موکل خانم ل. س یک باب مغازه تجاری واقع در خیابان سعدی شیراز را مطابق قرارداد عادی مورخ ۱۴۰۱/۲/۸ برای مدت یک سال، به آقای الف. الف، به منظور راه اندازی چاپخانه ، اجاره می دهد ، حدود دو ماه قبل از فرا رسیدن پایان قرارداد اجاره، مادر موجر از طریق واتساپ به مستأجر پیام می دهد که درب مغازه معیوب شده است، ابتدا آن را تعمیر کنید ، پس از تعمیر، جلسه بگذارید تا در رابطه با تمدید قرارداد، صحبت کنیم، که دیگر ، مستأجر جهت تمدید قرارداد به موجر مراجعه نمی‌کند. تا حدود دو هفته پس از اتمام قرارداد ، در یک جلسه اقدام به نوشتن یک پیش قرارداد می نمایند ، مقداری هم به مبلغ اجاره و هم به مبلغ ودیعه اضافه می شود و یک شرایط جدید در قرارداد نگارش می شود، موجر اقدام به امضای قرارداد می‌کند اما مستأجر، از امضا ، خودداری می نماید و عنوان می‌کند که از قرارداد یک عکس می گیرم و با شریک خود مشورت می کنم و مجدداً جهت امضا قرارداد مراجعه می نمایم،اما دیگر مراجعی نمی شود، لذا قراداد جدید منعقد نمیشود.
قرارداد اجاره که تاریخ آن منقضی شده است ، حاوی شرایط و مواردی هست که برای نمونه چند مورد را ذکر می نمایم:
۱- اجاره‌بها طی چک های مختلف برای هر دو ماه یک چک پرداخت میشود، در صورتی که یکی از چک ها پاس نشود، معامله فسخ و مغازه باید تخلیه شود.
۲- پس از انقضای مدت اجاره به ازای هر روز تأخیر علاوه بر مبلغ اجاره ماهیانه، با رضایت مستأجر روزانه مبلغ یک میلیون تومان بابت ضرر و زیان باید پرداخت شود.
۳- مستأجر هیچگونه حقی بابت سرقفلی پرداخت نکرده است ، در پایان قرارداد هم ادعایی در این خصوص پذیرفته نخواهد شد .
۴- موجر حق دارد هر زمان که بخواهد، سند اجاره را فسخ نماید .
۵- مستأجر حق انتقال مورد اجاره به غیر و یا تغییر شغل را ندارد .
۶- به علت اینکه مستأجر از چند دستگاه چاپ استفاده می کند، چنانچه آسیبی به سیستم برق کشی مغازه یا بدنه یا سرامیک کف وارد شود ، باید بازسازی کامل نماید.
پس از انقضای مدت اجاره موجر مدعی است که سه عدد از سرامیک کف مغازه خراب شده و چون قدیمی هستند ،نمونه آنها در بازار وجود ندارد، بنابراین مستأجر باید کل کف مغازه را بازسازی نماید و همچنین بدنه مغازه را هم رنگ آمیزی کند.
پس از مراجعه به اینجانب، به عنوان وکیل موجر ، ابتدا یک اظهارنامه جهت تخلیه و انجام تعهدات قراردادی مبنی بر بازسازی ملک و تذکر به اینکه اگر تخلیه صورت نگیرد، وجه التزام قراردادی علاوه بر مبلغ اجاره باید پرداخت شود را ارسال نمودم، اما علی رغم مهلت اعطایی ده روز، به ایشان ، اقدامی برای تخلیه ملک نکردند، لذا با توجه به اینکه قرارداد اجاره به امضا دو شاهد رسیده بود، اقدام به طرح دعوای تخلیه فوری «درخواست دستور تخلیه»نمودم و طی یک پرونده جداگانه اقدام به طرح دعوای تحت عناوین : الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر رفع عیوب مذکور در بندهای قرارداد همچنین مطالبه مبلغ روزانه یک میلیون تومان بابت وجه التزام قراردادی از تاریخ انقضای قرارداد لغایت زمان تخلیه ملک و همچنین اجرت المثل ایام تصرف نمودم .
