تعدیل اجاره بها : فرمول و نمونه رای در دعاوی با صلاحیت

مسائل مرتبط با املاک مسکونی و تجاری به لحاظ مالی و اقتصادی اهمیت بسیاری دارند که یکی از چالش های اصلی مردم را تشکیل می دهند. اهمیت این موضوع تنها به دلیل رفع نیاز کسب و کار و یا سکونتی نیست؛ زیرا املاک امروزه به یک کالای سرمایه ای مهم تبدیل شده اند که توانسته اند با وجود تورم، ارزش خود را حفظ کنند. با افزایش ارزش ملک، میزان اجاره بهای آنها نیز افزایش یافته است و این مساله برای خانواده ها و صاحبان مشاغل به امری مهم و قابل تامل تبدیل شده است. 

ممکن است شما نیز با تعدیل اجاره بها قبلا آشنا شده باشید ولی آیا با شرایط آن کاملا آشنا هستید؟ آیا می دانید چگونه می توان آن را مطرح نمود؟ برای طرح این مساله از کجا باید شروع کرد؟ در حالت کلی تعدیل در لغت به معنی اعتدال می باشد که در بحث های حقوقی از آن در مورد اجاره بهاء استفاده می شود. 

برای مشاوره در زمینه تعدیل اجاره بها با بهترین وکیل ملکی شیراز تماس بگیرید:

قانون تعدیل اجاره بها 

در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 به تصویب رسیده است چنین آمده است:

“موجر یا مستأجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی، درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره‌بها را بنماید، مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره‌ بها صادرشده سه سال تمام گذشته باشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره‌ بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.”

همچنین بخوانید: اجور معوقه

با توجه به این قانون در صورتی که مالک و مستاجر در مورد تعدیل اجاره بها اختلاف داشته و در این مورد توافق ننمایند، می توانند برای حل اختلاف خود به دادگاه مراجعه کنند. در این شرایط هر کدام از طرفین می توانند با توجه به وضعیت اقتصادی حاکم بر کشور، درخواست افزایش و یا کاهش اجاره، تنظیم و به دادگاه ارائه دهند.

درخواست تعدیل اجاره بها در گروه دعاوی ملکی حقوقی قرار دارد که مانند موارد حقوقی دیگر شرایط و مراحل قانونی خاصی برای آن در نظر گرفته شده است. در ادامه بیشتر در این مورد صحبت خواهیم کرد.

دعوای تعدیل اجاره بها

از دعاوی ملکی حقوقی رایج در ایران، دعوای تعدیل اجاره بها است که در سال 1356 به تصویب رسیده است. اکثر دعاوی که ممکن است در روابط بین موجر و مستاجر پیش آید، پیچیدگی ها و شرایط خاصی دارند. لکن در مورد دعاوی تعدیل اجاره بها از بابت دفاع و اثبات، موضوع به این دشواری نیست؛ ولی داشتن شرایط لازم برای اثبات برخی موارد ضرورت دارد.

درخواست تعدیل اجاره بها

برای اینکه فردی بتواند درخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کند، لازم است شرایط ویژه ای را رعایت کرده و آنها را مدنظر قرار دهد. در ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر به این شرایط اشاره شده است که عبارتند از:

1. انقضاء موعد اجاره: درخواست تعدیل اجاره بهاء زمانی می تواند مطرح گردد که از مدت اعتبار آن گذشته باشد. در واقع توجه به مدت اجاره برای طرح چنین دعاوی ملکی حقوقی الزامی است.
2. گذشت 3 سال شمسی: از شرایط دیگر ذکر شده در قانون، سپری شدن 3 سال شمسی از زمانی است که در حکم قطعی ذکر شده است. به عبارت دیگر برای ارائه چنین درخواستی باید از آخرین تعدیل انجام گرفته 3 سال شمسی گذشته باشد.

نمونه دادخواست تعدیل اجاره بها سرقفلی

خواهان : …………(مشخصات مالک یا موجر )

اقامتگاه : ……….

شماره ملی : ……..

 

خوانده : …………..(مشخصات مستاجر )

اقامتگاه : …………

شماره ملی : …………

 

خواسته:

تقاضای تعدیل اجاره بهای اماکن تجاری از مبلغ…………………..ریال به مبلغ………………….. ریال و مطالبه مابه التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست مقوم به ۲۱ میلیون تومان و تمامی خسارت های دادرسی

دلایل و مستندات :

رونوشت شناسنامه

رونوشت دلیل مالکیت

رونوشت قرارداد اجاره شماره …..

رونوشت دادنامه تعدیل اجاره بها

جلب نظر کارشناس

شرح دادخواست

ریاست محترم دادگاه عمومی و انقلاب شهرستان……….

با سلام و عرض ادب

به استحضار می رساند مطابق اجاره نامه رسمی شماره…..صادره از دفتر خانه اسناد رسمی شماره……شهرستان….. پیوستی( یا مطابق سند عادی اجاره نامه) خوانده دعوا در یک باب مغازه به نشانی ………ملکی اینجانب خواهان ید استیجاری دارد. اجاره بهای مورد توافق مطابق سند فوق الذکر ……ریال بوده که بیش از سه سال از اقامه دعوای تعدیل و افزایش اجاره بها و صدور حکم قطعی به مبلغ….. سپری شده است. (رونوشت دادنامه تعدیل اجاره بها تقدیم حضور است) حال اینجانب با تقدیم این دادخواست استنادا به افزایش هزینه زندگی حسب تجویز دو ماده ۴ و ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ با جلب نظر کارشناسی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تعدیل اجاره بها و ما به التفاوت آن از تاریخ تقدیم دادخواست تا زمان صدور حکم و تمام خسارت های دادرسی را دارم. ضمنا تفاوت هزینه دادرسی پس از صدور حکم ایداع خواهد شد.

