نکات کلیدی و مهم مربوط به اجاره و تخلیه املاک تجاری

در رابطه با موارد و شرایطی که به آنها پرداخته شد و باعث ایجاد حق سرقفلی طبق قانون سال ۷۶ می شوند، چیزی تحت عنوان محرومیت از سرقفلی وجود ندارد، اگرچه که گاهاً این تصور اشتباه وجود دارد که مواردی مثل : تعدی و تفریط یا انتقال به غیر و تغییر شغل  موجب محرومیت مستأجر از سرقفلی می‌شود. اما در واقع طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ مستأجرِ متخلف را ممکن است بتوان تخلیه کرد، اما سرقفلی به وی تعلق خواهد گرفت. مثلاً مستأجری که تعدی و تفریط کرده است را می توان تخلیه کرد. زیرا با تعدی و تفریط قرارداد اجاره فسخ می‌شود ولی سرقفلی در هر حال باید پرداخت شود.

 اما در رابطه با قانون سال ۵۶ موضوع متفاوت است. در حقیقت طبق قانون سال ۵۶ به محض اینکه رابطه استیجاری بین مالک و مستأجر ایجاد شود، حق کسب و پیشه هم برای مستأجر ایجاد می شود و دیگر خبری از سختگیری ها و شرایط موجود در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ نیست و حتی برعکسِ این قضیه، مقرر شده است:…« هر محلی که برای کسب یا پیشه یا تجارت یا به منظور دیگری اجاره داده شود، در صورتی که تحت تصرف متصرف یا نماینده قانونی او بر حسب تراضی و توافق باشد یا قرارداد تحت عنوان اجاره یا صلح منافع باشد و….» یعنی طبق قانون ۵۶ لازم نیست , اسم قرارداد حتماً اجاره باشد، فقط کافیست منظور طرفین اجاره باشد و جالبتر اینکه نسبت به مورد اجاره، قرارداد رسمی یا عادی و یا حتی شفاهی هم پذیرفته شده است و به محض اینکه مستأجر در ملک شروع به تصرف نماید از همان زمان حق کسب و پیشه، ایجاد میشود و دیگر مالک نمی‌تواند وی را تخلیه کند.

 قانون مدنی مقرر نموده است که به محض انقضاء مدت اجاره مستأجر باید محل اجاره را تخلیه نماید، در قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ هم با انقضای مدت، دستور تخلیه صادر می شود ولی طبق قانون سال ۵۶ مدت اصلاً اهمیتی ندارد، یعنی در پایان مدت هم مالک نمیتواند مستأجر را تخلیه کند و قرارداد خود به خود به همان ترتیب سابق، امکان ادامه استیفای منفعت را به مستأجر می دهد. مگر اینکه طرفین بر تخلیه توافق داشته باشند. لذا اگر توافقی وجود نداشته باشد، صرفاً در صورت تخلف مستأجر و پیرو آن تخلف، که فسخ قرارداد را به همراه خواهد داشت ، امکان تخلیه میسر می شود.

همچنین بخوانید: اجاره به شرط تملیک