در صورتی که یک مال غیرمنقول قابل تقسیمی، متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خودش را به شخص سومی بفروشد، قانونگذار به این دلیل که احتمالاً از ابتدا، اصل و مبنای شراکت به دلیل شناخت این دو نفر از یکدیگر بوده و با این انتقال، فرد با یک شریک ناخواسته مواجه میشود که ممکن است اخلاق آنها با هم سازگار نباشد، به همین دلیل برای شریک اول که اصطلاحاً شفیع نام دارد، حقی را در نظر گرفته است که بتواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار طبق قراردادش، آن سهم را به نام خودش برگرداند و مالک کل شش دانگ ملک شود که به این حق ایجاد شده، حق شفعه گفته می شود.
بنابراین به حق ایجاد شده ، حق شفعه و به اقدام شفیع برای باز پس گرفتن سهم شریک، اخذ به شفعه گفته می شود. با مطلب سایت داریوش امیرپور بهترین وکیل ملکی شیراز همراه باشید تا به قوانین و نکات پیرامون موضوع شرایط اخذ به شفعه بپردازیم.
قوانین و شرایط اخذ به شفعه
حق شفعه هم در فقه و هم در قانون دعاوی ملکی حقوقی پیش‌بینی شده است، حق شفعه فقط مربوط به املاک است، آن هم فقط املاکی که دو نفر شریک باشند نه بیشتر، این دو نفر شریک باید در تمام قسمتهای ملک به طور مشاع سهیم باشند.
همچنین بخوانید: ابطال فروش مال مشاع
نکته مهم و کمتر گفته شده این است که این دو نفر شریک باید هم در بنا و هم در زمین ملک شراکت داشته باشند. به عنوان مثال:
- اگر دو نفر در یک واحد آپارتمانی شریک باشند ، حق شفعه ایجاد نمی شود؛ چون در زمین این ساختمان به جز مالک آن واحد آپارتمانی، مالک واحد های دیگر هم شریک هستند و یا زمانی که بنا یا تعدادی درخت بدون زمینشان فروخته شوند ، باز هم حق شفعه برای شریک به وجود نمی‌آید.
- علاوه بر شرایط مزبور باید مال قابل تقسیم باشد، منظور از قابل تقسیم یعنی قابل افراز و قابل افراز یعنی اینکه سهم هر کدام قابل جدا شدن باشد و همچنین انتقال فقط به وسیله عقد بیع صورت گرفته باشد، اگر مثلاً از طریق صلح یا سایر عقود باشد حق شفعه به وجود نمی آید.
- مضافاً اینکه سهم آن شریکی که منتقل شده ، باید مبیع باشد. یعنی اگر یکی از شرکا اقدام به خرید مالی کند، بعد سهم خودش در ملک شراکتی را به عنوان وجه آن معامله( ثمن معامله ) معرفی کند، در این مورد برای شریک حق شفعه ایجاد نمی شود.
نکات مهم برای اجرای حق شفعه
- ایجاد حق شفعه کلاً یک استثناء قانونی میباشد، پس برای به وجود آمدن آن تمام شرایط باید فراهم شده باشد، حتی فوریت هم دارد یعنی به محض اطلاع شفیع باید اقدام کند. معیار زمانی این فوریت بر اساس عرف تشخیص داده میشود.
- شفیع در صورتی می تواند اقدام کند که قدرت پرداخت سهم فروخته شده را طبق قرارداد و به صورت نقدی داشته باشد، بنابراین ادعای اعسار و قسط بندی پذیرفته نمی شود.
فسخ معامله اخذ به شفعه
- اگر بعد از اینکه شفیع حق شفعه را اجرا کرد؛ شریک دیگر با خریدار معامله ی خودشان را به هم بزنند( فسخ کنند) این اقدام آنها تأثیری در حق شفعه ی ایجاد شده نداشته و همچنان کل ملک متعلق به شفیع خواهد بود.
- اگر بعد از انتقال به خریدار، خریدار مبیع را به فرد دیگری منتقل کرده باشد، یعنی چنانچه در فاصله ی عقد بیع و اجرای حق شفعه ، معاملاتی انجام شده باشد؛ پس از اخذ به شفعه، همه معاملات مزبور باطل می شوند.
در ملک تجاری فقط کسی که مالک عین ملک باشد ، میتواند حق شفعه را اعمال کند و کسی که حق کسب و پیشه یا سرقفلی دارد، دارای حق شفعه نیست.
انتقال حق شفعه به وراث
- اگر بعد از فروش ملک و قبل از اینکه شریک حق شفعه را اجرا کند، شفیع فوت کند؛ این حق به ورثه شفیع می رسد و برای اینکه ورثه بتوانند حق شفعه را اجرا نمایند، باید همگی راضی باشند و با هم این حق را اعمال کنند، حتی اگر یک نفر از وراث مایل به اجرای حق شفعه نباشد ، سایرین هم نمی‌توانند این کار را انجام بدهند.
نحوه طرح دعوای اخذ
- اگر شفیع تصمیم به طرح دعوای اخذ به شفعه داشته باشد، باید طی یک اظهارنامه به خریدار اعلام نماید و وجه معامله ی خریدار را طبق قراردادش به صندوق دادگاه واریز کند و سپس از طریق دادگاهی که ملک در حوزه آن قرار دارد، طرح دعوی نماید . که در زمینه اخذ به شفعه می توانید از وکیل ثبتی شیراز آقای داریوش امیرپور مشاوره بگیرید تا پروندتان را در کوتاه ترین زمان ممکن به نتیجه مطلوب برسانید.
- نکته مهم این است که هم خریدار و هم شریک و همچنین اگر معاملات بعدی وجود دارد، خریدار آن معاملات، باید جزو خواندگان پرونده، قرار بگیرند و علاوه بر طرح دعوی با موضوع اجرای اخذ به شفعه ، تقاضای اعلام بطلان معامله را هم مطرح نماید و اگر شریک، ملک را هنوز به تصرف خریدار نداده باشد، دعوای خلع ید هم مطرح نماید.
