بررسی سند مورد معامله از کارهای مهم و ضروری است که لازم است قبل از خرید ملک انجام بگیرد. اما اسناد ملکی دارای انواع مختلفی هستند که برای جلوگیری از سردرگمی و جعل سند ملکی بهتر است با آنها آشنا شوید. در این مقاله در جعل اسناد ملکی مطالب مفیدی ارائه خواهیم داد اما نخست باید اطلاعاتی هر چند مختصر در مورد سند و انواع آن کسب نمایید.
هر گونه نوشته ای که بتوان بر اساس آن دفاع نمود و یا دعوی طرح کرد و قابل استناد نیز باشد، سند نامیده می شود. اسناد در حالت کلی در دو دسته کلی زیر دسته بندی می شوند:
- سند رسمی:اسنادی که در دفاتر ثبت اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم شوند و یا توسط مامورینی تنظیم شده باشند که صلاحیت قانونی دارند، سند رسمی شناخته می شوند. به عنوان مثال سندهای منگوله دار در گروه اسناد رسمی قرار دارند.
- سند عادی:اگر نوشته و یا سندی شرایط سند رسمی را نداشته و در مکان های ذکر شده برای اسناد رسمی و توسط افراد صلاحیت دار تنظیم نشوند، در گروه اسناد عادی قرار می گیرند. قولنامه های ملکی را می توان مثالی برای این نوع سندها معرفی کرد.
برای اثبات جعل سند ملکی و هرگونه مشورت با وکیل ملکی شیراز با ما تماس بگیرید:
جعل سند ملکی
در صورتی که در اصل و واقعیت چیزی تغییری ایجاد گردد و یا دگرگونی حاصل شود به آن جعل گفته می شود. به عبارت دیگر جعل روشی است که در آن به هر روش ممکن حقیقت و ماهیت واقعی چیزی تغییر و یا از بین برود و این کار به ضرر فرد دیگری تمام شود. البته مصداق اصلی این کار و جعل سند ملکی نیرنگ و حیله ای است که به قصد تقلب صورت می گیرد.
در قانون مجازات اسلامی برای جعل اسناد ملکی و جعل سند ملک مصادقی اعلام شده است که عبارتند از:
- ساخت مهر، جعل نوشته و یا امضاء اشخاص غیررسمی و یا رسمی
- تراشیدن و یا خراشیدن، قلم بردن یا محو کردن یا اضافه کردن و یا سیاه کردن یا اثبات، تاخیر و یا تقدیم تاریخ سند نسبت به تاریخ حقیقی
- الصاق نوشته ای به سند یا نوشته دیگر
- استفاده از مهر اشخاص دیگر بدون اجازه گرفتن از آنها
و …
البته همه این موارد تنها در صورتی که به نیت تقلب باشند، جعل محسوب خواهند شد.
ادعای جعل سند ملکی و طرح دعوی
برای دعاوی کیفری در مورد ادعای جعل سند ملکی به منظور اثبات جعل سند ملک خود باید مدارک و اسناد لازم را ارائه دهید. پس تنها با ادعا و بدون دلیل و مدرک نمی توانید طرح دعوی کنید. بر اساس ماده 96 از قانون آیین دادرسی مدنی، طرفین دعاوی ملکی باید اصل مدارک را به همراه کپی آنها به دادگاه ارائه کنند. البته کپی و رونوشت مدارک نیز در صورتی پذیرفته خواهد شد که در دفاتر اسناد رسمی مورد تایید قرار گرفته باشند.
در صورتی که دادگاه اصل اسناد را درخواست نماید، باید اصل مدارک را ارائه دهید. در شرایطی ممکن است دادگاه برای دعوی دیگری تشکیل گردد که در حین رسیدگی می توان ادعای جعل را نیز مطرح نمود.
اگر میخواهید بدانید هنگامی که شخصی اسناد ملک شما را جعل کرد چه باید کنید میتوانید به سایت PROPTIGER مراجعه نمایید.
مجازات جعل سند ملکی و جاعل
جرم جعل با توجه به انواع مختلفی که دارد مجازات های خاصی خواهد داشت که متوجه فرد مجرم می شود. جرم جعل بحثی بسیار گسترده است و در اینجا تنها به مجازات جعل اسناد ملکی عادی و رسمی می پردازیم:
-
مجازات جعل اسناد رسمی
جعل در اسناد رسمی معمولا می تواند توسط افرادی انجام بگیرد که در ارگان های دولتی مشغول به کار هستند. در این شرایط که مجازات جعل اسناد رسمی است فرد جاعل با توجه به قانون مجازات اسلامی ممکن است به جزای نقدی محکوم گردد و یا به حبس بین یک تا 5 سال محکوم شود.
اما در مورد افراد جاعلی که در ارگان های غیردولتی فعالیت می کنند بر اساس ماده 533 از قانون مجازات امکان دارد 6 ماه تا سه سال حبس و یا جزای نقدی به عنوان مجازات تعیین گردد.
-
مجازات اسناد عادی
در مورد مجازات اسناد عادی در ماده 536 از قانون مجازات اسلامی آمده است که فرد جاعل و یا فردی که با آگاهی از جعلی بودن سند از آن استفاده کند، به سه ماه تا یک سال حبس و یا جزای نقدی محکوم خواهد شد.
شرط جعل سند ملک
در حالت کلی در صورتی که سه شرط زیر در مورد سندی صدق کند، می توان گفت جعل سند ملکی صورت گرفته است:
- تنظیم سندی که بر خلاف واقع باشد.
- فردی که اقدام به جعل کرده، باید با قصد قبلی اقدام به جعل مهر و یا امضاء کرده باشد.
