شود. برای مثال اگر بر خلاف اظهارات مالک، مستاجر مدعی شود که اجاره نامه را تمدید کرده است و یا ادعا کند مدرکی که مالک به عنوان سند مورد استفاده قرار می‌دهد جعلی است، می تواند مانع حکم تخلیه شود. البته با توجه به اینکه مستاجر، فقط 3 روز فرصت دارد تا از خود دفاع کند احتمال خیلی کمی وجود دارد که بتواند باعث توقف حکم تخلیه شود.

اعتراض به حکم تخلیه مستاجر

با توجه به این که دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صادر می‌گردد و پس از صدور این دستور، هم نیازی به اجراییه نمی‌باشد و مستقیما به مرجع اجرایی ابلاغ و اجرا می‌گردد. مستاجر سه روز پس از ابلاغ بایستی ملک را تخلیه نماید و حق اعتراض و تجدیدنظری هم نخواهد داشت. البته طبق شرایط خاص، ممکن است شورای حل اختلاف مهلت بیشتری به مستاجر بدهد.

مراحل گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و دادگاه حقوقی

مراحل مشترک و مشابهی برای گرفتن حکم تخلیه از شورای حل اختلاف و یا دادگاه وجود دارد که عبارتند از:

مراجعه به وکیل تخلیه ملک شیراز با تجربه در زمینه دعاوی ملکی و درخواست صدور حکم تخلیه و دریافت مشاوره حقوقی و یا اعطاء وکالت جهت پیگیری صدور حکم تخلیه
مراجعه به دفتر خدمات قضایی و تقدیم دادخواست تخلیه ید.
پیگیری وصول و ارجاع دادخواست به شعبه و رفع نواقص احتمالی و تکمیل ضمائم دادخواست
پیگیری صدور دستور تعیین وقت و جلسه رسیدگی
شرکت در جلسه رسیدگی و دفاع از خواسته مطرح شده که می‌تواند به وسیله لایحه دفاعیه یا مراجعه حضوری صورت گیرد.
پیگیری صدور حکم تخلیه از شورا یا دادگاه حقوقی
در صورتی که رای به نفع شما باشد و طرف تجدیدنظرخواهی کند، پاسخ به لایحه تجدیدنظرخواهی صورت می گیرد و اگر رای به ضرر شماست تنظیم دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی به دادگاه عمومی یا دادگاه تجدیدنظر ارسال می گردد.
پیگیری اجرای حکم تخلیه پس از قطعیت آن

مراحل گرفتن حکم تخلیه ملک مشاع

ملک مشاع، ملکی است که بیش از یک نفر مالک دارد و همه ی مالکین حق استفاده از آن را دارند. در مورد سهم هریک از شرکا تفاوتی وجود ندارد و تمامی ورثه از ملک مذکور سهم دارند اما به طور دقیق سهم هر کسی مشخص نشده است و ملک به صورت مشاع در اختیار همه ی آن ها می‌باشد. چندین روش برای تخلیه ملک مشاع وجود دارد. تخلیه ملک مشاع هم یعنی به تصرفات غیرمجاز و غیرقانونی یک فرد در مورد یک ملک مشاع خاتمه دهید. به بیان واضح ‌تر یعنی، تمامی اقدامات حقوقی و قانونی که با هدف اتمام تصرف غیرقانونی در یک ملک انجام می ‌پذیرد.

اقدامات حقوقی برای گرفتن حکم تخلیه ملک مشاع می تواند دعوای تخلیه ید، خلع ید و همچنین طرح دعوای تصرف عدوانی را در پی داشته باشد. طرح دعوای تخلیه ملک مشاع می ‌تواند از جانب چندین مالک صورت گیرد. چنانچه یکی از مالکین، تصرف غیرقانونی در ملک مشاع داشته باشد، قانون این حق را برای سایر مالکین هم لحاظ کرده و برای خاتمه دادن به این تصرفات، اقدامات حقوقی را صورت می دهند.

همچنین بخوانید: راه‌های فروش قانونی ملک مشاع

فرق حکم تخلیه با دستور تخلیه

در دستور تخلیه الزامی است، که اجاره نامه به امضای دو شاهد رسیده باشد اما در حکم تخلیه نیاز به امضای شهود نمی باشد.
در دستور تخلیه، باید نسخه کتبی وجود داشته باشد اما در حکم تخلیه می‌توان قرارداد را به صورت شفاهی نیز تنظیم کرد.
فسخ قرارداد، فقط در صورت صدور حکم تخلیه مستاجر امکان پذیر می باشد و از طریق دستور تخلیه این موضوع امکان‌پذیر نمی باشد.
دستور تخلیه صرفا یک دستور است و به درخواست مالک صادر می‌گردد، و جلسه رسیدگی برای آن تعیین نمی‌شود. اما برای حکم تخلیه، جلسه رسیدگی تشکیل می‌شود و قابل تجدیدنظرخواهی هم می باشد.
در دستور تخلیه، اجراییه صادر نمی‌گردد و فقط خواهان، درخواست خود را ثبت می کند اما در حکم تخلیه اجراییه صادر می‌گردد و زمان 10 روز اجراییه تا تشکیل پرونده اجرایی باید طی شود.
در دستور تخلیه طبق قانون جدید ساماندهی بازار مسکن و اجاره بها، اجاره‌نامه حتماً باید در سامانه ثبت معاملات املاک به ثبت برسد ا دستور تخفیف فوری امکان‌پذیر شود یعنی این شرط ثبت در سامانه به سه شرط قبلی اضافه شده است .

دادخواست حکم تخلیه فوری

دادخواست حکم تخلیه فوری مطابق قانون و در خصوص تمامی املاک مسکونی و تجاری با انقضای مدت به پایان می‌رسد و مستاجر در صورت عدم تمدید، موظف است ملک را تخلیه نماید. اما اگر مستاجر بعد از پایان مدت قرارداد اجاره، از تحویل ملک امتناع کند، در این حالت مالک می‌تواند با ثبت درخواست صدور دستور تخلیه به یکی از دفاتر خدمات قضایی مراجعه نماید و درخواست حکم تخلیه فوری ملک را بخواهد.