همچنین بخوانید: اعتراض به ثبت اسناد و املاک

تعدیل یا افزایش اجاره بها در املاک تجاری

قانون تعدیل اجاره بها که در سال 1356 به تصویت رسیده در مورد اماکن تجاری می باشد و در مورد اماکن مسکونی قابل استناد نیست. علاوه بر این، تعدیل اجاره زمانی می تواند اجرا گردد که اجاره ملک تجاری، میزان مشخصی باشد و از این بابت بین موجر و مستاجر اختلافی وجود نداشته باشد.

مرجع رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها

پس از اینکه مستاجر و یا موجر دادخواست خود را در مورد افزایش و یا کاهش مبلغ اجاره بهاء به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه کردند. این درخواست به دادگاه صالح که در شورای حل اختلاف واقع در محل ملک می باشد، برای رسیدگی ارسال می شود. 

بنابراین در حالت کلی در مورد اینکه تعدیل اجاره بها در صلاحیت کجاست و چه مرجعی می تواند به چنین دعاوی ملکی حقوقی رسیدگی کند باید اشاره کنیم تنها مرجع صالح، شوراهای حل اختلاف می باشند.

فرمول تعدیل اجاره بها

تشخیص و تعیین میزان دقیق اجاره بهاء امری تخصصی است که در قانون تعدیل اجاره بها این مساله نیز پیش بینی شده است. در این قانون آمده است که تعیین میزان اجاره بها باید با نظر کارشناس مربوطه انجام بگیرد. اما در مورد چگونگی محاسبه کارشناس به معیار و یا ضوابط خاصی اشاره نشده است. در مراحل دادرسی و در مراحل قضایی و کارشناسی، از کارشناس خواسته می شود تا مساحت ملک، موقعیت و قدمت آن و همچنین شغل مستاجر، نوع کاربری و سابقه فعالیت وی را در نظر گرفته و میزان اجاره بها را با توجه به تورم اعلام شده از جانب بانک مرکزی و اجاره پرداختی فعلی مستاجر تعیین کند. 

نمونه رای تعدیل اجاره بها

بتاریخ …… در وقت فوق العاده پرونده کلاسه …… از دفترشورا واصل و تحت نظر است. ملاحظه می شود نظریه کارشناس انتخابی شورا در مهلت مقرر واصل، به طرفین ابلاغ و اعتراضی واصل نگردیده است. لذا شورا با اعلام ختم رسیدگی پیشنهاد خود را به قاضی محترم شورا ارائه می نماید.

همچنین بخوانید: الزام به فک رهن ملک

رأی قاضی شورا

در خصوص دعوای آقای …… بطرفیت آقای …… به خواسته تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه موضوع قرارداد اجاره تاریخ …… با توجه به قرارداد مذکورو حکم تعدیل اجاره بهای شماره …… صادره از شعبه …… دادگاه عمومی حقوقی …… که قطعیت یافته و دلالت بر رابطة‌‌ استیجاری بین خواهان و خوانده در مورد محل کسب و پیشه دارد و با توجه به انقضای مدت سه سال تمام از تاریخ مقرر در حکم قطعی تعدیل مورد استناد تا زمان تقدیم دادخواست دعوای مورد رسیدگی که حاکی از تحقق شرط تعدیل مجدد اجاره بهاست و با عنایت به این که کارشناس منتخب شورا طی نظریه شماره …… اجاره بهای عادلانه و متعارف عین مستأجره را ماهانه …… ریال اعلام داشته و با اعلام وصول نظریه کارشناس به طرفین، ایراد و اعتراضی نسبت به آن صورت نگرفته و نظریه مذکور به تشخیص شورا با اوضاع و احوال معلوم و محقق امرمطابقت دارد لذا شورا به استناد ماده 4 قانون روابط موجر و مستأجرمصوب 1356 و لایحه اصلاح ماده 4 مذکور مصوب 1358 شورای انقلاب اسلامی حکم به تعیین و تعدیل اجاره بهای یکباب مغازه موضوع دعوی واقع در …… بر مبنای ماهانه …… ریال از تاریخ دادخواست (……) صادر و اعلام می دارد. حکم صادره حضوری و ظرف 20 روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم عمومی شهرستان…….می باشد.

           قاضی شعبه……..شورای حل اختلاف شهرستان…………..

مبنا و شاخص در تعدیل اجاره بها

آیا می دانید مبنا و شاخص تعدیل اجاره بها چقدر است؟ دادگاه تا چه میزان می تواند اجاره بهاء را کاهش و یا افزایش دهد؟ در مورد این سوالها و موارد مشابه آن باید اشاره کنیم که دادگاه اجاره بهاء را با توجه به نرخ عادلانه روز معین خواهد کرد. برای این منظور از کارشناسان مربوطه کمک گرفته خواهد شد تا بتوان به شیوه ای عادلانه در این مورد تصمیم گیری گردد.