اگر صاحب ملک، مالک کل ملک نباشد به این معنی است که در قسمتی از ملک شریک است یا اصلا مالک نیست و بین او و مالک قرارداد و مجوزی وجود ندارد. که در این صورت تصرف اموال رخ داده و مالک می تواند با مراجعه حضوری یا دادن وکالت به یک وکیل خوب شیراز، به دادگاه مربوطه شکایت کرده و درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک نماید.
این دعاوی در دادگاه محل ملک بررسی می شود و با حقوق مدعی یا حقوق المسمی که در دادگاه محل اقامت متهم بررسی می شد قابل مقایسه نیست. اگرچه قطعا می توان شباهت هایی را بین این دو ادعای حقوقی تصور کرد، ولی این تشابه و قرابت در تعیین و تشخیص دادگاه صالح این امر اهمیتی ندارد. در ادامه این گزارش مراحل و نحوه محاسبه اجرت المثل ایام تصرف را بررسی خواهیم کرد.
اجرت المثل ایام تصرف ملک
در صورتی که مالکیت ملک شخص دیگر یا استفاده از ملک دیگر بدون رضایت مالک واقع شود، امکان درخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک وجود دارد. این هزینه و مبلغی که به مالک برای استفاده از مال دیگری پرداخت می شود، اجرت المثل نامیده می شود.
متوسط دستمزد هر روز مالکیت با توجه به نوع ملک، شرایط روزانه و مصرف انرژی محاسبه می شود. اگر متصرف از پرداخت ارزش منصفانه املاک امتناع کند، مالک می تواند در روزهای تملک، ادعای ارزش منصفانه اجرت المثل ایام تصرف ملک را مطرح کند.
بنابراین اگر قراردادی وجود داشته باشد و مبلغ آن در قرارداد معین شده باشد، مبلغ آن محاسبه و به کارفرما پرداخت می شود که در اصطلاح حقوقی به آن حقوق المسمی گفته می شود. اما در صورتی که مبلغ در قرارداد معین نشده باشد یا بین آن ها توافقی صورت نگیرد، با مراجعه به کارشناس مبلغ تعیین می شود که در اصطلاح حقوقی به آن اجرت المثل می گویند.
اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع
در صورتی که تقسيم مال مورد اختلاف به صورت مشاع باشد و مالک، مالک مشترک یا مشاع محسوب شود، در صورتی كه يكی از مالكان بدون رضايت و اطلاع مالک ديگر، از این مال استفاده کند و قراردادی هم در بین آن ها وجود نداشته باشد، مالکان دیگر به راحتی می توانند با کمک یک وکیل خوب شیراز درخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع را داشته باشند.
طبق اصول حقوقی اموال مشاع، کلیه مالکین به نسبت سهم خود در تمام قسمت های ملک شریک هستند و هر یک از شرکا باید از شریک یا ورثه دیگر اجازه مالکیت بگیرند. این امکان وجود دارد که در اموال مشاع برخی از مالکین یا ورثه بدون اجازه دیگران در ملک دخالت کنند.
مثلا اگر یکی از ورثه بدون رضایت سایر ورثه در اموال متوفی تصرف کند، وراث باید برای ورثه متصرف اظهارنامه بفرستند و از او بخواهند که ملک را ترک کند. و در صورت امتناع از استرداد آن ها، باید درخواست غرامت برای تمامی اموال شامل کلیه خسارات های وارده بر مال در زمان تصرف به دادگاه عرضه شود.
همچنین بخوانید: ابطال فروش ملک مشاع
مراحل مطالبه و درخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک
یکی از پرونده های گسترده دادگاه، مطالبه غرامت برای زمان تصرف یا درخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک مشاع است. این موضوع بدان معناست که یکی از طرفین دعوا، منفعت مال را از طرف دیگر سلب کرده است. نظر کارشناس در تعیین میزان این غرامت بسیار مهم است؛ زیرا مدعی مبلغ تعیین شده توسط کارشناس را دریافت می کند. نام دعوی در این پرونده ها، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک با نظر کارشناسی است که شامل کلیه هزینه های دادرسی دعاوی ملکی و خسارات پرونده می باشد.
پس از ارائه دادخواست و در اولین جلسه، گزارش کارشناسی برای محاسبه دقیق حق خلع ید صادر می شود. پس از اتخاذ تصمیم کارشناسی، مهلتی برای پرداخت هزینه کارشناسی برای شاکی تعیین می شود و در صورتی که شاکی در مدت تعیین شده هزینه کارشناسی را پرداخت نکند، قرار دادخواست لغو می شود.