در پرونده اول قاضی پرونده پس از بررسی قرارداد اجاره، عنوان کردند که چون در قرارداد ذکری از اینکه قرارداد در دو نسخه تنظیم شده است، دیده نمی شود ، لذا شرایط قانونی دستور تخلیه وجود ندارد و مخالف دستور تخلیه فوری هستند که نهایتاً پس از اصرار اینجانب و مراجعه خود مستأجر و تحقیق از ایشان، دستور تخلیه فوری صادر شد. در دستور تخلیه ؛ قید شده بود:…..” بدیهی است اجرای دستور منوط به استرداد ودیعه و اسناد تضمینی می باشد” . در متن قرارداد هیچ ذکری از مبلغ ودیعه وجود نداشت، اما مستأجر در یک برگه جداگانه مبلغی را به عنوان قرض الحسنه به موجر پرداخت کرده بود اما چون در قرارداد بابت ودیعه قید نشده بود و در سند جداگانه‌ای بود که عنوان آن هم قرض الحسنه بود، موجر آن را به عنوان ودیعه قبول نداشت، بنابراین حکم تخلیه از طریق اجرای احکام به کلانتری ارسال و پس از ابلاغ اجرا شد .
در پرونده دوم مستأجر، محکوم به ، موارد خواسته شده در ستون دادخواست، شد.
با توجه به اینکه این احتمال وجود داشت که مستأجر در خصوص رفع عیوب و خسارات وارده به مغازه اقدام لازم را انجام ندهد، دادخواست تأمین دلیل جهت کارشناسی و ارزیابی موارد یاد شده تقدیم شورای حل اختلاف گردید که کارشناس تعیینی ضمن ذکر موارد عیوب وارده، میزان دقیق خسارت را نیز برآورد نمودند.
توصیه ها:
۱- در زمان مذاکرات، در خصوص شرایط قرارداد و تمدید قرارداد به طور مستقیم با خود طرف قرارداد و نه بستگان وی وارد مذاکره شوید.
۲- اگر قراردادی مرتبط با متن شما نگارش میشود، قبل از توافق قطعی، آن را امضا نکنید و هنگام امضا ، هر دو طرف با هم و به صورت همزمان قرارداد را امضا نمایید.
۳- مواردی که در قرارداد ذکر می شود را به طور دقیق مطالعه کنید، این احتمال را بدهید که همین مورد ، برای شما قابل اعمال باشد، مثلاً در این قرارداد در یک بند ذکر شده بود که موجر حق دارد هر زمان که بخواهد سند اجاره را فسخ کند یا وجه التزام روزانه به صورت نامتعارف در نظر گرفته شده بود، اما مستأجر هر دو مورد را امضا کرده بود.
۴- اگر قرارداد در دو نسخه، نگارش و امضا شده است، حتما در پایان قرارداد ذکر شود که این قرارداد در دو نسخه تنظیم و به امضای طرفین رسیده است و هر دو نسخه حکم واحد دارد، در این قرارداد علیرغم اینکه در دو نسخه تنظیم شده بود، ولی به لحاظ اینکه در متن قرارداد این موضوع نگارش نشده بود، چه بسا که اگر طرف مقابل قبول نمی کرد، قاضی حکم بر دستور تخلیه صادر نمی کرد.
۵- اگر مستأجر در مدت اجاره، به ملک شما خساراتی وارد نمود، از طریق شورای حل اختلاف اقدام به تعیین کارشناس، جهت تأیید و ارزیابی موارد خسارت نمایید.
۶- در ابتدا الزام مستأجر به اصلاح و تعمیر عیوب را بخواهید، نه اینکه مستقیما تقاضای مبلغ خسارت کنید.
