معاملات ملکی از جمله پیچیده ترین و حساس ترین نوع قراردادها در نظام حقوقی ایران محسوب می شود. اهمیت آگاهی از اصطلاحات حقوقی در معاملات ملکی در این حوزه به اندازه ای بالاست که بی توجهی به معنای برخی واژگان می تواند موجب بروز اختلافات حقوقی گسترده و یا حتی از بین رفتن منافع یکی از طرفین معامله گردد. در این مقاله، به بررسی مهم ترین اصطلاحات حقوقی در قوانین معاملات ملکی خواهیم پرداخت تا راهنمایی مطمئنی برای فعالان بازار املاک، مشاوران حقوقی و شهروندان علاقه مند باشد.
اصطلاحات حقوقی مربوط به انواع سند
- سند رسمی
سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مقامات رسمی تنظیم می گردد و طبق ماده 1287 قانون مدنی، از اعتبار قانونی برخوردار می باشد. سند رسمی در دعاوی حقوقی از قدرت اثبات بالایی برخوردار است. - سند عادی
سندی است که افراد بدون حضور در دفاتر رسمی بین خودشان تنظیم می کنند. این سند اگرچه در برخی موارد قانونی است، اما از نظر اثباتی نسبت به سند رسمی ضعیف تر است و ممکن است در مراجع قضایی با چالش مواجه گردد. - سند شش دانگ
اصطلاحی برای سند مالکیت کامل یک ملک است که نشان دهنده مالکیت تمام شش دانگ (کل اجزای ملک) توسط یک یا چند نفر به صورت مشاع یا مفروز می باشد. - سند قولنامه ای
قولنامه، توافق نامه ای اولیه برای انجام معامله در آینده است. این سند، عادی است و به شرط داشتن شرایط لازم مانند مشخصات طرفین، موضوع معامله، مبلغ، زمان تحویل و … در محاکم معتبر می شود. - سند بنچاق
این عنوان قدیمی برای سند رسمی مالکیت ملک است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. امروزه، بنچاق به نسخه ای از سند مالکیت گفته می شود که در هنگام نقل و انتقال در دفاتر تنظیم می گردد. - سند تفکیکی
سندی است که پس از تقسیم یک ملک مشاع یا بزرگ تر، برای هر بخش یا واحدی صادر می گردد. برای نمونه، در آپارتمان ها پس از پایان ساخت و اخذ پایان کار، برای هر واحد سند تفکیکی صادر می شود. - سند اوقافی
ملکی که مالکیت آن متعلق به اوقاف است و استفاده کننده صرفاً دارای حق انتفاع یا اجاره بلندمدت از موقوفه می باشد، را می گویند و فرد مالکیت مطلق بر سند ندارد.
همچنین بخوانید: جعل سند ملکی : ادعای جعل اسناد و مجازات
اصطلاحات حقوقی مرتبط با فرآیند معامله
- صلح نامه
قراردادی حقوقی است که طی آن، یکی از طرفین مال حقی را به دیگری منتقل می کند، بدون اینکه الزاماً مبادله مالی در کار باشد. صلح نامه می تواند جایگزین بیع نامه گردد و اغلب برای جلوگیری از دعاوی استفاده می شود. - اجاره نامه رسمی
قراردادی است که بین موجر و مستاجر در دفاتر رسمی ثبت می شود و از پشتوانه قانونی برخوردار می باشد. این قرارداد در صورت بروز اختلاف، به راحتی در مراجع قضایی قابلیت استناد می باشد. - وکالت نامه رسمی
مدرکی است که طی آن، موکل به شخص دیگری یا وکیل اختیار می دهد تا از طرف او عملی حقوقی را انجام دهد. وکالت نامه در معاملات ملکی معمولاً در دفترخانه ها تنظیم می شوند.
اصطلاحات مرتبط با حقوق مالکیت و حدود قانونی
- حق ارتفاق
حقی است که شخص نسبت به ملک دیگران دارد، مانند حق عبور از یک زمین برای رسیدن به ملک خود. این حق ممکن است ناشی از قرارداد یا عرف باشد و در سند رسمی نیز قید می گردد. - حق انتفاع
حق استفاده از منافع ملک بدون تملک آن را می گویند. مثلاً شخصی اجازه دارد از ملک دیگری برای مدتی استفاده کند، اما مالک ملک محسوب نمی شود. - مالکیت مشاع
حالتی است که چند نفر به صورت مشترک مالک یک ملک هستند، بدون اینکه سهم دقیق آنها تفکیک شده باشد. فروش ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا امکان پذیر نمی باشد.
اصطلاحات مربوط به وضعیت فیزیکی و حقوقی ملک
- اخذ گواهی پایان کار
گواهی ای است که شهرداری پس از بررسی مطابقت ساختمان با پروانه ساخت صادر می کند. بدون پایان کار امکان دریافت سند تفکیکی وجود ندارد. - کاربری ملک
نوع استفاده مجاز از یک ملک که در طرح تفصیلی شهرداری مشخص شده است. همچون کاربری مسکونی، تجاری، اداری، صنعتی و… . همچنین تغییر کاربری هم نیازمند مجوز قانونی است. - پلاک ثبتی
شناسه ای منحصر به فرد برای هر ملک که در سیستم ثبت اسناد کشور تعریف شده است. هر ملکی دارای شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی است که مشخصات جغرافیایی و مالکیت آن را مشخص می کند. - حریم ملک
فضای مشخصی پیرامون ملک که بر اساس مقررات قانونی تعریف شده است و مالک نمی تواند از آن فراتر برود. تجاوز به حریم دیگر املاک یا معابر عمومی نیز موجب مسئولیت حقوقی خواهد شد.
اصطلاحات قراردادهای پیش فروش و مشارکت در ساخت
- قرارداد مشارکت در ساخت
قراردادی است که میان مالک زمین و سازنده تنظیم می گردد. مالک زمین خود را در اختیار سازنده قرار می دهد و در مقابل، سهمی از واحدهای ساخته شده را دریافت می کند. - پیش فروش
فروش ملک قبل از اتمام ساخت، بر اساس قانون پیش فروش ساختمان، نیازمند تنظیم قرارداد رسمی در دفترخانه، اخذ مجوزهای شهرداری، و ثبت در سامانه مخصوص می باشد.
نتیجه گیری
آشنایی با اصطلاحات حقوقی در معاملات ملکی، یکی از اساسی ترین گام ها برای ورود مطمئن به بازار املاک است. فهم دقیق مفاهیمی چون سند رسمی، صلح نامه، حق ارتفاق یا مالکیت مشاع، به شهروندان این امکان را می دهد که با دیدی روشن تر وارد معاملات ملکی شوند و از اختلافات حقوقی بعدی جلوگیری شود. پیشنهاد می کنیم که پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، با مشاوران حقوقی و املاک مجرب مشورت کنید تا تمامی ابعاد حقوقی معامله به درستی درک و بررسی گردد. جناب آقای داریوش امیرپور وکیل ملکی باتجربه می تواند شما را در این زمینه راهنمایی کند.