- امکان و شرایط ایجاد ضرر در این اقدامات وجود داشته باشد.
همچنین بخوانید: نحوه کارشناسی اجرت المثل ایام تصرف
جعل سند ملکی، جعل سند عادی یا رسمی؟
همان طور که در بالا اشاره کردیم اسناد مالکیت تنظیم شده میان افراد می توانند جزو اسناد رسمی و یا از نوع اسناد عادی باشند. به عنوان مثال اسناد عادی نیز ممکن است مانند قولنامه ها جعل شوند. قولنامه های مالکیت را قبل از تنظیم سند رسمی و میان طرفین معامله تنظیم می کنند.
بنابراین جعل سند ملک ممکن است در هر مرحله ای و برای اسناد رسمی و یا عادی پیش آید. اما بهتر است دقت کنید که در بیشتر موارد، جعل سند ملک در سندهای عادی اتفاق می افتد. علت این مساله را چنین می توان توجیه نمود که:
- اسناد رسمی قابلیت استعلام از طریق سامانه ثبت اسناد را دارند.
- اسنادی که در دفاتر املاک ثبت شوند، نسبت به اسناد عادی اعتبار بالایی دارند.
با توجه به مواردی که ذکر شد، جعل سند ملک در اسناد رسمی به سختی اتفاق می افتد.
لازم است بدانید در قوانین جمهوری اسلامی ایران هر تغییری در اسناد، ارتکاب جرم به شمار نمی رود و باید این تغییر با طرح حیله و نیرنگ همراه باشد که نتیجه آن، ضرر به فرد دیگری باشد.
جعل قولنامه و سند ملک در بنگاه املاک
در بنگاه های املاک مبایعه نامه، قولنامه و … میان افراد تنظیم می گردد که در مقایسه با اسناد رسمی، امکان جعل آنها بیشتر خواهد بود. برخی از موارد جعل قولنامه و جعل سند ملک که ممکن است در بنگاه های املاک رخ دهد عبارتند از:
- تغییر در نوشته های بندهای سند
- جعل در مهر یا امضاء افراد
- تنظیم سندی دروغین
و …
البته نباید فراموش کنید که جعل سند ملک در صورتی انجام خواهد گرفت که با نیت و یا قصد فریب انجام بگیرد.
همچنین بخوانید: نحوه فروش ملک ورثه ای
راهکارهای پیشگیری از جعل اسناد ملکی
برای راهکارهای پیشگیری از جعل سند ملکی بهتر است موارد زیر را بدانید و آنها را به خاطر بسپارید:
- قبل از امضاء هر متنی لازم است مطالب آن را به دقت خوانده و سپس امضاء کنید.
- در تمام اسناد و قراردادهای خود از اثر انگشت و نام و نام خانوادگی به همراه امضاء استفاده کنید و در همه صفحات این کار را تکرار کنید.
- اسناد هویتی و یا ملکی خود را نزد افراد ناشناس و یا حتی آشنایان خود نیز قرار ندهید.
- همیشه به یاد داشته باشید که قرار دادن اسناد در داخل خودرو ممکن است احتمال سرقت و جعل آنها را افزایش دهد.
- برای نگهداری اسناد با ارزش و بهادار لازم است جاهای امن را انتخاب کنید و از قرار دادن در جاهای دیگر جدا خودداری کنید.
- دفترخانه های مجاز و بنگاه های املاک معتبر را برای انجام معاملات خود انتخاب کنید.
- در روش های سنتی امکان جعل سند ملکی زیاد است؛ پس روش های قانونی را برای این منظور انتخاب کنید.
- با استعلام از مراکز صادرکننده اصالت اسناد را بررسی کنید و به هیچ وجه مراکز غیر مجاز را برای معامله خود انتخاب نکنید.
- در صورتی که برای برخی امور مانند اجاره منزل به افراد دیگری وکالت می دهید، باید به حدود اختیارات وی دقیقا اشاره کنید. علاوه بر این قبل از امضاء وکالتنامه نیز مطالعه متن دقیق آن را نباید فراموش کند.
- برای تضمین اجرای مبایعه نامه لازم است آن را در حضور شاهد ثبت و تنظیم کنید. تنها در این صورت است که می توانید اجرای آن را تضمین نموده و از جعل و ایجاد تغییر بدون هماهنگی جلوگیری کنید.
جعل اسناد ملکی و امکان رفع تصرف یا تصاحب آن
چگونگی تملک اموال غیرمنقول برای ایرانیانی که در خارج از کشور ساکن هستند از جمله مشکلات حقوقی است که باید مورد رسیدگی قرار بگیرند. این افراد مشکلاتی در خصوص اموالی مانند خانه، زمین، آپارتمان و … دارند که می توانند با مشورت و کمک از وکیل ملکی و همچنین پیگیری مستمر و زیاد املاک و اموال خود را دوباره در اختیار خود بگیرند.
بر همین اساس با توجه به این که احتمال جعل اسناد ملکی ایرانیان مقیم خارج از کشور وجود دارد، با طرح دعاوی کیفری در مورد آنها می توان ضمن تشکیل پرونده به نفع مالک در خارج از کشور رای گرفت.
کلام پایانی
اثبات جرایمی که به جعل اسناد ملکی مرتبط هستند به تبحر و تخصص بالایی نیاز دارند. در این خصوص لازم است بدانید دعاوی کیفری معمولا خیلی گسترده هستند و حساسیت بالایی دارند. درست به همین علت حضور وکیل ملکی متخصص در چنین پرونده هایی می تواند بسیار مفید و اثرگذار باشد.