پیشنهاد میشود برای اطلاعات بیشتر در رابطه با دعاوی خلع ید به مقاله دیگر ما سر بزنید.
پس از آن اعلام می شود که کارشناس تعیین شده رسمی دادگاه باید در مهلت مقرر در دادگاه نظر خود را در رابطه با درخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف اعلام کند. پس از وصول نظر کارشناسی، این نظر به خواهان و خوانده دعوی تحویل داده می شود تا ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به دفتر دادگاه رسیدگی و نظر کارشناسی را بررسی و در گزارش اظهار نظر کنند.
در صورت عدم اعتراض به نظريه كارشناس و مطابقت نظريه مذكور با واقعيت ها و اوضاع و احوال كارشناس، دادگاه به اتخاذ تصميم ادامه می دهد. یعنی در صورتی که در نظریه کارشناس دادگاه اختلافی وجود نداشته باشد و این نظریه با شرایط و یافته های کارشناسانه مطابقت داشته باشد، دادگاه تصمیم نهایی خود را اعلام می کند. اما در صورت مخالفت با نظریه کارشناس، موضوع به کارشناسان کمیته ای متشکل از سه فرد ارجاع می شود.
همچنین بخوانید: مطالبه خسارت تصرف ملک ورثه ای توسط یکی از وراث
مرجع رسیدگی به دعاوی مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
دادگاه صلاحیت دار برای درخواست این اجرت المثل به میزان مورد درخواست، ممکن است در صلاحیت دادگاه یا کمیته حل اختلاف باشد. چنانچه مبلغ غرامت 20 میلیون یا کمتر از 20 میلیون تومان باشد، پرونده به شورای حل اختلاف ارجاع می شود. اما اگر اجرت المثل ایام تصرف بیش از 20 میلیون تومان باشد، در صلاحیت دادگاه های عمومی حقوقی ملک یا همان دعاوی ملکی حقوقی است.
نحوه محاسبه و دریافت اجرت المثل ایام تصرف ملک
محاسبه این خسارت و اجرت المثل به عوامل مختلفی بستگی دارد و میزان آن با توجه به نوع شرایط، نوع وظایف، روش استفاده، مدت زمان استفاده و سایر شرایط مربوط به این موضوع متفاوت است. بنابراین اجرت المثل زمانی تعیین می شود که دعوا به محکمه یا دادگاه تقدیم شود و کارشناس دادگاه تمامی شرایط را برای تعیین میزان خسارت و هزینه آن بررسی کند.
البته می توانید پس از اعلام نظر کارشناسی با اصل نظر آن ها مخالفت کنید. زیرا بسیاری از افراد بدون مشورت با وکیل خوب شیراز و به صورت انفرادی فرآیندی را برای مطالبه هزینه های اجرت المثل آغاز می کنند، که بر اساس آن با توجه به تخصصی بودن پرونده و منافع طرفین، بهتر است کلیه این اقدامات از طریق وکیل انجام شود.
اینکه فرآیند حل و فصل اختلاف در هیئت حل اختلاف یا در دادگاه انجام شود یا خیر، بستگی به مبلغ درخواستی در ابتدای دعوا دارد.
قوانین مرتبط با مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
- ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید: مدعی حق دارد در اقامه دعوی، در جریان دادرسی یا مستقلاً از خوانده خسارت مطالبه کند.
- ماده 328 قانون مدنی می‌گوید: کسی که مال دیگری را تلف کند، به عنوان تضمین آن مال می باشد و باید عین یا قیمت او را بپردازد. خواه عمداً تلف کرده باشد یا سهوا، خواه منفعت باشد یا عین، در صورتی که مال را معیوب یا ناقص کرده باشد این یک عامل تعیین کننده برای ضمانت مبلغ مال است.
- در ماده 331 قانون مذکور آمده است: هر کس موجب زیان اقتصادی شود باید جبران مبلغ آن را بپردازد. و اگر موجب معیوب یا ناقص شدن مال شده باشد، باید قیمت آن را بپردازد.
بنابراین در موارد فوق شاکی حق مطالبه اجرت المثل ایام تصرف ملک اعم از عدم تشکیل پرونده یا تاخیر در تشکیل پرونده و در هر دو مورد ضرر و زیان از خوانده را دارد. و دادگاه با توجه به مواد فوق الذکر ملزم به تشخیص و تعیین مبلغ اجرت المثل خواهد بود.
